Fiscalité et droit immobilier en Espagne : le guide complet (2026)

Nouveautés

Ce qui change en 2026

Dernière vérification le 23 octobre 2026

• 12 novembre 2026 (prévu)Vote sur le décret-loi logement RDL 29/2026. Le décret est en vigueur depuis le 8 octobre 2026 mais doit encore être validé par le Congrès. Il instaure notamment une TVA de 10 % sur les locations meublées de 30 nuits ou moins (pour les séjours à partir du 1er décembre 2026), limite les hausses de loyer à 2 % jusqu'à fin 2027 et encadre plus strictement la location saisonnière. Nous mettrons ce guide à jour après le vote. Lire toutes les nouvelles règles.
• 23 juin 2026Nouveaux délais pour le modelo 210. Selon l'Orden HAC/623/2026, la déclaration des revenus locatifs du quatrième trimestre 2026, ou une déclaration annuelle groupée pour toute l'année 2026, se dépose du 1er au 20 avril 2027. Le revenu fictif de 2026 se déclare du 1er avril au 31 décembre 2027. Impôts sur une résidence secondaire.
• 19 mai 2026Le registre national de la location de courte durée annulé. La Cour suprême espagnole (Tribunal Supremo, arrêt 620/2026) a annulé le numéro d'enregistrement national pour la location de courte durée. L'inscription au registre touristique andalou et l'enregistrement des voyageurs restent obligatoires. Louer un bien en Espagne.
• 24 janvier 2026Entrée en vigueur de la loi andalouse sur le logement (Ley 5/2025). Les bailleurs ne doivent plus déposer la caution auprès de l'administration régionale. Les agents immobiliers doivent s'inscrire dans un registre andalou d'ici le 24 janvier 2028. Demandez donc à votre agent son numéro d'inscription.
• 3 avril 2025Fin du golden visa et règles plus strictes pour la location touristique dans les immeubles. Il n'est plus possible d'obtenir un titre de séjour grâce à un investissement immobilier de 500 000 euros. Pour démarrer une location touristique dans un immeuble, il faut l'accord exprès des trois cinquièmes des copropriétaires.

Posséder

Impôts en tant que propriétaire d'une résidence secondaire

Dernière vérification le 23 octobre 2026

Si vous possédez un logement en Espagne sans y habiter, vous êtes non-résident. Chaque année, vous payez :

• IBI: la taxe foncière municipale, calculée sur la valeur cadastrale. Le taux varie selon la commune et figure sur votre avis.
• Taxe sur les déchets (basura), souvent perçue par la commune ou la province.
• Impôt sur un revenu fictif via modelo 210, même si vous ne louez pas le bien : 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, imposés à 19 % (UE et EEE) ou 24 % (autres pays, Royaume-Uni compris).
• Impôt sur la fortune: depuis l'année fiscale 2022, l'Andalousie accorde une réduction de 100 %, et en tant que non-résident vous pouvez appliquer ce régime régional à votre bien andalou. Seuls les très gros patrimoines (une base imposable supérieure à 3 millions d'euros, après l'abattement de 700 000 euros) peuvent être soumis à l'impôt national de solidarité.

Vous devez généralement déclarer aussi le bien dans votre pays de résidence. En France, les revenus de source espagnole se déclarent en principe avec la convention fiscale franco-espagnole, qui évite la double imposition. En Belgique, le revenu cadastral du bien étranger figure dans votre déclaration.

Vendre

Vendre votre bien : retenue, plus-value et plusvalía

Dernière vérification le 23 octobre 2026

• Retenue de 3 %: si vous vendez en tant que non-résident, l'acheteur retient 3 % du prix et le verse à l'administration fiscale dans le mois qui suit l'acte (modelo 211). C'est un acompte sur votre impôt sur la plus-value. Avec le modelo 210 vous déclarez la plus-value et récupérez le trop-retenu. Demandez à l'acheteur une copie du modelo 211.
• Impôt sur la plus-value: en tant que non-résident, vous payez 19 % sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, après déduction des frais d'achat et de vente et de certains travaux.
• Plusvalía municipal: l'impôt municipal sur la plus-value du terrain. Il est à la charge du vendeur. Si celui-ci est non-résident, l'acheteur retient le montant sur le prix et le verse à la commune. Depuis fin 2021, vous choisissez le plus avantageux de deux calculs, et s'il n'y a pas de plus-value, vous ne payez rien.
• Documents: un certificat énergétique valide, le dernier avis d'IBI, une attestation de la copropriété certifiant l'absence de dettes, et l'acte de propriété.

Si vous résidez en Espagne, la plus-value entre dans votre déclaration espagnole habituelle et il n'y a pas de retenue de 3 %. Si vous réinvestissez dans une nouvelle résidence principale, une exonération peut s'appliquer.

Succession et donation

Hériter d'un bien en Espagne

Dernière vérification le 23 octobre 2026

Un bien immobilier espagnol est toujours soumis aux droits de succession espagnols, même si le défunt et les héritiers vivent ailleurs. L'Andalousie est l'une des régions les plus avantageuses :

• Les enfants, conjoints et parents (groupes I et II) bénéficient d'une réduction de 1 million d'euros par héritier, puis d'une réduction de 99 % de l'impôt.
• Les héritiers de l'UE et, selon la jurisprudence, ceux d'ailleurs peuvent appliquer les règles andalouses.
• La déclaration doit être déposée dans les 6 mois suivant le décès. Une prolongation de 6 mois se demande dans les 5 premiers mois.

Votre pays de résidence peut aussi prélever des droits de succession, avec des règles pour éviter la double imposition. Un testament espagnol distinct pour vos biens en Espagne accélère la succession.

Glossaire

Les termes espagnols que vous rencontrerez

Dernière vérification le 23 octobre 2026

NIE

Número de Identidad de Extranjero : votre numéro fiscal espagnol en tant qu'étranger.

TIE

Carte de séjour pour les citoyens hors UE. Les citoyens de l'UE reçoivent un certificat d'enregistrement vert.

Nota simple

Extrait du registre de la propriété indiquant le propriétaire, les hypothèques et les charges.

Contrato de arras

Compromis de vente avec acompte. Si l'acheteur se retire, il perd l'acompte. Si le vendeur se retire, il rembourse le double.

Escritura

L'acte notarié de transfert de propriété.

ITP, IVA, AJD

Impôt de transmission, TVA et droit de timbre à l'achat.

IBI

Taxe foncière municipale annuelle.

Plusvalía municipal

Impôt municipal sur la plus-value du terrain lors d'une vente ou d'une succession.

Modelo 210, 211, 720

Déclaration des non-résidents, déclaration de la retenue de 3 % lors d'une vente, et déclaration des avoirs à l'étranger.

Padrón

Inscription au registre de la population de la commune.

Gestor

Prestataire administratif qui gère les déclarations et les formalités.

VUT

Vivienda de uso turístico : un logement touristique enregistré.

Sources

D'où viennent nos informations

Dernière vérification le 23 octobre 2026

• Agencia Tributaria (AEAT) : non-résidents, modelo 210 et 211, note sur l'Orden HAC/623/2026
• Boletín Oficial del Estado (BOE): Real Decreto-ley 29/2026, Ley Orgánica 1/2025, Ley 5/2019, Ley 38/1999
• Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) : Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, Ley 5/2021 (impôts)
• Junta de Andalucía, Consumo Responde : frais d'un prêt immobilier
• Tribunal Supremo, arrêt 620/2026 du 19 mai 2026 (registre national de la location de courte durée)

Rédigé par la rédaction d'Imagine Marbella. Dernière vérification le 23 octobre 2026. Il s'agit d'informations générales, et non d'un conseil juridique ou fiscal.