Acheter, louer ou vendre un bien en Espagne via une société : que se passe-t-il côté espagnol ? (2026)

De plus en plus d'acheteurs nous demandent s'il vaut mieux acheter leur bien sur la Costa del Sol via une société : leur société existante, une Ltd britannique, une SCI française ou une nouvelle SL espagnole. La réponse est rarement simple. Une société peut présenter des avantages pour la location ou un investissement, mais elle entraîne des frais, de l'administration et parfois des impôts supplémentaires, surtout si vous utilisez le bien vous-même.

Dans cet article, nous expliquons ce qui se passe, et ce qui ne se passe pas, côté espagnol lorsque vous achetez, détenez, louez et vendez via une société. Pour les conséquences dans votre propre pays, nous ne donnons que les principes, car chaque pays et chaque structure ont leurs règles. Tout a été vérifié sur des sources de 2026. Ceci n'est pas un conseil fiscal : choisissez toujours une structure avec un fiscaliste qui connaît les deux pays.

D'abord : chaque structure est différente

Toutes les sociétés ne se valent pas. Fiscalement, cela fait une grande différence d'acheter via :

• une société espagnole (généralement une Sociedad Limitada, SL), établie en Espagne et soumise à l'impôt sur les sociétés espagnol ;
• une société étrangère sans établissement en Espagne, comme une SRL ou SA belge, une BV néerlandaise ou une Ltd britannique, imposée en Espagne comme non-résidente ;
• une structure fiscalement transparente, comme une SCI française, pour laquelle il faut d'abord clarifier juridiquement comment l'Espagne et votre pays la traitent.

En outre, votre propre pays détermine comment il impose les bénéfices, l'usage privé et les parts. Un montage avantageux pour un entrepreneur belge peut être défavorable pour un Néerlandais ou un Britannique. Utilisez donc cet article pour comprendre le côté espagnol et poser les bonnes questions.

Acheter via une société : qu'est-ce qui change en Espagne ?

Une SL espagnole se constitue chez un notaire. Depuis 2022, le capital minimum légal est de 1 euro, mais prévoyez les frais de constitution, un comptable et les dépôts annuels. Une société étrangère doit obtenir un numéro fiscal espagnol (NIF) avant de pouvoir acheter. Pour les frais d'achat habituels, lisez frais d'achat et acheter une maison en Espagne.

Détenir : quels impôts annuels ?

• IBI et taxe sur les ordures : la commune la prélève sur le bien, quel que soit le propriétaire.
• Revenu fictif : selon l'administration fiscale espagnole, l'impôt sur un revenu fictif de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale ne s'applique qu'aux personnes physiques non résidentes. Une société étrangère ne le paie pas.
• Taxe spéciale de 3 % : une société étrangère qui détient un bien immobilier espagnol paie chaque année 3 % de la valeur cadastrale si elle est établie dans un paradis fiscal (une juridiction non coopérative), sauf exceptions prévues par la loi. Une société ordinaire de Belgique, des Pays-Bas, de France ou du Royaume-Uni n'est pas concernée.
• Impôt sur la fortune : selon le manuel de l'administration fiscale espagnole, les non-résidents sont aussi imposables sur les parts non cotées d'une société, espagnole ou étrangère, dont l'actif est composé d'au moins 50 % d'immobilier espagnol. Une société ne permet donc pas d'échapper à cet impôt. Lisez aussi impôts sur une résidence secondaire.

Séjourner vous-même dans le bien

C'est là que les choses se passent le plus souvent mal. Si, en tant qu'actionnaire, vous utilisez un bien de votre société sans payer un loyer au prix du marché, cela peut avoir des conséquences fiscales :

• En Espagne : pour une SL espagnole, les règles des parties liées s'appliquent. Les opérations entre la société et son associé doivent être évaluées à la valeur de marché (article 18 de la loi sur l'impôt sur les sociétés).
• Dans votre propre pays : dans de nombreux pays, l'usage privé d'un bien de la société est imposé comme avantage ou comme revenu de l'associé ou du dirigeant. Les modalités varient selon les pays.

Si vous voulez surtout utiliser le bien vous-même, l'achat à titre privé est souvent plus simple et moins cher. Une société convient plutôt à un investissement locatif.

Louer via une société

• SL espagnole : le bénéfice locatif relève de l'impôt sur les sociétés. Le taux général est de 25 %. Les petites entreprises bénéficient en 2026 de taux réduits (19 % et 21 % pour les microentreprises, 23 % pour les PME), mais une société de pure gestion de patrimoine en est exclue. Selon la loi, la location ne constitue une activité économique que si vous employez au moins une personne à temps plein pour cela (article 5 de la loi sur l'impôt sur les sociétés).
• Société étrangère sans établissement en Espagne : elle paie l'impôt des non-résidents sur les loyers, 19 % sur le loyer net pour une société de l'UE ou de l'EEE, 24 % sur le loyer brut pour les autres pays, comme le Royaume-Uni.
• Location de vacances : les mêmes règles andalouses s'appliquent qu'aux particuliers : inscription, accord des copropriétaires et enregistrement des voyageurs. Si le décret logement RDL 29/2026 est validé, une TVA de 10 % s'appliquera à partir du 1er décembre 2026 aux locations de 30 nuits ou moins. Lisez louer votre bien en Espagne.
• Distribuer les bénéfices : les dividendes versés par une SL espagnole à un associé étranger sont en principe soumis à une retenue à la source espagnole. Les conventions fiscales et les règles de l'UE peuvent la réduire.

Vendre : le bien ou les parts ?

Vous pouvez vendre le bien lui-même, ou les parts de la société qui le détient.

• Vendre le bien : une SL espagnole paie l'impôt sur les sociétés sur la plus-value. Une société étrangère sans établissement paie 19 % d'impôt des non-résidents sur la plus-value, et l'acheteur retient 3 % du prix à titre d'acompte, comme pour un particulier. La plusvalía municipal reste due.
• Vendre les parts : en principe, la cession de parts est exonérée de TVA et d'impôt de transmission. La loi espagnole sur les valeurs mobilières (article 338 de la Ley 6/2023, ancien article 314) prévoit une exception lorsque la cession vise à éluder l'impôt sur l'immobilier. C'est présumé lorsque l'acheteur prend le contrôle d'une société non cotée dont l'actif est composé d'au moins 50 % d'immobilier espagnol non affecté à une activité économique. L'acheteur paie alors l'impôt de transmission, au prorata de sa participation. Les parts reçues en échange d'un bien apporté à la société moins de trois ans auparavant sont aussi visées.

La cession de parts n'est donc pas un moyen automatique d'éviter les 7 % d'ITP. Faites calculer à l'avance la structure et l'imposition du vendeur en Espagne et dans son pays. Lisez aussi l’impôt sur la vente pour un non-résident.

Que se passe-t-il dans votre propre pays ?

Cela varie selon le pays et la structure, et nous ne donnons volontairement pas de réponse toute faite. Quelques principes que nous rencontrons souvent en pratique :

• Belgique : l'usage privé d'un bien de la société par un dirigeant peut être imposé comme avantage de toute nature, et la société doit comptabiliser correctement les revenus et frais étrangers.
• Pays-Bas : une BV qui détient une maison de vacances pour l'usage privé de l'actionnaire entraîne souvent un impôt supplémentaire pour celui-ci et est donc rarement avantageuse pour un usage personnel.
• Royaume-Uni : une Ltd qui met un bien à disposition d'un dirigeant peut générer un avantage imposable, et les bénéfices distribués sont imposés chez l'actionnaire.
• France : une SCI est souvent fiscalement transparente en France. La façon dont l'Espagne traite une SCI française doit être vérifiée au cas par cas.

Ne choisissez donc jamais une structure sur la seule base des règles espagnoles. Un fiscaliste de votre pays et un fiscaliste espagnol doivent l'examiner ensemble.

Quand une société a-t-elle du sens ?

Ce sont des règles générales, pas des conseils. Le bon choix dépend de vos revenus, de votre pays, de votre planification successorale et de la durée de détention envisagée.

Comment nous aidons

Nous accompagnons les acheteurs qui achètent à titre privé ou via une société, et vous mettons tôt en contact avec un fiscaliste et un avocat espagnols indépendants. Ainsi, la structure est définie avant la signature du contrat de réservation, et non après.

À lire aussi : acheter une maison en Espagne, impôts sur une résidence secondaire, louer votre bien en Espagne et notre guide fiscalité et droit.

Cet article fait partie de notre guide fiscalité et droit de l’immobilier en Espagne: toutes les règles pour acheter, posséder, louer, vendre et hériter au même endroit, vérifiées chaque mois.

Questions fréquentes

Est-il moins cher d'acheter via une société en Espagne ?

Pas à l'achat : l'impôt de transmission (7 % d'ITP) ou la TVA sur le neuf est le même. Une société peut avoir des avantages pour la location, mais entraîne de l'administration et des frais. Pour un usage personnel, l'achat à titre privé est souvent plus simple.

Une société étrangère paie-t-elle l'impôt sur le revenu fictif ?

Non. Selon l'administration fiscale espagnole, cet impôt ne s'applique qu'aux personnes physiques non résidentes.

Qu'est-ce que la taxe spéciale de 3 % pour les sociétés étrangères ?

Une taxe annuelle de 3 % sur la valeur cadastrale de l'immobilier espagnol, pour les sociétés établies dans des paradis fiscaux. Les sociétés ordinaires de Belgique, des Pays-Bas, de France ou du Royaume-Uni ne sont pas concernées.

Quel taux paie une SL espagnole qui loue des biens ?

Le taux général de l'impôt sur les sociétés est de 25 %. Une société de pure gestion de patrimoine n'a pas droit aux taux réduits des petites entreprises.

Puis-je vendre les parts plutôt que le bien pour éviter l'impôt de transmission ?

Pas si simplement. Si l'acheteur prend le contrôle d'une société dont l'actif est composé d'au moins 50 % d'immobilier espagnol, l'évasion fiscale est présumée et l'impôt de transmission reste dû (article 338 de la Ley 6/2023).

Dois-je payer l'impôt sur la fortune si mon bien est détenu par une société ?

C'est possible. En Espagne, les non-résidents sont imposables sur les parts non cotées d'une société dont l'actif est composé d'au moins 50 % d'immobilier espagnol.

Sources

• Agencia Tributaria, Renta imputada de inmueble urbano de uso propio (personnes physiques uniquement), sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria, Manual práctico Patrimonio 2025, contribuables par obligation réelle (parts de sociétés détenant au moins 50 % d'immobilier espagnol)
• Real Decreto Legislativo 5/2004 (loi sur l'impôt des non-résidents), taxe spéciale sur les biens des entités non résidentes (articles 40 à 45) et taux (article 25) ; résumé dans la Guía Fiscal de fiscal-impuestos.com (CEF)
• Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, articles 5 (activité économique de location), 18 (parties liées) et 29 (taux) ; Interforo Abogados, Tipos reducidos del impuesto de sociedades para pymes en 2026 (28 avril 2026)
• Ley 6/2023 de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión, article 338 ; Notarios y Registradores, Informe fiscal septiembre 2023: estado actual de las transmisiones de valores
• Ley 18/2022 de creación y crecimiento de empresas (capital minimum de la SL)

Rédigé par la rédaction d'Imagine Marbella. Mis à jour en octobre 2026. Ceci est une information générale et non un conseil fiscal ou juridique : choisissez toujours une structure avec un fiscaliste en Espagne et dans votre pays.