En bref : comptez au total environ 5 % à 15 % du prix de vente de frais et d'impôts, selon votre situation. Le poste le plus important est souvent l'impôt sur la plus-value, suivi de l'agent immobilier. La plusvalía municipale, le certificat énergétique, la mainlevée d'hypothèque et les documents de la copropriété comptent aussi.
Vendre son bien, c'est une belle étape. Mais tout le monde se demande : que me restera-t-il net ? Voici tous les postes, en toute transparence et sans surprises. Vous décidez ainsi sur la base de chiffres, pas d'incertitudes.
Les frais, étape par étape
Avant la vente : vos papiers en ordre
| Poste | Montant indicatif | Remarque |
|---|---|---|
| Certificat énergétique | env. 60 à 130 euros | obligatoire pour vendre, selon la surface |
| Nota simple (informations du registre) | env. 9 euros en ligne | indique la propriété et les charges du bien |
| Mainlevée d'hypothèque | env. 400 à 1 000 euros ou plus | seulement s'il reste une hypothèque ; votre banque et votre gestor s'occupent du décompte |
| Certificat de la copropriété (comunidad) | généralement un petit montant | prouve que vous n'avez pas de dettes ; la loi sur la copropriété l'impose lors d'une vente |
À la conclusion de la vente
| Poste | Montant indicatif | Qui paie |
|---|---|---|
| Contrat de réservation ou d'arras | souvent gratuit ou un petit montant | selon accord |
| Notaire et registre foncier | montant selon l'acte | selon la loi, le vendeur paie l'original de l'acte et l'acheteur la copie ; en pratique, les parties conviennent souvent que l'acheteur paie tout |
| Commission d'agence | selon le mandat, plus 21 % de TVA | le vendeur |
Un détail que beaucoup de vendeurs ignorent : avec des arras penitencial (l'acompte habituel), l'acheteur perd son acompte s'il se retire, et le vendeur doit rembourser le double s'il se retire lui-même. C'est prévu à l'article 1454 du Code civil espagnol. Faites donc toujours relire ce contrat.
Impôts
| Impôt | Fonctionnement |
|---|---|
| Plusvalía municipal | municipale, dans les 30 jours ouvrables après l'acte ; nulle en cas de perte. Avec un vendeur non-résident, l'acheteur la retient sur le prix. Explication complète |
| Impôt sur la plus-value (19 % pour les non-résidents) | sur votre plus-value ; l'acheteur retient 3 %. Explication complète |
| IBI (taxe foncière annuelle) | réparti au prorata de la période de propriété, selon accord |
Que peut-on déduire ?
Beaucoup de ces frais réduisent votre plus-value, et donc votre impôt :
- la commission d’agence (avec facture),
- la plusvalía payée,
- les frais de mainlevée de l'hypothèque,
- les frais des certificats de la copropriété.
Côté achat, vos frais d'achat (impôt, notaire, registre, avocat) et les améliorations justifiées comptent aussi. Pas les intérêts d'emprunt. Gardez toutes les factures.
Comment calculer votre produit net
- Partez du prix de vente.
- Déduisez la commission d’agence (TVA comprise).
- Déduisez la prêt hypothécaire restant due.
- Déduisez la plusvalía payée .
- Déduisez la l'impôt sur la plus-value (pour les non-résidents : modelo 210, déduction faite des 3 % déjà retenus).
- Déduisez la les petits frais (certificat énergétique, nota simple, certificat de copropriété).
Ce qui reste vous revient. Nous l'établissons à l'avance sur papier, à partir de vos chiffres. Vous voyez ainsi tout de suite si c'est le bon moment pour vendre.
Exemple : que reste-t-il net ?
Un exemple fictif, avec les mêmes chiffres que dans notre article sur l'impôt en tant que non-résident. Vous vendez un appartement 450 000 euros. Il reste 100 000 euros d'hypothèque. L'agent et la plusvalía coûtent ensemble 20 000 euros, les petits documents 500 euros. Votre plus-value imposable est de 100 000 euros (voir cet article).
| Poste | Montant en euros |
|---|---|
| Prix de vente | 450.000 |
| Remboursement de l'hypothèque | moins 100 000 |
| Agent et plusvalía | moins 20 000 |
| Petits documents (certificats, nota simple) | moins 500 |
| Impôt sur la plus-value 19 % de 100 000 | moins 19 000 |
| Net pour vous | 310.500 |
Vous payez les 19 000 euros d'impôt en deux fois : l'acheteur retient 13 500 euros (3 %) à l'acte, et vous payez les 5 500 euros restants plus tard avec le modelo 210. L'écart entre le prix de vente et ce que vous recevez chez le notaire est donc temporairement plus grand que votre coût final. Tenez-en compte dans votre planning.
Que se passe-t-il après l'acte ?
L'acte est signé, mais il reste quelques échéances. Voici comment garder le fil :
| Quand | Quoi | Qui |
|---|---|---|
| À l'acte | L'acheteur retient 3 % (si vous êtes non-résident) | acheteur |
| Dans les 30 jours ouvrables | Payer la plusvalía à la commune | vous, avec votre gestor ; si vous êtes non-résident, l'acheteur avec le montant retenu |
| Dans le mois | Déposer le modelo 211 et verser les 3 % | acheteur |
| Dans les 3 mois suivants | Déposer le modelo 210 : déclarer la plus-value et payer ou récupérer la différence | vous, avec votre gestor |
| Après la vente | Transférer ou solder les contrats, la copropriété et l'IBI | vous et l'acheteur |
Nous vous listons ces dates dès la signature de l'acte, pour que vous ne manquiez rien.
Les erreurs fréquentes en pratique
- Une plusvalía payée trop tard. Le délai de 30 jours ouvrables est court. Qui attend paie amendes et majorations.
- Pas de preuve des améliorations. Une nouvelle piscine sans facture ne compte pas pour le fisc.
- Un produit net mal estimé. Qui oublie l'impôt et l'hypothèque est surpris par le montant final. Un calcul préalable l'évite.
- Des papiers non conformes. Une extension non enregistrée peut retarder la vente ou faire baisser le prix. Régularisez avant de vendre.
Trois façons de réduire les frais
- Préparez bien votre dossier. Un dossier complet évite les retards et les négociations sur le prix.
- Faites calculer les deux méthodes de plusvalía. La plus avantageuse s'applique.
- Gardez toutes vos factures de travaux. Chaque montant justifié réduit votre plus-value.
Comment nous aidons
Nous accompagnons toute la vente, de l'estimation au notaire, et vous donnons à l'avance un calcul net. Sans engagement, dans votre langue.
Vous voulez savoir combien vaut votre bien et ce qu’il vous reste net ? Nous le calculons gratuitement, sans engagement.
Estimation gratuiteEnvoyez-nous un WhatsAppÀ lire aussi : l’impôt sur la vente pour un non-résident, plusvalía municipal, vendre une villa à Marbella et vendre votre bien sur la Costa del Sol.
Cet article fait partie de notre guide fiscalité et droit de l’immobilier en Espagne: toutes les règles pour acheter, posséder, louer, vendre et hériter au même endroit, vérifiées chaque mois.
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Questions fréquentes
Combien coûte la vente d'un bien en Espagne ?
Comptez environ 5 % à 15 % du prix de vente en frais et impôts. Le montant exact dépend de votre plus-value, de votre hypothèque et de la commune.
Qui paie le notaire lors d'une vente ?
Selon la loi, le vendeur paie l'original et l'acheteur la copie, sauf accord contraire. En pratique, l'acheteur prend souvent tous les frais de notaire en charge. Nous le fixons à l'avance dans le contrat pour éviter toute discussion.
Le certificat énergétique est-il obligatoire ?
Oui, pour la vente d'un logement. Il coûte environ 60 à 130 euros et est en principe valable dix ans.
Dois-je d'abord rembourser mon hypothèque ?
L'hypothèque est remboursée à l'acte avec une partie du prix de vente. Votre banque et votre gestor s'occupent du décompte, et les frais sont déductibles de votre plus-value.
Qu'est-ce que le certificat de la copropriété ?
Un document de la copropriété attestant que vous n'avez pas de dettes. La loi l'impose lors d'une vente, et le notaire le demande.
Puis-je déduire les frais de vente ?
Oui. L'agent, la plusvalía, la mainlevée d'hypothèque et les certificats de copropriété réduisent votre plus-value imposable.
Sources
- idealista news, frais et impôts lors de la vente d’un logement 2026
- Notarios y Registradores, frais déductibles sur la plus-value immobilière
- Agencia Tributaria, modelo 210
Rédigé par la rédaction d’Imagine Marbella. Mis à jour en octobre 2026. Ceci est une information générale et non un conseil fiscal ou juridique : faites toujours vérifier votre situation par un gestor ou un avocat.
