Acheter une maison en Espagne en tant qu'étranger : le guide complet étape par étape

Acheter une maison en Espagne, c'est un rêve, et c'en est un. Mais cela se passe autrement que chez vous. Aucun diagnostic technique n'est imposé à tous, le notaire ne vérifie pas tout pour vous et l'acompte obéit ici à ses propres règles. Qui connaît les étapes achète sereinement et sans surprises.

Dans ce guide, vous trouverez le contenu de chaque étape, son coût et les écueils fréquents. Tous les montants et règles ont été vérifiés avec des sources actuelles et valent pour 2026. Une précision d'abord : nous sommes une agence immobilière, pas un notaire ni un conseiller fiscal. Pour les vérifications juridiques, nous recommandons toujours votre propre avocat indépendant .

Un citoyen de l'UE peut-il acheter librement une maison en Espagne ?

Oui. En tant que citoyen de l'Union européenne, vous achetez en Espagne aux mêmes conditions qu'un Espagnol. Vous n'avez pas besoin d' y habiter et il ne vous faut aucun visa pour devenir propriétaire. Ce qu'il vous faut, c'est un numéro NIE, car sans lui vous ne signez pas chez le notaire.

Une nuance pour ceux qui suivent l'actualité. En 2025, le gouvernement espagnol a proposé une taxe pouvant atteindre 100 % sur les achats immobiliers des acheteurs hors UE. Selon The Local (19 octobre 2026), cette taxe n'est pas en vigueur et la proposition est bloquée : le Parlement ne l'a pas examinée et les nouveaux décrets logement d'octobre 2026 ne la reprennent pas. Elle ne vise d'ailleurs que les acheteurs hors UE. Pour les Français et les Belges, rien ne change donc. Le golden visa immobilier a lui aussi pris fin : le gouvernement en a annoncé la fin le 3 avril 2025. Cela ne concerne pas les citoyens de l'UE, qui n'ont pas besoin de titre de séjour.

Étape 1 : fixez votre budget et votre financement

Ne calculez pas seulement avec le prix d'achat. S'y ajoutent les impôts et frais (voir plus bas), puis les frais annuels d'un logement en Espagne. Besoin d'un prêt ? Les banques espagnoles financent généralement les non-résidents jusqu'à environ 60 à 70 % de la valeur. Il vous faut donc au moins 30 à 40 % d'apport, plus les frais. Le pourcentage exact dépend de la banque et de votre profil. Lisez notre article sur un prêt hypothécaire en Espagne pour plus de détails.

Réglez votre financement avant de faire une offre. Une offre de prêt peut prendre des semaines, et un vendeur préfère un acheteur prêt rapidement.

Étape 2 : obtenez votre NIE et un compte bancaire espagnol

Ce sont les deux bases pratiques. Le numéro NIE coûte environ 10 euros de taxe, mais le délai peut aller de quelques semaines à deux mois. Un compte bancaire espagnol est nécessaire pour les paiements liés à l'achat, puis pour l'eau, l'électricité, les charges de copropriété et la taxe foncière. Pour le prix, le notaire accepte un chèque de banque (cheque bancario) plutôt que des espèces.

Étape 3 : cherchez, visitez et faites-vous accompagner

À Marbella, Benahavís et Estepona, le marché varie énormément d'un quartier à l'autre, des appartements en résidence avec piscine aux villas en urbanisation sécurisée. Un agent local connaît les quartiers, les prix et les pièges cachés. Visitez au moins deux ou trois fois, à différents moments de la journée, et renseignez-vous sur les charges, les certificats énergétiques et d'éventuels travaux prévus.

Vous cherchez à Marbella ? Lisez notre guide pour Marbella, avec les quartiers et les prix. Nouveau chez nous ? Découvrez nos maisons et villas et appartements et penthouses, ou lisez l'état du marché en 2026.

Étape 4 : réservez le bien et faites vérifier les documents

Vous avez trouvé votre bien ? Vous signez souvent d'abord un contrat de réservation avec un petit acompte. Le bien est retiré du marché pendant deux à quatre semaines environ. Pendant ce temps, vous faites tout vérifier par votre avocat . Selon les juristes, c'est l'étape que les acheteurs sautent le plus souvent, et la plus importante pour éviter un achat raté.

Avec des achat neuf sur plan , une protection supplémentaire s'applique : le promoteur doit garantir vos versements par une garantie bancaire ou une assurance. C'est prévu par la loi sur la construction (Ley 38/1999, première disposition additionnelle). Demandez-la toujours.

Étape 5 : le compromis avec acompte (arras)

Le document suivant est le compromis de vente privé, souvent un contrato de arras. Vous versez un acompte, en général jusqu'à 10 % du prix. Ce n'est pas un plafond légal, mais c'est l'usage. La règle du type le plus courant (arras penitenciales) est stricte mais équitable :

• Si vous vous retirez en tant qu'acheteur, vous perdez l'acompte.
• Si le vendeur se retire, il doit rembourser le double .

C'est prévu à l'article 1454 du Code civil espagnol. Si vous avez besoin d'un prêt, faites inclure une condition suspensive : si vous n'obtenez pas le financement, vous récupérez votre argent. Cette condition doit figurer expressément dans le contrat. Le contrat fixe aussi la date limite de l'acte, souvent deux à six mois plus tard.

Étape 6 : l'acte chez le notaire et l'inscription

Chez le notaire, vous signez l' Écriture publique. Le vendeur et l'acheteur sont présents (ou représentés par procuration), le notaire vérifie les identités, le mode de paiement et l'origine des fonds. Vous payez le solde, généralement par chèque de banque, et recevez les clés. L'acte est ensuite inscrit au registre de la propriété, ce qui prend généralement 30 à 60 jours . Mettez ensuite les contrats d'énergie à votre nom.

De la première offre aux clés, comptez 8 à 16 semaines. Un achat comptant va plus vite qu'un achat avec prêt ou sur plan.

Combien ça coûte ? Impôts et frais en plus du prix

L'ITP se calcule sur la plus élevée des deux valeurs : prix d'achat ou valeur de référence cadastrale. En Andalousie, le taux général est de 7% pour un bien ancien. Des taux réduits (6 % ou 3,5 %) ne s'appliquent qu'à une résidence principale de faible valeur ou à certains profils, comme les acheteurs de moins de 35 ans. Pour une résidence secondaire à Marbella, Benahavís ou Estepona, 7 % est donc la règle. Depuis 2021, l'Andalousie applique un taux général unique de 7 % d'ITP et de 1,2 % d'AJD dans le neuf.

Exemple chiffré (indicatif) : pour un bien ancien de 450 000 euros, vous payez 31 500 euros d'ITP. Avec le notaire, le registre et le gestor ou l'avocat, vous arrivez à environ 35 000 à 40 000 euros en plus, soit environ 8 à 9 %. Dans le neuf, comptez 10 % de TVA et 1,2 % de droit de timbre, soit environ 12 à 13 %. idealista indique une fourchette générale de 8 à 13 % de frais.

Et ensuite ? Prévoyez aussi des frais annuels : taxe foncière (IBI), charges de copropriété, taxe sur les ordures, assurances et, en tant que non-résident, une déclaration annuelle de revenu fictif (modelo 210). Tout savoir dans notre article sur les impôts sur une résidence secondaire en Espagne.

Six pièges fréquents

1. Pas d'avocat à vous. L'avocat du vendeur ou du promoteur ne travaille pas pour vous.
2. Ne pas faire vérifier les documents avant de signer.
3. Pas de condition suspensive pour votre prêt.
4. Oublier les frais. Comptez 8 à 13 % en plus, pas seulement le prix.
5. Payer une partie au noir. Le prix dans l'acte doit être le prix réel. C'est illégal et se retourne contre vous plus tard.
6. Acheter sans savoir si vous voulez louer ou si vous le pouvez. Vérifiez le règlement et les règles au préalable.

Comment nous aidons

Nous vous accompagnons de la première recherche à la remise des clés, en français, néerlandais, anglais ou espagnol. Nous cherchons avec vous ce qui vous convient, accompagnons les visites, vous mettons en contact avec un avocat et un gestor fiables, et suivons le dossier jusqu'après l'acte. Notre équipe est chaque jour à Marbella, Benahavís et Estepona. Dites-nous ce que vous recherchez et nous vous conseillerons volontiers. Sans engagement.

À lire aussi : acheter une maison à Marbella, Demande de numéro NIE, un prêt hypothécaire en Espagne et le marché immobilier de Marbella.

Cet article fait partie de notre guide fiscalité et droit de l’immobilier en Espagne: toutes les règles pour acheter, posséder, louer, vendre et hériter au même endroit, vérifiées chaque mois.

Questions fréquentes

Puis-je acheter une maison en Espagne en tant que citoyen de l'UE ?

Oui. En tant que citoyen de l'UE, aucun visa ni titre de séjour n'est nécessaire pour devenir propriétaire. Il vous faut en revanche un NIE et un compte bancaire espagnol.

Quels frais s'ajoutent au prix ?

Pour un bien ancien en Andalousie, environ 8 à 10 % : 7 % d'ITP plus le notaire, le registre et le gestor ou l'avocat. Dans le neuf, c'est 10 % de TVA et 1,2 % de droit de timbre, soit environ 12 à 13 %.

Quel acompte dois-je verser ?

Avec le compromis privé (arras), c'est généralement jusqu'à 10 % du prix. Si l'acheteur se retire, il perd l'acompte. Si le vendeur se retire, il rembourse le double.

Combien de temps faut-il pour acheter une maison en Espagne ?

En moyenne 8 à 16 semaines de la première offre aux clés. Un achat comptant est plus rapide. Ensuite, l'inscription au registre de la propriété prend souvent 30 à 60 jours.

Ai-je besoin d'un avocat ?

Ce n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Votre propre avocat indépendant vérifie la propriété, les charges, les permis et les dettes avant la signature.

Puis-je obtenir un prêt en Espagne en tant que non-résident ?

Oui, auprès des banques espagnoles. Elles financent en général environ 60 à 70 % de la valeur, il vous faut donc 30 à 40 % d'apport plus les frais.

Qu'est-ce que la taxe de 100 % pour les acheteurs étrangers ?

Une proposition du gouvernement espagnol de 2025 visant les acheteurs hors UE. Selon The Local, elle n'était pas en vigueur en octobre 2026 et restait bloquée au Parlement. Elle ne concerne pas les citoyens de l'UE.

Dois-je vivre en Espagne pour acheter ?

Non. Vous pouvez être propriétaire et continuer à vivre dans votre pays. Si vous voulez vous y installer, il y a des étapes supplémentaires, comme l'inscription comme citoyen de l'UE après trois mois.

Sources

• idealista news, 12 étapes pour acheter une maison en Espagne et Total costs of buying property in Spain 2026
• Costa Luz Lawyers, Buying property in Spain as a non-resident, 2026: full process et Conveyancing timeline 2026
• OCU, Contrato de arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil)
• Guiafiscal.es, ITP-AJD Andalucía 2026 et Interforo Abogados, Impuestos al comprar una vivienda en Andalucía 2026 (13 avril 2026), sur la base de la Ley 5/2021
• The Local, Will Spain’s 100 percent property tax on foreign buyers ever pass? (19 octobre 2026) et Reuters via MarketScreener (27 mars 2026)
• Fotocasa, Golden Visa in 2026: what has changed

Rédigé par la rédaction d’Imagine Marbella. Mis à jour en octobre 2026. Ceci est une information générale et non un conseil juridique : faites toujours vérifier votre situation par un gestor ou un avocat.