En bref : avant d’acheter un bien en Espagne, faites vérifier par un avocat indépendant que le vendeur est bien propriétaire et qu’il n’existe pas d’ hypothèques ou saisies sur le bien (via la nota simple), que ce qui est construit est autorisé et correspond au cadastre, qu’il n’existe pas de dettes envers la copropriété, l’IBI ou les fournisseurs, et que vous pouvez utiliser le bien comme vous le souhaitez, par exemple pour le louer. Si le vendeur est non-résident, vous devez en tant qu’acheteur retenir 3 % du prix et payer aussi la plusvalía payée à sa place. Ce n’est que lorsque tout est en ordre que vous signez le contrat avec acompte.
En Espagne, le notaire vous protège lors de l’acte, mais il ne vérifie pas tout. Ce qui se passe avant l’acte relève de votre responsabilité. C’est pourquoi les acheteurs sur la Costa del Sol font vérifier les documents par leur propre avocat indépendant. Dans cet article, vous découvrez ce qu’il vérifie, quels documents vous devez voir et où cela coince en pratique.
Le plan complet d’un achat, étape par étape, se trouve dans acheter une maison en Espagne en tant que Belge ou Néerlandais. Tous les impôts et règles se trouvent dans notre guide fiscalité et droit.
1. Propriété et charges : la nota simple
Un nota simple est un extrait du registre foncier (Registre de la propriété). Vous pouvez la demander en ligne aux registradores pour environ 9 euros. Elle indique :
- qui est le propriétaire , et s'il correspond au vendeur ;
- la description du bien et la surface ;
- la situation des charges: hypothèques, saisies, servitudes ou autres restrictions.
S'il reste une hypothèque, elle doit être remboursée et radiée à l'acte. Demandez la nota simple peu avant l'acompte puis juste avant l'acte. Le jour de l'acte, le notaire vérifie la situation actuelle auprès du registre.
2. Cadastre et réalité
Le cadastre (Catastro) est un registre fiscal, distinct du registre de la propriété. Votre avocat compare la référence cadastrale et la surface au cadastre, au registre et dans la réalité. Les écarts sont fréquents : terrasse fermée, piscine ou maison d'amis qui n'apparaît nulle part. Cela peut influer sur le prix, le prêt et une revente.
3. Permis et urbanisme
Ce qui est construit doit être autorisé. En Andalousie, la loi d'urbanisme LISTA (Ley 7/2021) s'applique. La commune peut agir contre une construction non autorisée jusqu'à six ans après l'achèvement complet, avec les exceptions prévues par la loi. Passé ce délai, le bien peut souvent être reconnu comme asimilado a fuera de ordenación (AFO). Il peut alors subsister, mais les gros travaux sont limités.
- Programmes neufs: demandez le permis de construire et la licencia de primera ocupación (ou la déclaration qui la remplace) à la commune.
- Bien ancien: en Andalousie, une revente n'exige en règle générale pas de nouveau certificat d'habitabilité. Votre avocat vérifie toutefois si les extensions sont autorisées.
- Terrain rural: soyez particulièrement prudent avec les biens en terrain non constructible (suelo rústico).
- Près de la mer: pour les biens en bord de plage, la loi littorale (Ley de Costas) peut imposer des restrictions.
4. Dettes pouvant rester attachées au bien
| Quoi | Quel document | Pourquoi |
|---|---|---|
| Copropriété | certificat d'absence de dettes, derniers procès-verbaux (actas) | la loi impose ce certificat lors d'une vente ; les appels de fonds prévus (derramas) figurent dans les procès-verbaux |
| IBI | dernier justificatif de paiement | une taxe foncière impayée peut rester attachée au bien |
| Énergie et eau | dernières factures d'eau et d'électricité | pour organiser le transfert et le décompte final |
| Prêt hypothécaire | nota simple et attestation de remboursement de la banque | l'hypothèque doit être remboursée à l'acte |
5. Le vendeur est non-résident ? Vous avez alors deux obligations
- Retenir 3 %: vous retenez 3 % du prix et les versez dans le mois à l'administration fiscale espagnole avec le modelo 211. Sinon, le bien lui-même reste affecté au paiement de ce montant.
- Plusvalía: avec un vendeur non-résident, vous êtes légalement son substitut (sustituto del contribuyente). Vous retenez le montant sur le prix et le versez à la commune.
Votre avocat ou le notaire calcule les deux montants à l'avance et les inscrit dans l'acte. Lisez aussi l’impôt sur la vente pour un non-résident et plusvalía municipal.
6. Pouvez-vous utiliser le bien comme vous le souhaitez ?
- Louer: si vous voulez louer aux touristes, vérifiez le règlement, l'accord des copropriétaires et les règles communales. Lisez licence de location touristique en Andalousie.
- Rénover: si vous prévoyez de gros travaux, renseignez-vous à l'avance sur ce qu'autorisent la commune et la copropriété.
- Certificat énergétique: le vendeur doit le fournir. Il vous donne aussi une idée de la consommation.
7. Neuf sur plan : vos versements protégés
Si vous achetez sur plan, le promoteur doit garantir chaque versement par une garantie bancaire ou une assurance individuelle (Ley 38/1999). Votre avocat vérifie le permis de construire, la garantie, l'échéancier et la date de livraison. Lisez aussi l'achat d'un bien neuf à Marbella.
Le compromis avec acompte
Ce n'est qu'une fois les vérifications concluantes que vous signez le compromis avec acompte (contrato de arras), en général 10 % du prix. Avec la forme habituelle (arras penitenciales, article 1454 du Code civil espagnol), vous perdez l'acompte si vous vous retirez, et le vendeur rembourse le double s'il se retire. Faites-y inscrire les conditions dont vous avez besoin, comme l'obtention d'un prêt.
Checklist pour les acheteurs
- Prenez votre propre avocat, pas celui du vendeur ou du promoteur.
- Faites demander la nota simple et comparez-la au cadastre.
- Vérifiez les permis, surtout pour les piscines et extensions.
- Demandez le certificat de copropriété, les procès-verbaux et la preuve de l'IBI.
- Si le vendeur est non-résident : faites retenir les 3 % et la plusvalía.
- Si vous voulez louer : vérifiez le règlement, les copropriétaires et la commune.
- Dans le neuf : exigez la garantie bancaire sur vos versements.
- Ne signez le compromis que lorsque tout est en ordre.
Comment nous aidons
Nous travaillons avec des avocats indépendants qui parlent français, néerlandais ou anglais, et rassemblons à l'avance tous les documents avec le vendeur. Vous savez ainsi où vous en êtes avant de faire une offre. Dites-nous ce que vous recherchez, renseignez-vous sur un bien ou envoyez-nous un message WhatsApp. Sans engagement.
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Posez votre questionEnvoyez-nous un WhatsAppÀ lire aussi : acheter une maison en Espagne en tant que Belge ou Néerlandais, les frais d'achat, demander un NIE et notre guide fiscalité et droit.
Cet article fait partie de notre guide fiscalité et droit de l’immobilier en Espagne: toutes les règles pour acheter, posséder, louer, vendre et hériter au même endroit, vérifiées chaque mois.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une nota simple ?
Un extrait du registre foncier espagnol indiquant le propriétaire, la description du bien et les charges, comme les hypothèques et saisies. Vous pouvez le demander en ligne pour environ 9 euros.
Ai-je besoin de mon propre avocat pour acheter une maison en Espagne ?
Ce n’est pas obligatoire, mais vivement conseillé. Le notaire ne vérifie pas tout et l’avocat du vendeur ou du promoteur ne travaille pas pour vous.
Et s’il existe une extension non autorisée ?
Votre avocat vérifie si une régularisation est possible et si le délai d’action de la commune a expiré. En Andalousie, il est en principe de six ans après l’achèvement. Une reconnaissance AFO est souvent possible ensuite. Faites clarifier ce point avant de verser l’acompte.
Dois-je retenir quelque chose en tant qu’acheteur si le vendeur n’habite pas en Espagne ?
Oui. Vous retenez 3 % du prix pour le fisc espagnol (modelo 211) et payez la plusvalía à la commune à sa place.
Faut-il un certificat d’habitabilité pour un bien de revente en Andalousie ?
Pour une revente en Andalousie, un nouveau certificat n’est en principe pas requis. Pour du neuf, vous demandez la licencia de primera ocupación à la commune.
Les dettes de l’ancien propriétaire peuvent-elles me revenir ?
Certaines oui, comme les arriérés de charges de copropriété et l’IBI impayé. C’est pourquoi vous demandez les certificats et justificatifs de paiement avant l’acte.
Sources
- Registradores de España, nota simple informativa (registradores.org)
- Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA) et Decreto 550/2022, article 355 (délai de six ans)
- Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga, note technique NT.65 sur la discipline urbanistique (2026)
- gunnercooke, Habitation certificates across Spain (4 mars 2026)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, article 106 (acheteur substitut d'un vendeur non-résident) et OCU, Comprar una casa a un no residente
- Real Decreto Legislativo 5/2004, article 25 (retenue de 3 %, modelo 211)
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, article 9 (certificat de copropriété)
- Código Civil, article 1454 (arras)
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, première disposition additionnelle (garantie des versements)
Rédigé par la rédaction d'Imagine Marbella. Mis à jour en octobre 2026. Il s'agit d'informations générales, et non d'un conseil juridique : faites toujours vérifier votre situation par un avocat indépendant.
