En bref : vous pouvez louer votre bien en Espagne en location touristique ou en location longue durée . Pour la location touristique en Andalousie, vous devez être inscrit au Registro de Turismo de Andalucía , avec un numéro qui doit figurer dans chaque annonce. Dans un immeuble, toute nouvelle location touristique exige depuis le 3 avril 2025 l'accord des trois cinquièmes des copropriétaires. Le numéro d'enregistrement national (NRUA) a été annulé le 19 mai 2026 par la Cour suprême, mais le numéro andalou reste obligatoire. En tant que non-résident de l'UE, vous payez 19% d'impôt sur votre loyer net.
Louer votre logement sur la Costa del Sol quand vous n'y êtes pas : pour beaucoup de propriétaires, c'est l'étape logique. Cela rapporte des revenus, le logement reste vivant et vous couvrez une partie des frais. Mais les règles ont beaucoup changé ces deux dernières années, d'où l'intérêt de rester bien informé. Ce qui était obligatoire l'an dernier ne l'est parfois plus, et inversement.
Dans cet article, découvrez les différents types de location, les règles en vigueur en Andalousie, la fiscalité des non-résidents et les erreurs les plus fréquentes des propriétaires. Tout a été vérifié avec des sources de 2026. Nous sommes agents immobiliers et bailleurs, pas avocats ni conseillers fiscaux. Pour votre situation personnelle, nous recommandons toujours un gestor ou un conseiller fiscal.
Location touristique, saisonnière ou longue durée ?
| Location de vacances | Location saisonnière | Longue durée | |
|---|---|---|---|
| Pour qui | Touristes, courts séjours | Locataires pour quelques mois, par exemple hivernants ou travail | Locataires dont c'est la résidence principale |
| Règles | Règles touristiques andalouses (Decreto 28/2016, modifié par le Decreto 31/2024) | Droit civil, hors règles de la résidence principale | Loi espagnole sur les baux (LAU) |
| Enregistrement | Inscription au Registro de Turismo de Andalucía obligatoire | Pas d'enregistrement touristique | Pas d'enregistrement touristique |
| Revenus | Les plus élevés par nuit, variables | En moyenne | Stables, plus faibles |
| Travail | Beaucoup : ménage, voyageurs, accueil | En moyenne | Peu |
Un bail saisonnier doit être réellement temporaire. Depuis le Real Decreto-ley 29/2026 (en vigueur depuis le 8 octobre 2026), le bailleur doit avoir un motif réel et justifiable pour le séjour temporaire, comme le travail, les études ou des soins médicaux. Le contrat dure plus de 31 jours et en principe pas plus de 12 mois. Après plus de deux baux saisonniers successifs entre les mêmes parties pour le même logement, il peut être requalifié en location de résidence principale. Le décret doit encore être validé par le Congrès. Nous mettrons cet article à jour après le vote.
Location touristique en Andalousie : que faut-il ?
Pour la location touristique, vous déposez une declaración responsable auprès du Registro de Turismo de Andalucía. Vous y déclarez sur l'honneur que votre logement respecte les règles. Vous recevez un numéro d'enregistrement qui doit figurer dans chaque annonce. Depuis la modification de février 2024 (Decreto 31/2024), les exigences ci-dessous s'appliquent notamment. Le guide complet se trouve dans licence de location touristique en Andalousie (VUT).
- Climatisation et chauffage dans le logement.
- Au moins 14 m² par voyageur (par place).
- Deux salles de bains au-delà de cinq voyageurs, trois au-delà de huit.
- Un une assistance téléphonique 24 h/24 pour les voyageurs.
- Une trousse de secours, des détecteurs de fumée et un extincteur.
- Dans la déclaration, vous indiquez les périodes pendant lesquelles vous louez. Louer en dehors de ces périodes est considéré comme illégal.
Certains logements ne peuvent pas être loués en location touristique : les logements sociaux (vivienda protegida), les logements classés fuera de ordenación sans autorisation expresse de la mairie, et les logements situés dans un immeuble dont le règlement interdit expressément la location touristique. Les communes peuvent en outre limiter le nombre de logements touristiques par immeuble, quartier ou période, selon des critères objectifs et publics.
Qu'est-ce qui a changé en 2025 et 2026 ?
1. Accord de la copropriété (depuis le 3 avril 2025). Pour démarrer une nouvelle location touristique dans un immeuble, il faut l'accord exprès des trois cinquièmes des copropriétaires, qui représentent aussi ensemble trois cinquièmes des quotes-parts. La copropriété peut augmenter les charges des logements touristiques de 20 % maximum. Selon les sources, les logements déjà loués légalement avant cette date ne sont pas concernés. Faites vérifier la situation de votre immeuble par le syndic (administrador).
2. Le registre national a été annulé (19 mai 2026). Depuis le 1er juillet 2025, il fallait un numéro national (NRUA) pour louer via des plateformes comme Airbnb ou Booking. La Cour suprême espagnole a annulé ce registre par son arrêt 620/2026 du 19 mai 2026, l'État n'étant pas compétent. Ce qui reste : l' échange de données numériques avec les plateformes, qui découle d'un règlement européen, et surtout votre numéro d'enregistrement andalou. Il reste obligatoire, y compris dans vos annonces.
3. Marbella a annoncé son propre registre. En février 2025, la maire de Marbella a annoncé un registre municipal des logements touristiques et des règles interdisant de transformer des locaux commerciaux en logements touristiques. Il s'agissait d'annonces. Il n'y a pas d'arrêt général des nouvelles locations touristiques à Marbella, contrairement à certains quartiers de Málaga par exemple. Avant de commencer, renseignez-vous auprès de la mairie sur d'éventuelles règles locales, aussi à Estepona et Benahavís.
Déclarer les voyageurs : obligatoire sous 24 heures
Depuis le 2 décembre 2024, vous devez transmettre les données de chaque voyageur via le système SES.Hospedajes du ministère espagnol de l'Intérieur, dans les 24 heures suivant l'arrivée. Cela vaut aussi si un gestionnaire ou une plateforme gère vos réservations : convenez clairement de qui fait la déclaration. Ne pas déclarer un voyageur peut entraîner une amende.
Impôt sur vos revenus locatifs en tant que non-résident
| Où êtes-vous résident fiscal ? | Taux | Frais déductibles ? |
|---|---|---|
| UE ou EEE (comme la France ou la Belgique) | 19% sur le loyer net | Oui, au prorata des jours loués |
| Hors UE ou EEE (Royaume-Uni compris) | 24% sur le loyer brut | Non |
En tant que résident de l'UE, vous pouvez notamment déduire : les intérêts d'emprunt (pas le capital), l'IBI et les taxes locales, les assurances, les charges de copropriété, les réparations, les frais de gestion et de conseil, et un amortissement de 3 % par an sur la valeur du bâtiment, hors terrain.
Pour les jours où votre logement est vide ou que vous l'utilisez vous-même, vous payez en plus un impôt sur un revenu fictif : 2 % de la valeur cadastrale, ou 1,1 % si elle a été révisée au cours des dix dernières années. Les loueurs saisonniers l'oublient souvent.
Vous déclarez avec le modelo 210, par logement. Selon l'administration fiscale espagnole (AEAT, note sur l'Orden HAC/623/2026), pour les revenus locatifs de 2026 : si vous déclarez par trimestre, les trois premiers trimestres restent dans les 20 premiers jours d'avril, juillet et octobre 2026, et le quatrième trimestre passe du 1er au 20 avril 2027. Si vous optez pour une déclaration annuelle groupée, vous déclarez tous les revenus locatifs de 2026 du 1er au 20 avril 2027. Vous devez souvent aussi déclarer ces revenus dans votre pays. La convention fiscale détermine comment la double imposition est évitée.
TVA : attention, cela pourrait changer le 1er décembre 2026. Jusqu'à présent, la location touristique sans services hôteliers (comme le ménage pendant le séjour ou le petit-déjeuner) était exonérée de TVA, et 10 % s'appliquait avec services hôteliers. Le Real Decreto-ley 29/2026 espagnol du 6 octobre 2026 impose une TVA de 10 % sur les logements meublés loués par séjour pour 30 nuits ou moins , pour les séjours à partir du 1er décembre 2026. Le décret doit encore être validé par le Congrès. Selon la presse du 20 octobre 2026, le vote est prévu le 12 novembre 2026, avec une courte majorité. S'il est validé, le bailleur devra s'immatriculer à la TVA (modelo 036), facturer la TVA et déclarer chaque trimestre. Il pourra alors déduire la TVA sur ses frais. Nous mettrons cet article à jour après le vote.
Location longue durée : les règles principales
- Durée : si vous louez en tant que particulier, votre locataire peut prolonger le bail jusqu'à 5 ans (7 ans pour une société). Si personne ne donne congé, il est reconduit tacitement pour 3 ans.
- Caution (fianza): un mois de loyer pour un logement. Les garanties complémentaires sont limitées. Depuis le 24 janvier 2026, il n'est plus nécessaire de déposer la caution auprès de l'administration régionale (AVRA) en Andalousie (Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía). Vous la conservez vous-même et la restituez dans le mois qui suit la remise des clés.
- Résiliation par le locataire : possible après six mois avec un préavis d'un mois.
- Loyer : Selon un état des lieux d'octobre 2026, l'Andalousie n'a désigné aucune zone tendue (zonas tensionadas). Un plafonnement des loyers comme en Catalogne ne s'applique donc pas ici.
- Nouveau depuis octobre 2026 : selon le Real Decreto-ley 29/2026, la hausse annuelle du loyer jusqu'à fin 2027 ne peut, sans accord, dépasser 2%, et les locataires dont le bail expire avant fin 2028 peuvent demander jusqu'à deux ans supplémentaires , sauf si vous avez besoin du logement pour vous-même. Ce décret doit lui aussi encore être validé.
La location est-elle rentable ?
Cela dépend du bien, de l'emplacement, du taux d'occupation et de ce que vous sous-traitez. Un exemple simple montre les postes en jeu. Les chiffres sont fictifs pour illustrer le principe :
| Poste | Montant par an |
|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 40.000 |
| Gestion, ménage, frais de plateforme (disons 30 %) | -12.000 |
| Charges de copropriété, IBI, assurance, énergie | -7.000 |
| Amortissement du bâtiment (3 % de 200 000) | -6.000 |
| Net imposable | 15.000 |
| Impôt de 19 % (résident UE) | -2.850 |
L'amortissement est un poste fiscal et non une vraie dépense. Votre rendement net en argent est donc plus élevé que le net imposable dans cet exemple. L'essentiel : calculez avec un taux d'occupation réaliste et n'oubliez pas les mois creux. Nous établissons volontiers une estimation pour votre bien.
Six pièges de la location en Espagne
- Louer sans numéro d'enregistrement andalou. Sans enregistrement, vous risquez de lourdes amendes.
- Ne pas vérifier le règlement de copropriété. Une interdiction expresse dans le règlement signifie pas de location touristique.
- Ne pas déclarer les voyageurs dans les 24 heures.
- Payer l'impôt uniquement sur les jours loués et oublier le revenu fictif.
- Déduire des frais en tant que résident hors UE. Ce n'est pas autorisé.
- Acheter un logement touristique sans vérifier au préalable si la location y est autorisée. Faites-le avant l'achat, pas après.
Comment nous aidons
La location est l'un de nos piliers. Nous savons ce qu'un bien à Marbella, Benahavís ou Estepona peut rapporter, nous vous conseillons sur la bonne formule de location et vous mettons en contact avec un gestor pour l'enregistrement et les impôts. Un exemple de ce que nous louons : la Villa Imagine à Benahavís. Vous souhaitez louer votre bien ou acheter pour louer ? Demandez-nous une estimation ou envoyez-nous un message WhatsApp. Sans engagement.
Vous voulez savoir ce que votre bien peut rapporter en location touristique ou longue durée ? Nous faisons une estimation gratuite. Sans engagement.
Demander une estimationEnvoyez-nous un WhatsAppÀ lire aussi : l’impôt sur la vente pour un non-résident, acheter une maison en Espagne et le marché immobilier de Marbella.
Cet article fait partie de notre guide fiscalité et droit de l’immobilier en Espagne: toutes les règles pour acheter, posséder, louer, vendre et hériter au même endroit, vérifiées chaque mois.
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Questions fréquentes
Puis-je louer mon bien en Espagne à des touristes ?
Oui, si votre logement est inscrit au Registro de Turismo de Andalucía et respecte les exigences techniques. Dans un immeuble, toute nouvelle location touristique exige depuis le 3 avril 2025 l'accord des trois cinquièmes des copropriétaires.
Ai-je encore besoin d'un numéro NRUA ?
Non. La Cour suprême espagnole a annulé le registre national le 19 mai 2026 (arrêt 620/2026). Votre numéro d'enregistrement andalou reste obligatoire, y compris dans vos annonces.
Combien d'impôts sur les revenus locatifs en tant que non-résident ?
Si vous êtes résident fiscal de l'UE ou de l'EEE, 19 % sur votre loyer net après déduction des frais. Si vous résidez ailleurs, par exemple au Royaume-Uni, 24 % sur le loyer brut sans déduction.
Dois-je payer des impôts si mon logement est vide ?
Oui. Pour les jours où votre logement n'est pas loué et n'est pas une résidence principale, vous payez un impôt sur un revenu fictif de 2 % de la valeur cadastrale, ou 1,1 % si elle a été révisée.
Dois-je déclarer mes voyageurs ?
Oui. Depuis le 2 décembre 2024, vous déclarez chaque voyageur via SES.Hospedajes dans les 24 heures suivant son arrivée.
Quelle est la durée d'un bail longue durée ?
Si vous louez en tant que particulier, le locataire peut prolonger jusqu'à cinq ans. Ensuite, le bail est reconduit tacitement pour trois ans si personne ne donne congé.
Y a-t-il un plafonnement des loyers à Marbella ?
Selon un état des lieux d'octobre 2026, l'Andalousie n'a désigné aucune zone tendue. Il n'y a donc pas de plafonnement comme en Catalogne.
Les nouvelles locations touristiques sont-elles gelées à Marbella ?
Il n'y a pas de gel général. En 2025, Marbella a annoncé un registre municipal et l'interdiction de transformer des locaux commerciaux. Vérifiez la situation actuelle avant de commencer.
Sources
- Tribunal Supremo, arrêt 620/2026 du 19 mai 2026, commenté par KPMG Tendencias (mai 2026) et Chekin (2 juin 2026)
- Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía (BOJA 2 février 2024), résumé par Pérez de Vargas Abogados
- Sleepaways, Normativa VUT Marbella 2026 (Ley Orgánica 1/2025, SES.Hospedajes, taux d'imposition)
- BM Consulting, IRNR alquiler no residentes, modelo 210 2026 (mis à jour le 22 octobre 2026) et Guiafiscal, Modelo 210 IRNR 2026 (11 octobre 2026)
- Agencia Tributaria, Nota sobre la modificación de los plazos de presentación del modelo 210 (Orden HAC/623/2026 du 12 juin 2026), consulté le 23 octobre 2026
- Legal Today, Andalucía suprime el depósito obligatorio de fianzas (14 janvier 2026), sur la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, disposition additionnelle 6
- idealista news, Marbella prohibirá convertir los bajos comerciales en viviendas turísticas (24 février 2025)
- Rentuos, Zonas tensionadas del alquiler 2026 (13 octobre 2026) et Legia, LAU 2026
- La Moncloa, Medidas urgentes para el fomento y protección del derecho a la vivienda (6 octobre 2026), Real Decreto-ley 29/2026 ; Confilegal (7 octobre 2026) ; idealista news (13 octobre 2026) ; Winahost, IVA del 10% en pisos turísticos desde diciembre de 2026; Gestiona tu Alojamiento, Convalidación del decreto de vivienda (20 octobre 2026)
Rédigé par la rédaction d'Imagine Marbella. Mis à jour en octobre 2026. Il s'agit d'informations générales, et non d'un conseil juridique ou fiscal : faites toujours vérifier votre situation par un gestor ou un avocat.
