En bref : si vous donnez un bien en Andalousie à vos enfants, petits-enfants, conjoint ou parents (groupes I et II), ils bénéficient d'une réduction de 99 % des droits de donation espagnols, à condition que la donation se fasse par acte notarié . Ce régime s'applique aussi si le donateur et le bénéficiaire ne vivent pas en Espagne. Mais une donation n'est pas gratuite : le donateur paie un impôt sur la plus-value du bien comme s'il le vendait, le bénéficiaire paie la plusvalía municipal, et votre pays de résidence peut aussi taxer. Faites toujours calculer à l'avance.
De plus en plus de propriétaires sur la Costa del Sol envisagent de transmettre leur bien à leurs enfants de leur vivant. L'Andalousie rend cela fiscalement intéressant, mais il y a des pièges. Dans cet article, découvrez les impôts applicables, qui paie quoi et à quoi faire attention si vous résidez à l'étranger.
S'agit-il d'une succession plutôt que d'une donation ? Lisez droits de succession en Espagne. Toutes les règles sur l'achat, la détention et la vente se trouvent dans notre guide fiscalité et droit.
Quels impôts pour une donation ?
| Impôt | Qui paie ? | Sur quoi ? |
|---|---|---|
| Droits de donation (Impuesto sobre Donaciones) | Le bénéficiaire | La valeur du bien, avec en Andalousie une réduction de 99 % pour les groupes I et II |
| Impôt sur la plus-value | Le donateur | La différence entre la valeur au jour de la donation et le prix d'achat (plus frais) |
| Plusvalía municipal | Le bénéficiaire | La plus-value du terrain depuis la transmission précédente |
| Impôts dans votre pays | Selon le pays | Selon les règles de votre pays |
Beaucoup sont surpris que le donateur paie un impôt sur un bien qu'il donne. C'est pourtant le cas : pour la plus-value, l'administration fiscale espagnole traite la donation comme une cession. Si la valeur a baissé, la perte n'est pas déductible.
La réduction andalouse de 99 % : les conditions
La loi fiscale andalouse (Ley 5/2021 sur les impôts cédés) accorde une réduction de 99 % des droits de donation pour les donations aux bénéficiaires des :
- Groupe I : enfants et petits-enfants de moins de 21 ans ;
- Groupe II : enfants et petits-enfants de 21 ans ou plus, conjoint ou partenaire enregistré, parents et grands-parents.
Les conditions, telles que l'administration fiscale andalouse les explique dans un avis contraignant (consulta 3/24) :
- La donation se fait par acte notarié (Écriture publique), avec transfert du bien au même moment.
- S'il s'agit d'argent, l' origine des fonds doit être justifiée et mentionnée dans l'acte. Une donation d'argent doit être constatée par acte dans le mois suivant le virement.
- Le patrimoine déjà détenu par le bénéficiaire ne joue aucun rôle.
Les frères, sœurs, neveux et nièces (groupe III) et les non-parents n'en bénéficient pas et paient le plein tarif.
Cela s'applique-t-il si vous ne vivez pas en Espagne ?
Oui. Pour la donation d'un bien situé en Espagne, le donateur et le bénéficiaire non résidents appliquent les règles de la région où se trouve le bien. Pour Marbella, Benahavís ou Estepona, c'est donc l'Andalousie, avec la réduction de 99 %. C'est prévu par la loi espagnole sur les successions et donations (Ley 29/1987, deuxième disposition additionnelle) et, selon la jurisprudence, vaut aussi pour les résidents hors UE.
La déclaration se fait avec le modelo 651, dans un délai de 30 jours ouvrables après la donation.
La plus-value du donateur
Le donateur paie un impôt espagnol sur la différence entre la valeur du bien au moment de la donation et ce qu'il a payé, majoré des frais d'achat et de certains travaux.
- Si le donateur ne vit pas en Espagne, le taux est de 19 % et il déclare avec le modelo 210.
- Si le donateur vit en Espagne, la plus-value entre dans sa déclaration habituelle (taux de 19 à 30 %). Un résident de plus de 65 ans qui donne sa résidence principale est exonéré.
Pour un bien longtemps dans la famille et dont la valeur a fortement augmenté, la plus-value peut être élevée. Calculez donc d'abord le coût d'une donation par rapport à une succession ultérieure, qui bénéficie aussi d'un régime favorable en Andalousie.
La plusvalía municipale
Lors d'une donation, l'impôt municipal sur la plus-value du terrain est à la charge du bénéficiaire. Le montant dépend de la valeur cadastrale du terrain et du nombre d'années depuis la transmission précédente. Depuis fin 2021, on choisit le plus avantageux de deux calculs, et sans plus-value, rien n'est dû. Tout savoir dans plusvalía municipal.
Et dans votre pays de résidence ?
Votre pays de résidence peut aussi taxer une donation. Si le donateur vit aux Pays-Bas, des droits de donation néerlandais peuvent aussi être dus, avec des règles pour limiter la double imposition. En Belgique les règles varient selon la région et le type de bien. Faites vérifier par votre notaire ou conseiller fiscal ce qui s'applique à vous, avant de signer en Espagne.
Donation ou succession : comparaison
| Donation | Succession | |
|---|---|---|
| Impôt espagnol pour les enfants en Andalousie | Réduction de 99 % | Réduction de 1 million d'euros par héritier, puis 99 % |
| Impôt sur la plus-value pour le propriétaire | Oui | Non, une succession ne génère pas d'impôt sur la plus-value |
| Plusvalía municipal | Oui, pour le bénéficiaire | Oui, pour les héritiers |
| Quand ? | Maintenant, vous gardez la main | Plus tard, par testament |
Une solution intermédiaire est la donation de la nue-propriété (nuda propiedad), en conservant l' usufruit : vous continuez à y vivre ou à le louer, vos enfants deviennent propriétaires. Les impôts ci-dessus s'appliquent aussi, sur une valeur plus faible. Faites toujours élaborer ce montage par un avocat.
Étapes d'une donation
- Faites estimer le bien et calculer les impôts par un conseiller fiscal espagnol et par un conseiller dans votre pays.
- Toutes les parties ont besoin d'un numéro NIE .
- Signez l'acte de donation chez un notaire espagnol, ou faites-vous représenter par procuration.
- Le bénéficiaire dépose dans les 30 jours ouvrables le modelo 651 et paie la plusvalía.
- Le donateur déclare la plus-value (modelo 210 en tant que non-résident).
- L'acte est inscrit au registre de la propriété et l'IBI passe au nom du nouveau propriétaire.
Vous envisagez de transmettre votre bien espagnol à vos enfants ? Nous vous mettons en contact avec un conseiller fiscal indépendant qui connaît les deux pays. Sans engagement et dans votre langue.
Posez votre questionEnvoyez-nous un WhatsAppÀ lire aussi : droits de succession en Espagne, impôts sur une résidence secondaire, plusvalía municipal et notre guide fiscalité et droit.
Cet article fait partie de notre guide fiscalité et droit de l’immobilier en Espagne: toutes les règles pour acheter, posséder, louer, vendre et hériter au même endroit, vérifiées chaque mois.
Questions fréquentes
Combien d'impôts pour donner un bien à son enfant en Andalousie ?
Votre enfant bénéficie de 99 % de réduction des droits de donation si la donation se fait par acte notarié. Vous, donateur, payez un impôt sur la plus-value du bien, et votre enfant paie la plusvalía municipale.
La réduction andalouse s'applique-t-elle si nous vivons à l'étranger ?
Oui. Pour un bien en Andalousie, le donateur et le bénéficiaire non résidents appliquent les règles andalouses.
Le donateur doit-il payer des impôts ?
Oui, sur la plus-value : la différence entre la valeur à la donation et le prix d'achat plus frais. En tant que non-résident, à 19 %, avec le modelo 210.
Qui paie la plusvalía municipale lors d'une donation ?
Le bénéficiaire du bien.
Dans quel délai faut-il déclarer une donation ?
Dans les 30 jours ouvrables suivant la donation, avec le modelo 651.
Donner coûte-t-il moins cher que transmettre par succession ?
Pas toujours. En cas de succession, il n'y a pas d'impôt sur la plus-value et les enfants bénéficient en Andalousie d'une réduction de 1 million d'euros. Faites calculer les deux scénarios.
Sources
- Junta de Andalucía, Agencia Tributaria de Andalucía, avis contraignant consulta 3/24 sur la réduction de 99 % pour les donations (2024)
- Guiafiscal, Impuesto de donaciones en Andalucía 2026 (mis à jour le 28 août 2026)
- Tinsa, Donación de una vivienda a un hijo: impuestos (1er septembre 2026)
- Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, deuxième disposition additionnelle (non-résidents)
- Ley 5/2021 de tributos cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía
Rédigé par la rédaction d'Imagine Marbella. Mis à jour en octobre 2026. Il s'agit d'informations générales, et non d'un conseil fiscal : faites toujours calculer votre situation par un conseiller fiscal en Espagne et dans votre pays.
