Impuestos y derecho inmobiliario en España: la guía completa (2026)

Novedades

Qué cambia en 2026

Revisado por última vez el 23 de octubre de 2026

• 12 de noviembre de 2026 (previsto)Votación de convalidación del RDL 29/2026 de vivienda. El decreto está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero aún debe ser convalidado por el Congreso. Entre otras medidas, introduce un 10% de IVA en el alquiler amueblado de 30 noches o menos (para estancias a partir del 1 de diciembre de 2026), limita las subidas del alquiler al 2% hasta finales de 2027 y endurece las normas del alquiler de temporada. Actualizaremos esta guía después de la votación. Lee todas las nuevas normas.
• 23 de junio de 2026Nuevos plazos del modelo 210. Con la Orden HAC/623/2026, la declaración de las rentas del alquiler del cuarto trimestre de 2026, o una declaración anual agrupada de todo 2026, se presenta del 1 al 20 de abril de 2027. La renta imputada de 2026 se declara del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027. Impuestos de una segunda vivienda.
• 19 de mayo de 2026Anulado el registro nacional de alquiler de corta duración. El Tribunal Supremo (sentencia 620/2026) anuló el número de registro nacional para el alquiler de corta duración. La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía y el registro de viajeros siguen siendo obligatorios. Alquilar una vivienda en España.
• 24 de enero de 2026Entra en vigor la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía. Los arrendadores ya no tienen que depositar la fianza ante la Junta. Los agentes inmobiliarios deben inscribirse en un registro andaluz antes del 24 de enero de 2028, así que pregunta a tu agente por su inscripción.
• 3 de abril de 2025Fin de la golden visa y normas más estrictas para el alquiler vacacional en edificios de pisos. Ya no es posible obtener la residencia mediante una inversión inmobiliaria de 500.000 euros. Para empezar a alquilar con fines turísticos en un edificio de pisos se necesita la aprobación expresa de tres quintas partes de los propietarios.

Ser propietario

Impuestos como propietario de una segunda vivienda

Revisado por última vez el 23 de octubre de 2026

Si tienes una vivienda en España pero no vives allí, eres no residente. Cada año pagas:

• IBI: el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, calculado sobre el valor catastral. El tipo varía según el municipio y figura en el recibo.
• Tasa de basura (basura), a menudo cobrada por el ayuntamiento o la diputación.
• Impuesto sobre la renta imputada mediante el modelo 210, aunque no alquiles la vivienda: el 1,1% o el 2% del valor catastral, gravado al 19% (UE y EEE) o al 24% (otros países, incluido el Reino Unido).
• Impuesto sobre el patrimonio: desde el ejercicio 2022, Andalucía aplica una bonificación del 100%, y como no residente puedes acogerte a esa norma autonómica para tu vivienda en Andalucía. Solo los patrimonios muy elevados (una base liquidable superior a 3 millones de euros, tras el mínimo exento de 700.000 euros) pueden tributar por el impuesto de solidaridad estatal.

Normalmente también debes declarar la vivienda en tu país de residencia. Los convenios para evitar la doble imposición impiden que pagues dos veces por la misma renta.

Vender

Vender tu vivienda: retención, ganancia patrimonial y plusvalía

Revisado por última vez el 23 de octubre de 2026

• Retención del 3%: si vendes como no residente, el comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en Hacienda en el plazo de un mes desde la escritura (modelo 211). Es un pago a cuenta de tu impuesto sobre la ganancia patrimonial. Con el modelo 210 declaras la ganancia y recuperas lo retenido de más. Pide al comprador una copia del modelo 211.
• Impuesto sobre la ganancia patrimonial: como no residente pagas un 19% sobre la diferencia entre el precio de venta y el de compra, tras deducir los gastos de compra y venta y determinadas mejoras.
• Plusvalía municipal: el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos. Lo paga el vendedor. Si es no residente, el comprador retiene el importe del precio y lo paga al ayuntamiento. Desde finales de 2021 eliges el más favorable de dos métodos de cálculo, y si no hay ganancia, no pagas nada.
• Documentos: un certificado energético vigente, el último recibo del IBI, un certificado de la comunidad de propietarios de que no hay deudas, y la escritura de propiedad.

Si resides en España, la ganancia se incluye en tu declaración de la renta y no hay retención del 3%. Si reinviertes en una nueva vivienda habitual, puede aplicarse una exención.

Herencias y donaciones

Heredar una vivienda en España

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Los inmuebles en España tributan siempre por el impuesto de sucesiones español, aunque el fallecido y los herederos vivan en otro país. Andalucía es una de las comunidades más favorables:

• Hijos, cónyuges y padres (grupos I y II) disfrutan de una reducción de 1 millón de euros por heredero y, después, de una bonificación del 99% en la cuota.
• Los herederos de la UE y, según la jurisprudencia, también los de fuera pueden aplicar la normativa andaluza.
• La declaración se presenta en los 6 meses siguientes al fallecimiento. La prórroga de 6 meses se solicita dentro de los 5 primeros meses.

Tu país de residencia también puede gravar la herencia, con normas para evitar la doble imposición. Un testamento español para tus bienes en España agiliza los trámites.

Glosario

Los términos que te encontrarás

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NIE

Número de Identidad de Extranjero: tu número de identificación fiscal como extranjero.

TIE

Tarjeta de residencia para ciudadanos de fuera de la UE. Los ciudadanos de la UE reciben un certificado de registro verde.

Nota simple

Extracto del Registro de la Propiedad con el titular, las hipotecas y las cargas.

Contrato de arras

Contrato de compraventa con señal. Si el comprador desiste, pierde la señal. Si desiste el vendedor, devuelve el doble.

Escritura

La escritura pública de compraventa ante notario.

ITP, IVA, AJD

Impuesto de transmisiones, IVA y actos jurídicos documentados en la compra.

IBI

Impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles.

Plusvalía municipal

Impuesto municipal sobre el incremento de valor del terreno al vender o heredar.

Modelo 210, 211, 720

Declaración de no residentes, declaración de la retención del 3% en la venta y declaración de bienes en el extranjero.

Padrón

Inscripción en el padrón municipal.

Gestor

Profesional que gestiona declaraciones y trámites administrativos.

VUT

Vivienda de uso turístico: una vivienda turística registrada.

Fuentes

De dónde sale nuestra información

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• Agencia Tributaria (AEAT): no residentes, modelos 210 y 211, nota sobre la Orden HAC/623/2026
• Boletín Oficial del Estado (BOE): Real Decreto-ley 29/2026, Ley Orgánica 1/2025, Ley 5/2019, Ley 38/1999
• Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA): Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, Ley 5/2021 (tributos cedidos)
• Junta de Andalucía, Consumo Responde: gastos de la hipoteca
• Tribunal Supremo, sentencia 620/2026 de 19 de mayo de 2026 (registro nacional de alquiler de corta duración)

Redactado por el equipo editorial de Imagine Marbella. Revisado por última vez el 23 de octubre de 2026. Esta información es general y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal.