En bref : pour louer votre logement en Andalousie comme meublé de tourisme, vous devez être inscrit au Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Vous déposez en ligne une déclaration responsable (declaración responsable) et recevez un numéro du type VUT/MA/00000, qui doit figurer dans chaque annonce. Vérifiez au préalable si les statuts et les copropriétaires de votre immeuble l’autorisent (depuis le 3 avril 2025, toute nouvelle location touristique dans un immeuble requiert l’accord des trois cinquièmes des copropriétaires), si la mairie l’autorise, et si votre logement respecte les exigences, comme la climatisation en été et le chauffage en hiver. Louer sans inscription est une infraction grave, passible d’amendes de 2 001 à 18 000 euros.
Louer un bien sur la Costa del Sol à des vacanciers peut être rentable. Mais depuis 2024 et 2025, les règles en Andalousie et en Espagne se sont nettement durcies. Dans cet article, vous découvrez étape par étape comment mettre votre logement en conformité et l’enregistrer comme meublé de tourisme (vivienda de uso turístico, ou VUT), quelles exigences s’appliquent et où cela coince souvent en pratique.
Vous voulez d’abord une vue d’ensemble de la location, avec la fiscalité et la location longue durée ? Lisez alors louer votre bien en Espagne. Toutes les règles fiscales et juridiques se trouvent dans notre guide fiscalité et droit.
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme (VUT) selon les règles andalouses ?
Les règles figurent dans le décret andalou sur les logements touristiques (Decreto 28/2016), modifié par le Decreto 31/2024 entré en vigueur le 22 février 2024. Un logement touristique est un logement meublé proposé contre rémunération, de façon habituelle et à des fins touristiques. Quiconque le propose via des canaux touristiques comme Airbnb ou Booking est présumé faire de la location touristique.
| Forme | Nombre maximal de places | Condition |
|---|---|---|
| Logement entier | 15 places | 4 places maximum par chambre |
| Par chambre | 6 places | le propriétaire y vit et y est domicilié |
Ne relève pas du décret : la location au même locataire pendant plus de deux mois consécutifs, ainsi que la mise à disposition gratuite. Les logements sociaux (VPO) et les logements dans un immeuble dont les statuts interdisent expressément la location touristique ne peuvent pas devenir des meublés de tourisme.
Étape 1 : est-ce autorisé dans votre immeuble ?
C’est la première et la plus importante des questions, surtout pour un appartement.
- Statuts: si les statuts de la copropriété interdisent la location touristique, ce n’est pas possible.
- Accord des trois cinquièmes: depuis le 3 avril 2025 (Ley Orgánica 1/2025), toute nouvelle location touristique dans un immeuble requiert l’accord exprès et préalable des trois cinquièmes des copropriétaires, représentant aussi trois cinquièmes des quotes-parts. La copropriété peut augmenter la contribution des logements touristiques de 20 % au maximum. Les logements déjà loués légalement avant cette date ne sont pas concernés.
- À l’achat: si vous achetez un appartement pour le louer, faites vérifier avant de signer si la location y est permise et s’il existe une inscription valable. Un bien avec une inscription VUT valable vaut davantage pour un investisseur.
Étape 2 : la commune l’autorise-t-elle ?
Les communes andalouses peuvent limiter le nombre de logements touristiques par immeuble, quartier ou zone, sur la base de critères objectifs. Grâce au décret-loi andalou 1/2025 du 24 février 2025, les communes sous tension immobilière peuvent aussi suspendre temporairement les nouveaux logements touristiques. La ville de Málaga a déjà instauré un moratoire de trois ans.
Au printemps 2026, il n’y avait pas de moratoire général à Marbella. La mairie a toutefois annoncé vouloir interdire la transformation de locaux commerciaux en rez-de-chaussée en logements touristiques. Vérifiez donc les règles d’urbanisme de votre commune avant de commencer, y compris à Estepona ou Benahavís. Votre logement doit être en règle sur le plan urbanistique. S’il est enregistré comme asimilado a fuera de ordenación (AFO), il faut d’abord l’autorisation de la mairie.
Étape 3 : mettez votre logement en conformité
| Exigence | Ce que cela signifie |
|---|---|
| Surface | 14 m² construits par place, avec un minimum de 25 m² |
| Salles de bains | deux à partir de 6 places, trois à partir de 9 places |
| Climatisation | obligatoire si vous louez en mai, juin, juillet ou août |
| Chauffage | obligatoire si vous louez de décembre à mars |
| Ventilation et occultation | ventilation directe dans le séjour et les chambres, occultation des fenêtres |
| Cuisine | au moins deux plaques, four ou micro-ondes, réfrigérateur et ustensiles de cuisine |
| Lits | au moins 80 x 190 cm (simple) ou 135 x 190 cm (double), matelas d’au moins 18 cm |
| Sécurité | détecteur de fumée, extincteur et trousse de secours |
| Informations | règlement intérieur, informations touristiques, modes d’emploi, formulaires officiels de réclamation de la Junta |
Vous devez aussi offrir aux hôtes une assistance téléphonique 24 h/24 et nettoyer le logement à chaque changement.
Étape 4 : déposez votre déclaration auprès de la Junta
Vous déposez en ligne une déclaration responsable auprès du service du tourisme de la Junta de Andalucía, dans laquelle vous déclarez que votre logement respecte toutes les exigences. Dès ce moment, vous pouvez louer et publier des annonces, et vous êtes inscrit au Registro de Turismo de Andalucía. Vous recevez un numéro du type VUT/MA/00000 (MA pour la province de Málaga). Ce numéro doit figurer dans chaque annonce .
Attention : la Junta contrôle a posteriori. Si des données essentielles sont inexactes ou si vous ne respectez plus les exigences, l’inscription est radiée. Avec les communes, la Junta a déjà radié des milliers d’inscriptions après contrôle.
Étape 5 : enregistrez vos hôtes
Vous devez déclarer chaque hôte dans les 24 heures suivant son arrivée via la plateforme SES.Hospedajes du ministère espagnol de l’Intérieur. Cela vaut pour toute location touristique. Le numéro national d’enregistrement des locations de courte durée (le NRUA) a été annulé par le Tribunal suprême espagnol le 19 mai 2026. L’inscription andalouse reste obligatoire.
Étape 6 : impôts et TVA
En tant que non-résident, vous déclarez vos revenus locatifs avec le modelo 210. Si vous résidez dans l’UE ou l’EEE, vous payez 19 % sur le loyer net, après déduction des frais. Si vous résidez au Royaume-Uni ou dans un autre pays, vous payez 24 % sur le loyer brut. En 2026, il n’existait pas encore de taxe de séjour en Andalousie.
Nouveau : le décret logement RDL 29/2026 instaure une TVA de 10 % sur les locations meublées de 30 nuits ou moins à partir du 1er décembre 2026. Le décret doit encore être validé par le Congrès (vote prévu le 12 novembre 2026). Nous mettrons cet article à jour après le vote. Plus d’infos dans les nouvelles règles de 2026.
Et si vous louez sans inscription ?
Louer sans déclaration ni inscription est une activité clandestine et une infraction grave à la loi andalouse sur le tourisme (Ley 13/2011, article 71). L’amende est de 2 001 à 18 000 euros, éventuellement avec une fermeture temporaire.
Six erreurs fréquentes
- Acheter un appartement pour le louer sans vérifier les statuts ni l’accord des copropriétaires.
- Inscrire une villa avec une extension non autorisée.
- Louer en été sans climatisation dans chaque chambre et le séjour.
- Oublier le numéro d’inscription dans l’annonce.
- Ne pas déclarer les hôtes dans les 24 heures via SES.Hospedajes.
- Oublier la déclaration espagnole des revenus locatifs ou, en tant que résident britannique, déduire des frais non déductibles.
Comment nous aidons
Nous aidons les propriétaires à Marbella, Benahavís et Estepona à préparer leur logement pour la location et, lors d’un achat, nous vérifions d’avance si la location touristique est permise. Vous souhaitez confier la gestion de votre bien ? Renseignez-vous sur notre gestion locative, ou demandez notre Guide de la location 2026 gratuit . Envoyez-nous un message WhatsApp. Sans engagement.
Vous voulez louer votre logement à Marbella, Benahavís ou Estepona comme meublé de tourisme ? Nous vous disons honnêtement si c’est permis et ce que cela peut rapporter. Gratuit et sans engagement.
Renseignez-vous sur la gestion locativeEnvoyez-nous un WhatsAppÀ lire aussi : louer votre bien en Espagne, les nouvelles règles de 2026, vendre un appartement à Marbella et notre guide fiscalité et droit.
Cet article fait partie de notre guide fiscalité et droit de l’immobilier en Espagne: toutes les règles pour acheter, posséder, louer, vendre et hériter au même endroit, vérifiées chaque mois.
Questions fréquentes
Ai-je besoin d’une licence pour louer mon logement en Andalousie aux touristes ?
Oui. Vous déposez une déclaration responsable auprès de la Junta de Andalucía et êtes inscrit au Registro de Turismo de Andalucía. Le numéro obtenu doit figurer dans chaque annonce.
Combien de temps faut-il pour obtenir un numéro VUT ?
Vous pouvez louer dès que la déclaration est correctement déposée. La Junta contrôle ensuite et peut radier l’inscription si quelque chose ne va pas.
La copropriété peut-elle interdire la location touristique ?
Depuis le 3 avril 2025, toute nouvelle location touristique dans un immeuble requiert l’accord des trois cinquièmes des copropriétaires. Les logements déjà loués légalement avant cette date ne sont pas concernés.
La climatisation est-elle obligatoire pour un logement touristique en Andalousie ?
Oui, si vous louez en mai, juin, juillet ou août. Si vous louez de décembre à mars, le chauffage est obligatoire.
Combien d’hôtes puis-je accueillir ?
15 au maximum pour la location du logement entier, avec 4 par chambre au plus, et il faut 14 m² de surface construite par personne.
Quelle est l’amende pour une location sans inscription ?
De 2 001 à 18 000 euros, éventuellement avec une fermeture temporaire.
Y a-t-il un moratoire sur les nouveaux logements touristiques à Marbella ?
Au printemps 2026, il n’y avait pas de moratoire général à Marbella, contrairement à la ville de Málaga. Les communes peuvent introduire des restrictions : vérifiez les règles avant de commencer.
Sources
- Junta de Andalucía, Decreto 28/2016 sur les logements touristiques, modifié par le Decreto 31/2024 (BOJA, en vigueur le 22 février 2024)
- Junta de Andalucía, questions fréquentes pour les logements touristiques déjà inscrits (2024)
- Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga, note technique NT.67 sur les logements touristiques en Andalousie
- Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía, article 71 (infractions graves)
- Osborne Clarke, décret-loi andalou 1/2025 sur le tourisme et le logement (28 mars 2025)
- Ley Orgánica 1/2025 (BOE), modification de la loi sur la copropriété, en vigueur le 3 avril 2025
- Sleepaways, Normativa VUT Marbella 2026
- idealista news, Marbella veut interdire la transformation de locaux commerciaux en logements touristiques (24 février 2025)
- Tribunal Supremo, arrêt 620/2026 du 19 mai 2026 sur le registre national des locations de courte durée
Rédigé par la rédaction d’Imagine Marbella. Mis à jour en octobre 2026. Ceci est une information générale et non un conseil juridique : faites toujours vérifier votre situation par un gestor ou un avocat.
