En bref : 2026 est une année chargée pour l'immobilier en Espagne. Les principaux changements : le registre national de location (NRUA) a été annulé par la Cour suprême le 19 mai 2026 ; le Real Decreto-ley 29/2026 (en vigueur depuis le 8 octobre, vote le 12 novembre) introduit notamment TVA de 10 % sur la location touristique jusqu'à 30 nuits à partir du 1er décembre 2026, des règles plus strictes pour la location saisonnière et un une hausse de loyer de 2 % maximum; la déclaration des revenus locatifs des non-résidents devient annuelle; et la taxe de 100 % pour les acheteurs hors UE est bloquée. Pour les acheteurs européens, peu de choses changent à l'achat : l'impôt de transmission en Andalousie reste de 7%.
Quand on suit l'actualité immobilière espagnole, on s'y perd parfois. Propositions, décrets, arrêts et annonces se succèdent, et tout ce qui paraît dans la presse n'est pas en vigueur. Dans cet aperçu, nous faisons le point sur ce qui a vraiment changé en 2026, ce qui reste incertain, et ce que cela signifie si vous achetez, vendez ou louez à Marbella, Benahavís ou Estepona.
Nous mettons cet article à jour dès que quelque chose change. La situation est celle du 23 octobre 2026, avec les sources en bas de page.
Aperçu : qu'est-ce qui change, et est-ce déjà en vigueur ?
| Mesure | Statut au 23 octobre 2026 | Pour qui |
|---|---|---|
| Registre national de location (NRUA) annulé | Définitif: arrêt de la Cour suprême du 19 mai 2026 | Bailleurs |
| TVA de 10 % sur la location touristique jusqu'à 30 nuits | Décret en vigueur, mais doit être validé par le Congrès le 12 novembre. S'applique aux séjours à partir du 1er décembre 2026 | Bailleurs |
| Règles plus strictes pour la location saisonnière | Même décret, même vote | Bailleurs |
| Hausse des loyers limitée à 2 % jusqu'à fin 2027 et prolongation de deux ans | Même décret, même vote | Bailleurs longue durée |
| Prolongation automatique des baux de 5 ou 7 ans | Second décret (28/2026), censé entrer en vigueur le 15 novembre, mais qui manque de soutien selon la presse | Bailleurs longue durée |
| Déclaration annuelle au lieu de trimestrielle des revenus locatifs (non-résidents) | Quatrième trimestre 2026 ou déclaration annuelle groupée 2026 : du 1er au 20 avril 2027 (AEAT, Orden HAC/623/2026) | Bailleurs |
| Taxe de 100 % sur les achats par des acheteurs hors UE | Pas en vigueur, proposition bloquée | Acheteurs hors UE |
| Registre des agents immobiliers en Andalousie | Loi en vigueur depuis le 24 janvier 2026, le registre suivra au plus tard en janvier 2028 | Les agents immobiliers, et donc leurs clients |
Location : le registre national disparaît, l'andalou reste
Depuis le 1er juillet 2025, il fallait un numéro national (NRUA) pour louer via Airbnb ou Booking. La Cour suprême espagnole a annulé ce registre par son arrêt 620/2026 du 19 mai 2026, l'État n'étant pas compétent. Ce qui reste : votre numéro d'enregistrement andalou au Registro de Turismo de Andalucía et l'échange de données numériques avec les plateformes. Depuis avril 2025, il faut en outre l'accord des trois cinquièmes des copropriétaires pour une nouvelle location touristique dans un immeuble. Tout sur la location dans louer votre bien en Espagne.
Le décret logement d'octobre 2026
Le 6 octobre 2026, le gouvernement espagnol a adopté deux décrets logement, publiés au Journal officiel le 7 octobre. Le plus important, Real Decreto-ley 29/2026, est en vigueur depuis le 8 octobre. Le Parlement étant dissous, la Diputación Permanente du Congrès doit le valider dans les trente jours. Selon la presse du 20 octobre, le vote est prévu le 12 novembre 2026, avec une courte majorité attendue. S'il n'est pas validé, il devient caduc.
Ce que prévoit notamment le décret :
- TVA de 10 % sur la location de logements meublés pour 30 nuits ou moins par séjour, pour les séjours à partir du 1er décembre 2026. Jusqu'ici, la location touristique sans services hôteliers était exonérée. Les bailleurs devront alors s'immatriculer à la TVA et pourront déduire la TVA sur leurs frais.
- Location saisonnière doit reposer sur un motif réel et justifiable, durer plus de 31 jours et en principe pas plus de 12 mois. Après plus de deux contrats successifs, il peut être requalifié en bail ordinaire.
- Hausse de loyer en location longue durée : 2 % maximum sans accord jusqu'à fin 2027.
- Prolongation supplémentaire : les locataires dont le bail expire avant fin 2028 peuvent demander jusqu'à deux ans de plus, sauf si le propriétaire a besoin du logement.
- Majoration de l'IBI sur les logements touristiques : les communes peuvent l'instaurer en zone tendue. Selon un état des lieux d'octobre 2026, l'Andalousie n'a désigné aucune zone tendue.
- Grands propriétaires (en général plus de dix logements) ne peuvent pas acheter de logements à moins de 70 % de la valeur du marché jusqu'à fin 2030.
Nous mettrons cet article à jour après le vote du 12 novembre 2026.
Impôts : ce qui change et ce qui ne change pas
- Impôt de transmission en Andalousie : reste de 7 % pour un bien ancien. Dans le neuf, 10 % de TVA et 1,2 % de droit de timbre. Quelques autres régions, comme Valence et la Cantabrie, ont baissé leur taux en 2026.
- Déclaration des revenus locatifs : la déclaration du quatrième trimestre 2026, ou une déclaration annuelle groupée pour 2026, passe du 1er au 20 avril 2027. L'administration fiscale espagnole le confirme (Orden HAC/623/2026).
- Plusvalía municipale : les coefficients maximaux du calcul objectif ont été actualisés au 1er janvier 2026. Lisez comment fonctionne la plusvalía.
- Impôt lors de la vente : pas de changement. En tant que non-résident, vous payez 19 % sur votre plus-value et l'acheteur retient 3 %. Lisez l’impôt sur la vente pour un non-résident.
La taxe de 100 % et le golden visa
En 2025, le gouvernement a proposé une taxe de 100% sur les achats de logements par des acheteurs hors UE. Selon The Local (19 octobre 2026), la proposition n'a jamais été examinée au Parlement et reste bloquée. Elle ne concerne pas les citoyens de l'UE. Le golden visa immobilier a pris fin le 3 avril 2025. Cela ne change rien non plus pour les citoyens de l'UE : ils n'ont pas besoin de titre de séjour pour acheter ou vivre en Espagne.
Agents immobiliers en Andalousie : un nouveau registre
La nouvelle loi andalouse sur le logement (en vigueur depuis le 24 janvier 2026) instaure un registre obligatoire des agents immobiliers . Les agents doivent prouver leur formation, disposer d'une assurance responsabilité civile professionnelle ou d'une garantie financière pour les fonds des clients, et signer une déclaration sur l'honneur. La Junta a jusqu'en janvier 2028 pour mettre en place le registre. Pour vous, acheteur ou vendeur, cela signifie à terme plus de protection. Demandez dès maintenant à votre agent son assurance et sa méthode de travail.
Qu'est-ce que cela signifie pour vous ?
| Vous êtes | Que faire maintenant |
|---|---|
| Acheteur de l'UE | Peu de changements. Comptez 7 % d'impôt de transmission dans l'ancien. Vérifiez à l'avance si la location est permise si vous l'envisagez. |
| Propriétaire qui loue à des touristes | Gardez votre numéro andalou en règle, suivez le vote du 12 novembre et préparez la TVA à partir du 1er décembre avec votre gestor. |
| Propriétaire qui loue à long terme ou en saisonnier | Faites vérifier vos contrats : motif de la location saisonnière, plafond de 2 % et prolongations. |
| Vendeur | Pas de nouvel impôt à la vente. Calculez votre produit net à l'avance. |
Comment nous aidons
Nous suivons les règles de près pour que vous n'ayez pas à le faire. Que vous achetiez, vendiez ou louiez à Marbella, Benahavís ou Estepona, nous vous expliquons ce qui change pour vous et vous mettons en contact avec un gestor ou un avocat si nécessaire. Posez-nous votre question ou envoyez un message WhatsApp. Sans engagement.
Vous voulez savoir ce que les nouvelles règles signifient pour votre bien ? Posez-nous votre question, nous répondons vite. Sans engagement.
Posez votre questionEnvoyez-nous un WhatsAppÀ lire aussi : louer votre bien en Espagne, acheter une maison en Espagne et le marché immobilier à Marbella en 2026.
Cet article fait partie de notre guide fiscalité et droit de l’immobilier en Espagne: toutes les règles pour acheter, posséder, louer, vendre et hériter au même endroit, vérifiées chaque mois.
Questions fréquentes
Quelles sont les nouvelles règles immobilières en Espagne en 2026 ?
Les principales : le registre national NRUA a été annulé, le décret 29/2026 instaure une TVA de 10 % sur la location touristique courte et durcit la location saisonnière, et les revenus locatifs des non-résidents se déclarent annuellement. La taxe de 100 % pour les acheteurs hors UE n'est pas en vigueur.
La location touristique sera-t-elle soumise à la TVA en Espagne ?
Le Real Decreto-ley 29/2026 impose une TVA de 10 % sur les séjours de 30 nuits ou moins à partir du 1er décembre 2026. Le décret doit encore être validé par le Congrès, avec un vote prévu le 12 novembre 2026.
Ai-je encore besoin d'un numéro NRUA pour louer ?
Non. La Cour suprême a annulé le registre national le 19 mai 2026. Votre numéro d'enregistrement andalou reste obligatoire.
L'impôt de transmission en Andalousie a-t-il changé en 2026 ?
Non. Il reste de 7 % pour un bien ancien. Dans le neuf, vous payez 10 % de TVA et 1,2 % de droit de timbre.
La taxe de 100 % s'applique-t-elle aux citoyens de l'UE ?
Non. La proposition ne vise que les acheteurs hors UE et n'est de toute façon pas en vigueur.
Mon loyer à Marbella peut-il augmenter de 2 % maximum ?
Selon le décret 29/2026, la hausse annuelle ne peut dépasser 2 % sans accord jusqu'à fin 2027, si le décret est validé.
Sources
- La Moncloa, Medidas urgentes para el fomento y protección del derecho a la vivienda (6 octobre 2026)
- Confilegal, Lo que dicen los dos nuevos reales decretos-ley sobre vivienda (7 octobre 2026) et idealista news (13 octobre 2026)
- Gestiona tu Alojamiento, Convalidación del decreto de vivienda (20 octobre 2026) et Winahost, IVA del 10% en pisos turísticos
- KPMG Tendencias, El Tribunal Supremo redefine el alquiler de corta duración (mai 2026, STS 620/2026)
- The Local, Will Spain’s 100 percent property tax on foreign buyers ever pass? (19 octobre 2026)
- Hipotea, El registro obligatorio de agentes inmobiliarios en Andalucía (26 janvier 2026)
- Interforo Abogados, Impuestos al comprar una vivienda en Andalucía 2026 et idealista, régions ayant baissé l'ITP en 2026
- BM Consulting et Guiafiscal, Modelo 210 IRNR 2026 (octobre 2026)
- Agencia Tributaria, Nota sobre la modificación de los plazos de presentación del modelo 210 (Orden HAC/623/2026 du 12 juin 2026), consulté le 23 octobre 2026
Rédigé par la rédaction d’Imagine Marbella. Mis à jour en octobre 2026. Ceci est une information générale et non un conseil juridique : faites toujours vérifier votre situation par un gestor ou un avocat.
