En bref : la plusvalía municipale est un impôt communal sur la plus-value du terrain sur lequel se trouve votre bien, pas sur le bâtiment. Le vendeur la paie à la mairie où se trouve le bien, en général dans les 30 jours ouvrables après l'acte. Si vous vendez à perte, vous ne payez rien. Vous choisissez vous-même la plus avantageuse de deux méthodes de calcul.
Plusvalía, le mot est compliqué, mais l'idée est simple. Marbella, Estepona ou Benahavís prennent de la valeur, et la commune veut récupérer une part de la plus-value du terrain. Le vendeur paie donc un impôt communal. Depuis la réforme de 2021, vous pouvez choisir le calcul le plus avantageux, et en cas de perte, vous ne payez rien.
Qu'est-ce que la plusvalía exactement ?
Le nom officiel est impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. En bref :
- Il porte sur le terrain, pas sur la maison ou l'appartement lui-même. Pour un appartement, c'est une quote-part du terrain sous l'immeuble.
- Les mairie perçoit l'impôt, pas le fisc national. Chaque commune a son propre règlement.
- Il est distinct de l'impôt sur la plus-value de 19 % que vous payez à l'Agencia Tributaria en tant que non-résident. Vous pouvez payer la plusvalía sans faire de bénéfice, ou l'inverse. Découvrez comment fonctionne cet impôt sur la plus-value.
Qui paie, et quand ?
| Quoi | Réponse |
|---|---|
| Qui paie lors d'une vente ? | le vendeur |
| À qui ? | la commune où se trouve le bien |
| Délai | 30 jours ouvrables après l'acte |
| Aussi pour les non-résidents ? | oui, mais l'acheteur la paie à votre place et retient le montant sur le prix |
| En cas de perte ? | vous ne payez rien |
Vous êtes un vendeur non-résident ? L'acheteur est alors légalement votre substitut (sustituto del contribuyente, article 106 de la loi sur les impôts locaux). Il retient le montant de la plusvalía sur le prix à l'acte et le verse à la commune. Le coût reste à votre charge, mais l'acheteur s'occupe du paiement. Dans certaines communes, on dépose une autoliquidation (autoliquidación), dans d'autres la commune envoie un avis. Nous nous renseignons à l'avance et veillons à ce que le paiement arrive à temps. Vous évitez ainsi toute amende.
Comment se calcule la plusvalía ?
Depuis la réforme de 2021, la loi prévoit deux méthodes. Vous payez selon la méthode la moins chère.
1. La méthode objective. La commune prend la valeur cadastrale du terrain et la multiplie par un coefficient qui dépend du nombre d'années de détention. Plus la détention est longue, plus le coefficient est élevé, jusqu'à un plafond après 20 ans. L'État fixe ces coefficients comme maximums ; les communes peuvent appliquer des valeurs inférieures. Attention : une hausse par décret (Real Decreto-ley 16/2025) n'a duré que quelques semaines, le Congrès ne l'ayant pas validée le 27 janvier 2026. Votre commune ou votre gestor applique les valeurs en vigueur le jour de la vente.
2. La méthode réelle. Ici compte votre plus-value réelle sur le terrain: la différence entre la valeur de cession et la valeur d'acquisition du terrain.
Sur le résultat, vous payez le taux communal. Chaque commune le fixe dans son règlement fiscal (ordenanza fiscal), avec un maximum légal de 30 %.
Exemple chiffré
Un exemple fictif pour illustrer le principe (les coefficients et taux réels varient selon la commune et l'année) :
| Méthode objective | Méthode réelle | |
|---|---|---|
| Valeur cadastrale du terrain | 80.000 | |
| Coefficient (disons 0,20) | 0,20 | |
| Plus-value sur le terrain | 48.000 | |
| Base imposable | 16.000 | 48.000 |
| Taux communal (disons 30 %) | 30% | 30% |
| Plusvalía à payer | 4.800 | 14.400 |
Dans cet exemple, vous choisissez la méthode objective et payez 4 800 euros au lieu de 14 400 euros. Dans un autre cas, par exemple si vous avez acheté cher il y a des années et revendez avec un petit bénéfice, la méthode réelle l'emporte. Si vous vendez à perte, la plusvalía est nulle. Vous devez pouvoir prouver cette perte avec vos actes d'achat et de vente.
Peut-on déduire la plusvalía ?
Bon à savoir : la plusvalía payée est un frais de vente déductible pour calculer votre plus-value imposable. Gardez donc le reçu. Cela réduit un peu votre impôt de 19 %.
Les cinq meilleurs réflexes
- Sachez à l'avance ce que vous paierez. Demandez-nous une estimation pour votre adresse avant d'accepter une offre.
- Vérifiez vos papiers. Acte d'achat, données cadastrales (referencia catastral) et avis d'IBI à portée de main.
- Faites calculer les deux méthodes. Le gestor calcule toujours les deux.
- Notez les 30 jours ouvrables dans votre agenda. Payer en retard coûte amendes et majorations.
- Intégrez la plusvalía dans votre calcul net. À lire aussi tous les frais d’une vente.
Vous avez hérité d'un bien ?
Un autre délai s'applique alors : en cas de succession, vous disposez en principe de six mois après le décès, prolongeables jusqu'à un an si vous le demandez dans les six premiers mois (article 110 de la loi sur les impôts locaux). Nous vous aidons volontiers dans les premières démarches, avec un avocat.
Comment nous aidons
Nous calculons votre produit net à l'avance, plusvalía et impôt sur la plus-value compris. Vous savez ainsi à quoi vous attendre avant de décider. Notre équipe parle français, néerlandais, anglais et espagnol et travaille chaque jour à Marbella, Benahavís et Estepona. Demandez une estimation gratuite, ou envoyez-nous un message WhatsApp. Sans engagement.
Vous voulez savoir combien vaut votre bien et ce qu’il vous reste net ? Nous le calculons gratuitement, sans engagement.
Estimation gratuiteEnvoyez-nous un WhatsAppÀ lire aussi : l’impôt sur la vente pour un non-résident, tous les frais d’une vente et vendre une villa à Marbella.
Cet article fait partie de notre guide fiscalité et droit de l’immobilier en Espagne: toutes les règles pour acheter, posséder, louer, vendre et hériter au même endroit, vérifiées chaque mois.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la plusvalía municipale ?
Un impôt communal sur la plus-value du terrain sous votre bien. Il est dû lors d'une vente, d'une donation ou d'une succession.
Qui paie la plusvalía lors d'une vente ?
Le vendeur, à la commune où se trouve le bien. Si le vendeur est non-résident, l'acheteur retient le montant sur le prix et le paie à sa place.
Quand dois-je payer ?
En général dans les 30 jours ouvrables après l'acte. En cas de succession, six mois après le décès.
Dois-je payer la plusvalía si je vends à perte ?
Non. Si le bien rapporte moins que ce que vous avez payé, il n'y a pas de plus-value et donc pas de plusvalía.
Comment calculer la plusvalía ?
De deux façons : valeur cadastrale du terrain multipliée par un coefficient, ou plus-value réelle sur le terrain. Vous choisissez la plus avantageuse.
Les non-résidents paient-ils aussi la plusvalía ?
Oui. L'impôt dépend du bien et de la commune, pas de votre lieu de résidence.
La plusvalía est-elle déductible ?
Oui, comme frais de vente dans le calcul de votre plus-value imposable.
Sources
- idealista news, plusvalía municipal 2026
- Andersen, coefficients de plusvalía annoncés pour 2026 (Real Decreto-ley 16/2025, décembre 2025)
- Notarios y Registradores, frais déductibles sur les plus-values immobilières des non-résidents
- Real Decreto Legislativo 2/2004 (loi sur les impôts locaux), articles 104 à 110 (BOE)
- OCU, modification des coefficients en janvier 2026 (Real Decreto-ley 16/2025 non validé le 27 janvier 2026)
Rédigé par la rédaction d’Imagine Marbella. Mis à jour en octobre 2026. Ceci est une information générale et non un conseil fiscal ou juridique : faites toujours vérifier votre situation par un gestor ou un avocat.
