En bref : si vous ne vivez pas en Espagne et y vendez un bien, voici en gros ce qui se passe. (1) L'acheteur retient 3 % du prix de vente et le verse au fisc espagnol avec le modelo 211. (2) Vous déclarez votre plus-value avec le modelo 210 et payez 19 % dessus. (3) Les 3 % sont un acompte : si votre impôt réel est inférieur, vous récupérez la différence. La plusvalía municipale s'y ajoute. Voici comment cela fonctionne, avec un exemple chiffré.
Vous possédez un bien sur la Costa del Sol, vous vivez en France, en Belgique, aux Pays-Bas ou au Royaume-Uni, et vous pensez vendre. La question vient d'elle-même : que me restera-t-il net ? Les règles sont claires, les délais connus et tout peut être bien préparé. Voici le tableau complet, sans jargon juridique.
Pourquoi l'acheteur retient-il 3 % ?
L'Espagne veut être sûre de percevoir l'impôt des vendeurs qui quittent le pays. C'est pourquoi l'acheteur retient à l'acte 3 % du prix de vente convenu et le verse à l'administration fiscale espagnole (Agencia Tributaria). Cela se fait avec le modelo 211, dans un délai de un mois suivant la vente. L'acheteur vous remet la preuve de paiement, dont vous aurez besoin plus tard.
Important : ces 3 % se calculent sur le prix, pas sur votre plus-value. C'est donc un acompte sur votre impôt réel, pas le solde définitif. Chez le notaire, vous recevez donc 97 % du prix. Les 3 % restants vont au fisc, et parfois vous en récupérez une partie. Plus de détails ci-dessous.
Combien d'impôt payez-vous vraiment ?
Sur votre plus-value vous payez en tant que non-résident 19%. Ce taux figure dans la loi espagnole sur l'impôt des non-résidents et s'applique à tous les non-résidents, y compris les vendeurs britanniques depuis le Brexit. Le taux plus élevé de 24 % vise d'autres revenus, comme les loyers, pas la plus-value d'une vente.
Votre plus-value se calcule ainsi :
| Élément | Ce qui compte |
|---|---|
| Valeur de cession | prix de vente moins les frais payés en tant que vendeur (agent, plusvalía, mainlevée d'hypothèque, certificat de copropriété) |
| Valeur d'acquisition | prix d'achat plus frais d'achat (impôt, notaire, registre, avocat) plus améliorations justifiées |
| Plus-value | valeur de cession moins valeur d'acquisition |
| Impôt | 19 % de la plus-value |
L'entretien courant (peinture, petites réparations) ne compte généralement pas. Les améliorations structurelles (piscine, extension, nouvelle cuisine avec facture) oui. Les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles. Gardez donc vos factures et relevés bancaires : sans preuve, le fisc peut refuser la déduction.
Exemple chiffré
Supposons que vous ayez acheté un appartement 300 000 euros, avec 30 000 euros de frais d'achat et d'améliorations justifiées. Vous le vendez 450 000 euros et payez 20 000 euros d'agent et de plusvalía. (Exemple fictif, pour illustrer le fonctionnement.)
| Étape | Montant |
|---|---|
| Valeur de cession (450 000 moins 20 000) | 430.000 |
| Valeur d'acquisition (300 000 plus 30 000) | 330.000 |
| Plus-value | 100.000 |
| Impôt à 19 % | 19.000 |
| Retenu par l'acheteur (3 % de 450 000) | 13.500 |
| Reste à payer avec le modelo 210 | 5.500 |
Et si vous vendez à perte ou sans plus-value ? Vous demandez alors le remboursement de la totalité des 3 % retenus via le modelo 210. Par exemple, si vous vendez 380 000 euros un bien acheté 400 000 euros, 11 400 euros vous reviennent. Attention : les remboursements peuvent prendre des mois, prévoyez-le dans votre budget.
Modelo 210 : votre déclaration, étape par étape
Vous déclarez votre plus-value avec le modelo 210, même en l'absence de plus-value. Le délai est de trois mois à compter de la fin du mois dont disposait l'acheteur pour payer le modelo 211. En pratique, vous déclarez donc entre un et quatre mois environ après la vente. Notez tout de suite cette échéance.
- Rassemblez vos documents : acte d'achat, factures des travaux, acte de vente et preuve du modelo 211.
- Calculez votre plus-value comme dans le tableau ci-dessus.
- Déposez le modelo 210 (la plupart le confient à un gestor ou un conseiller fiscal) et payez la différence, ou demandez votre remboursement.
- Conservez tout au moins quatre ans. Ensuite, le fisc ne peut plus revenir sur l'année.
Et les exonérations ?
Les exonérations connues, comme celles pour les plus de 65 ans ou le réinvestissement dans une résidence principale, concernent la vente d'un logement qui était votre résidence principale en Espagne. Elles ne s'appliquent pas à la résidence secondaire d'un non-résident. En cas de doute, consultez un conseiller fiscal.
Et en France, en Belgique ou au Royaume-Uni ?
Selon les conventions fiscales, l'Espagne peut taxer la plus-value d'un bien espagnol. Ce qui s'ajoute dans votre pays dépend de votre situation et du pays. La convention évite généralement de payer deux fois. Vous vivez au Royaume-Uni ? Le taux sur votre plus-value reste de 19 %, même après le Brexit. Le Royaume-Uni impute généralement l'impôt espagnol sur votre impôt britannique, à hauteur de ce que vous paieriez au Royaume-Uni. Faites vérifier par un conseiller dans votre pays pour éviter les surprises. Nous vous mettons volontiers en contact avec des conseillers francophones, néerlandophones et anglophones sur la Costa del Sol.
Comment éviter les erreurs classiques
- Demandez la preuve du modelo 211. Faites inscrire dans l'acte que l'acheteur verse les 3 % et vous en remet la preuve. Sans preuve, vous ne pouvez pas imputer la retenue.
- Gardez toutes vos factures d'achat et de travaux. C'est de l'argent.
- N'oubliez pas la plusvalía. C'est un impôt communal distinct : lisez tout sur la plusvalía municipale.
- Examinez tous les frais à l'avance. Un aperçu se trouve dans les frais de vente.
- Ne perdez pas de vue l'échéance du modelo 210.
Comment nous aidons
Nous accompagnons les propriétaires de France, de Belgique, des Pays-Bas et du Royaume-Uni qui vendent à distance. Nous calculons votre produit net à l'avance, suivons le calendrier du notaire, de l'acheteur et du gestor, et parlons votre langue. Depuis 2018, nous travaillons depuis Marbella et Benahavís. Combien vaut votre bien, et que vous restera-t-il net ? Demandez une estimation gratuite ou envoyez-nous un message WhatsApp. Sans engagement.
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Estimation gratuiteEnvoyez-nous un WhatsAppÀ lire aussi : vendre une villa à Marbella, vendre votre bien sur la Costa del Sol et prêt hypothécaire en Espagne.
Cet article fait partie de notre guide fiscalité et droit de l’immobilier en Espagne: toutes les règles pour acheter, posséder, louer, vendre et hériter au même endroit, vérifiées chaque mois.
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Questions fréquentes
En tant que non-résident, la retenue de 3 % est-elle toujours appliquée ?
Oui, si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne, l'acheteur retient 3 %. C'est un acompte sur votre impôt, pas le montant final.
Qui verse les 3 % au fisc ?
L'acheteur, avec le modelo 211 dans le mois suivant la vente. Vous recevez les 97 % restants chez le notaire.
Combien d'impôt sur la plus-value vais-je payer ?
19 % de votre plus-value, après déduction des frais d'achat, des améliorations justifiées et des frais de vente. Cela vaut aussi pour les vendeurs britanniques.
Quand déclarer ma plus-value ?
Avec le modelo 210, dans les trois mois suivant la fin du mois dont disposait l'acheteur pour payer le modelo 211. Même en cas de perte.
Puis-je récupérer les 3 % ?
Oui, dans la mesure où ils dépassent l'impôt réellement dû. En cas de perte, vous récupérez tout. Prévoyez un délai.
Dois-je aussi payer la plusvalía ?
Oui. C'est un impôt communal sur la plus-value du terrain, distinct de l'impôt sur la plus-value. Vous le payez à la commune où se trouve le bien.
Puis-je vendre si je n’habite pas en Espagne ?
Oui. Avec une procuration notariée, quelqu’un peut signer l’acte à votre place. Nous l’organisons avec votre avocat.
Sources
- Real Decreto Legislativo 5/2004 (loi sur l'impôt des non-résidents), article 25 : taux de 19 % sur les plus-values (boe.es)
- Agencia Tributaria, instructions du modelo 210 (sede.agenciatributaria.gob.es)
- Notarios y Registradores, Tributación de ganancias inmobiliarias por no residentes
- DIG, Retención del 3 % y modelo 211 al vender siendo no residente
- Pellicer & Heredia, Impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España 2026
- idealista news, Los impuestos y gastos por vender una vivienda en 2026
Rédigé par la rédaction d'Imagine Marbella. Mis à jour en octobre 2026. Il s'agit d'informations générales, et non d'un conseil fiscal : faites toujours vérifier votre situation par un gestor ou un conseiller fiscal.
