Respuesta corta: si donas una vivienda en Andalucía a tus hijos, nietos, cónyuge o padres (grupos I y II), se aplica una bonificación del 99% en el impuesto de donaciones, siempre que la donación se haga en escritura pública . Se aplica aunque donante y donatario no residan en España. Pero donar no sale gratis: el donante tributa por la ganancia patrimonial de la vivienda como si la vendiera, el donatario paga la plusvalía municipal, y tu país de residencia también puede gravarla. Haz siempre los números antes.
Cada vez más propietarios en la Costa del Sol piensan en traspasar la vivienda a sus hijos en vida. Andalucía lo hace fiscalmente atractivo, pero hay letra pequeña. En este artículo verás qué impuestos se aplican, quién paga qué y en qué fijarte si vives en el extranjero.
¿Se trata de una herencia y no de una donación? Lee impuesto de sucesiones en España. Todas las normas sobre comprar, tener y vender están en nuestra guía fiscal y legal.
¿Qué impuestos se pagan al donar?
| Impuesto | ¿Quién paga? | ¿Sobre qué? |
|---|---|---|
| Impuesto de donaciones (Impuesto sobre Donaciones) | El donatario | El valor de la vivienda, con una bonificación del 99% en Andalucía para los grupos I y II |
| Impuesto sobre la ganancia | El donante | La diferencia entre el valor el día de la donación y el precio de compra (más gastos) |
| Plusvalía municipal | El donatario | El incremento de valor del terreno desde la transmisión anterior |
| Impuestos en tu país | Según el país | Según las normas de tu país |
A muchos les sorprende que el donante pague impuestos por una vivienda que regala. Pero así es: a efectos de ganancia patrimonial, Hacienda trata la donación como una transmisión. Si el valor ha bajado, esa pérdida no se puede computar.
La bonificación andaluza del 99%: requisitos
La normativa andaluza (Ley 5/2021 de tributos cedidos) concede una bonificación del 99% en el impuesto de donaciones para donatarios de:
- Grupo I: hijos y nietos menores de 21 años;
- Grupo II: hijos y nietos de 21 años o más, cónyuge o pareja de hecho registrada, padres y abuelos.
Los requisitos, según la Agencia Tributaria de Andalucía en una consulta vinculante (3/24):
- La donación se formaliza en escritura pública (escritura pública), con la entrega del bien en el mismo acto.
- Si se dona dinero, el origen de los fondos debe acreditarse y constar en la escritura. La donación de dinero debe formalizarse en escritura en el mes siguiente a la transferencia.
- El patrimonio previo del donatario no influye.
Hermanos, sobrinos (grupo III) y no parientes no tienen esta bonificación y pagan la tarifa completa.
¿Se aplica también si no vives en España?
Sí. En la donación de un inmueble en España, donante y donatario no residentes aplican la normativa de la comunidad donde está el inmueble. Para Marbella, Benahavís o Estepona es Andalucía, con la bonificación del 99%. Lo establece la ley del impuesto sobre sucesiones y donaciones (Ley 29/1987, disposición adicional segunda) y, tras la jurisprudencia, también para residentes fuera de la UE.
La declaración se presenta con el modelo 651, en un plazo de 30 días hábiles tras la donación.
La ganancia del donante
El donante tributa en España por la diferencia entre el valor de la vivienda al donarla y lo que pagó en su día, más los gastos de compra y ciertas mejoras.
- Si el donante no reside en España, el tipo es del 19% y declara con el modelo 210.
- Si el donante reside en España, la ganancia va a su declaración de la renta (tipos del 19 al 30%). Un residente mayor de 65 años que dona su vivienda habitual está exento.
En una vivienda que lleva años en la familia y se ha revalorizado mucho, esa ganancia puede ser elevada. Calcula antes lo que cuesta donar frente a heredar más adelante, que en Andalucía también tiene un régimen favorable.
La plusvalía municipal
En una donación, el impuesto municipal sobre el incremento de valor del terreno lo paga el donatario. El importe depende del valor catastral del suelo y de los años desde la transmisión anterior. Desde finales de 2021 se elige el más favorable de dos cálculos y, si no hay ganancia, no se paga. Lee todo en plusvalía municipal.
¿Y en tu país de residencia?
Tu país de residencia también puede gravar la donación. Si el donante reside en Países Bajos, también puede deberse el impuesto neerlandés de donaciones, con normas para limitar la doble imposición. En Bélgica las normas varían según la región y el tipo de bien. Pide a tu notario o asesor en tu país que revise tu caso antes de firmar en España.
Donar o heredar: comparativa
| Donación | Herencia | |
|---|---|---|
| Impuesto español para hijos en Andalucía | Bonificación del 99% | Reducción de 1 millón por heredero y después bonificación del 99% |
| Impuesto sobre la ganancia para el propietario | Sí | No, la herencia no genera impuesto sobre la ganancia |
| Plusvalía municipal | Sí, para el donatario | Sí, para los herederos |
| ¿Cuándo? | Ahora, tú decides | Más adelante, con testamento |
Una fórmula intermedia es donar la nuda propiedad (nuda propiedad), reservándote el usufructo : sigues viviendo en ella o alquilándola y tus hijos pasan a ser propietarios. Los impuestos anteriores se aplican igualmente, sobre un valor menor. Encarga siempre esta fórmula a un abogado.
Pasos de una donación
- Haz valorar la vivienda y calcular los impuestos con un asesor fiscal español y otro en tu país.
- Todas las partes necesitan número NIE .
- Firma la escritura de donación ante notario español o hazte representar con un poder.
- El donatario presenta en 30 días hábiles el modelo 651 y paga la plusvalía.
- El donante declara la ganancia (modelo 210 como no residente).
- La escritura se inscribe en el Registro y el IBI pasa a nombre del nuevo propietario.
¿Piensas traspasar tu vivienda en España a tus hijos? Te ponemos en contacto con un asesor fiscal independiente que conoce ambos países. Sin compromiso y en tu idioma.
Haz tu preguntaEscríbenos por WhatsAppLee también: impuesto de sucesiones en España, impuestos de una segunda vivienda, plusvalía municipal y nuestra guía fiscal y legal.
Este artículo forma parte de nuestra guía fiscal y legal del inmobiliario en España: todas las normas para comprar, tener, alquilar, vender y heredar en un solo lugar, revisadas cada mes.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga al donar una vivienda a un hijo en Andalucía?
Tu hijo tiene una bonificación del 99% en el impuesto de donaciones si la donación se hace en escritura pública. Además, tú como donante tributas por la ganancia de la vivienda y tu hijo paga la plusvalía municipal.
¿Se aplica la bonificación andaluza si vivimos fuera de España?
Sí. Para una vivienda en Andalucía, donante y donatario no residentes aplican la normativa andaluza.
¿Tiene que pagar impuestos el donante?
Sí, por la ganancia: la diferencia entre el valor al donar y el precio de compra más gastos. Como no residente, al 19%, con el modelo 210.
¿Quién paga la plusvalía municipal en una donación?
El donatario.
¿En qué plazo se declara una donación?
En los 30 días hábiles siguientes, con el modelo 651.
¿Es más barato donar que heredar?
No siempre. En la herencia no hay impuesto sobre la ganancia y los hijos tienen en Andalucía una reducción de 1 millón de euros. Haz calcular ambos escenarios.
Fuentes
- Junta de Andalucía, Agencia Tributaria de Andalucía, consulta vinculante 3/24 sobre la bonificación del 99% en donaciones (2024)
- Guiafiscal, Impuesto de donaciones en Andalucía 2026 (actualizado el 28 de agosto de 2026)
- Tinsa, Donación de una vivienda a un hijo: impuestos (1 de septiembre de 2026)
- Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, disposición adicional segunda (no residentes)
- Ley 5/2021 de tributos cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía
Redactado por el equipo editorial de Imagine Marbella. Actualizado en octubre de 2026. Esta información es general y no constituye asesoramiento fiscal: haz calcular siempre tu caso con un asesor en España y en tu país.
