Respuesta corta: calcula en total entre un 5% y un 15% del precio de venta en gastos e impuestos, según tu situación. La partida más alta suele ser el impuesto sobre la ganancia, seguida de la inmobiliaria. También cuentan la plusvalía municipal, el certificado energético, la cancelación de la hipoteca y los papeles de la comunidad.
Vender tu vivienda es un gran paso. Pero todos se preguntan: ¿cuánto me queda neto? Aquí tienes todas las partidas, con claridad y sin sorpresas, para decidir con cifras y no con dudas.
Los gastos, por fases
Antes de vender: tus papeles en orden
| Concepto | Importe orientativo | Observaciones |
|---|---|---|
| Certificado energético | aprox. 60 a 130 euros | obligatorio para vender, según la superficie |
| Nota simple (información registral) | aprox. 9 euros en línea | muestra la titularidad y las cargas |
| Cancelar la hipoteca | aprox. 400 a 1.000 euros o más | solo si queda hipoteca; tu banco y tu gestor gestionan la liquidación |
| Certificado de la comunidad de propietarios (comunidad) | normalmente un importe pequeño | acredita que no tienes deudas pendientes; la Ley de Propiedad Horizontal lo exige en la venta |
Al cerrar la venta
| Concepto | Importe orientativo | Quién paga |
|---|---|---|
| Contrato de reserva o de arras | a menudo gratis o un importe pequeño | según lo pactado |
| Notaría y registro | el importe depende de la escritura | por ley el vendedor paga la matriz y el comprador la copia; en la práctica se suele pactar que el comprador lo pague todo |
| Comisión de agencia | según el encargo, más el 21% de IVA | el vendedor |
Un detalle que muchos vendedores desconocen: con unas arras penitencial (la señal habitual), el comprador pierde la señal si desiste, y el vendedor debe devolverla duplicada si es él quien desiste. Así lo establece el artículo 1454 del Código Civil. Haz revisar siempre este contrato.
Impuestos
| Impuesto | Cómo funciona |
|---|---|
| Plusvalía municipal | municipal, en 30 días hábiles desde la escritura; cero si hay pérdida. Con vendedor no residente, el comprador la retiene del precio. Explicación completa |
| Impuesto sobre la ganancia (19% para no residentes) | sobre tu ganancia; el comprador retiene el 3%. Explicación completa |
| IBI (impuesto anual) | prorrateado según el periodo de titularidad, si se pacta |
¿Qué es deducible?
Muchos de estos gastos reducen tu ganancia y, por tanto, el impuesto:
- la comisión de agencia (con factura),
- la plusvalía pagada,
- los gastos de cancelación de la hipoteca,
- el coste de los certificados de la comunidad.
En la parte de compra cuentan tus gastos de compra (impuesto, notaría, registro, abogado) y las mejoras acreditadas . Los intereses de la hipoteca no. Guarda todas las facturas.
Cómo calcular lo que te queda neto
- Parte del precio de venta.
- Resta la comisión de agencia (con IVA).
- Resta la hipoteca pendiente.
- Resta la plusvalía pagada .
- Resta la el impuesto sobre la ganancia (para no residentes: modelo 210, descontando el 3% ya retenido).
- Resta la los gastos menores (certificado energético, nota simple, certificado de la comunidad).
Lo que queda es lo que te llevas. Lo calculamos antes por escrito con tus cifras, para que veas enseguida si es buen momento para vender.
Ejemplo: ¿cuánto te queda neto?
Un ejemplo inventado, con las mismas cifras que nuestro artículo sobre el impuesto como no residente. Vendes un piso por 450.000 euros. Quedan 100.000 euros de hipoteca. La inmobiliaria y la plusvalía suman 20.000 euros y los papeles menores 500 euros. Tu ganancia sujeta a impuesto es de 100.000 euros (ver ese artículo).
| Concepto | Importe en euros |
|---|---|
| Precio de venta | 450.000 |
| Cancelar hipoteca | menos 100.000 |
| Inmobiliaria y plusvalía | menos 20.000 |
| Papeles menores (certificados, nota simple) | menos 500 |
| Impuesto sobre la ganancia 19% de 100.000 | menos 19.000 |
| Neto para ti | 310.500 |
Los 19.000 euros de impuesto se pagan en dos partes: el comprador retiene 13.500 euros (3%) en la escritura y tú pagas los 5.500 restantes después con el modelo 210. La diferencia entre el precio y lo que recibes en la notaría es, por tanto, temporalmente mayor que tu coste final. Tenlo en cuenta en tu planificación.
¿Qué pasa después de la escritura?
La escritura está firmada, pero quedan algunos plazos. Así no pierdes el control:
| Cuándo | Qué | Quién |
|---|---|---|
| En la escritura | El comprador retiene el 3% (si eres no residente) | comprador |
| En 30 días hábiles | Pagar la plusvalía al ayuntamiento | tú, con tu gestor; si eres no residente, el comprador con lo retenido |
| En 1 mes | Presentar el modelo 211 e ingresar el 3% | comprador |
| En los 3 meses siguientes | Presentar el modelo 210: declarar la ganancia y pagar o solicitar la diferencia | tú, con tu gestor |
| Después de la venta | Cambiar de titular o liquidar suministros, comunidad e IBI | tú y el comprador |
Te preparamos estas fechas en cuanto se firma la escritura, para que no se te pase nada.
Dónde suele fallar en la práctica
- Pagar tarde la plusvalía. El plazo de 30 días hábiles es corto. Quien espera paga recargos y multas.
- No poder acreditar las mejoras. Una piscina nueva sin factura no cuenta para Hacienda.
- Calcular mal lo que te queda. Quien olvida el impuesto y la hipoteca se lleva un susto con la cifra final. Un cálculo previo lo evita.
- Papeles que no cuadran. Una ampliación sin registrar puede retrasar la venta o bajar el precio. Resuélvelo antes de vender.
Tres formas de reducir gastos
- Prepara bien tu expediente. Un expediente completo evita retrasos y negociaciones del precio.
- Haz calcular los dos métodos de la plusvalía. Se aplica el más favorable.
- Guarda todas las facturas de mejoras. Cada importe acreditado reduce tu ganancia.
Cómo te ayudamos
Te acompañamos en toda la venta, de la valoración a la notaría, y te damos antes un cálculo neto. Sin compromiso y en tu idioma.
¿Quieres saber cuánto vale tu vivienda y cuánto te queda neto? Lo calculamos gratis y sin compromiso.
Valoración gratuitaEscríbenos por WhatsAppLee también: los impuestos al vender como no residente, plusvalía municipal, vender una villa en Marbella y vender tu vivienda en la Costa del Sol.
Este artículo forma parte de nuestra guía fiscal y legal del inmobiliario en España: todas las normas para comprar, tener, alquilar, vender y heredar en un solo lugar, revisadas cada mes.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta vender una vivienda en España?
Calcula entre un 5% y un 15% del precio en gastos e impuestos. La cifra exacta depende de tu ganancia, tu hipoteca y el municipio.
¿Quién paga el notario en una venta?
Por ley el vendedor paga la matriz y el comprador la copia, salvo pacto. En la práctica, el comprador suele asumir todos los gastos de notaría. Lo dejamos fijado antes en el contrato para evitar discusiones.
¿Es obligatorio el certificado energético?
Sí, al vender una vivienda. Cuesta entre 60 y 130 euros aproximadamente y en principio es válido diez años.
¿Tengo que cancelar antes la hipoteca?
La hipoteca se cancela en la escritura con parte del precio. Tu banco y tu gestor gestionan la liquidación, y los gastos son deducibles de la ganancia.
¿Qué es el certificado de la comunidad?
Un documento de la comunidad que acredita que no tienes deudas. La ley lo exige en la venta y el notario lo pide.
¿Puedo deducir los gastos de la venta?
Sí. La inmobiliaria, la plusvalía, la cancelación de la hipoteca y los certificados de la comunidad reducen tu ganancia.
Fuentes
- idealista news, gastos e impuestos al vender una vivienda 2026
- Notarios y Registradores, gastos deducibles en la ganancia inmobiliaria
- Agencia Tributaria, modelo 210
Escrito por la redacción de Imagine Marbella. Actualizado en octubre de 2026. Esto es información general y no asesoramiento fiscal ni jurídico: consulta siempre tu caso con un gestor o abogado.
