Respuesta corta: puedes comprar, alquilar o vender una vivienda en España a través de una sociedad, española o extranjera. En España, los impuestos de compra no cambian (7% de ITP en segunda mano, 10% de IVA más 1,2% de AJD en obra nueva). Una sociedad española paga el Impuesto sobre Sociedades; una sociedad de mera tenencia de bienes no puede aplicar los tipos reducidos de las pymes y paga en principio un 25%. Una sociedad extranjera sin establecimiento permanente en España paga el impuesto sobre la renta de no residentes por alquileres y ganancias, pero no la imputación de rentas, que solo se aplica a personas físicas. El gravamen especial del 3% anual solo afecta a sociedades de paraísos fiscales. Lo que ocurre en tu propio país varía mucho según el país y la estructura: compruébalo siempre antes.
Cada vez más compradores nos preguntan si es mejor comprar su vivienda en la Costa del Sol a través de una sociedad: su sociedad actual, una Ltd británica, una SCI francesa o una nueva SL española. La respuesta rara vez es sencilla. Una sociedad puede tener ventajas para alquilar o invertir, pero conlleva costes, gestiones y a veces impuestos adicionales, sobre todo si usas tú la vivienda.
En este artículo explicamos qué ocurre, y qué no, en España al comprar, tener, alquilar y vender a través de una sociedad. Sobre las consecuencias en tu país solo damos los principios, porque cada país y cada estructura tiene sus propias normas. Todo está contrastado con fuentes de 2026. Esto no es asesoramiento fiscal: elige siempre la estructura con un asesor fiscal que conozca ambos países.
Lo primero: cada estructura es distinta
No todas las sociedades son iguales. Fiscalmente, hay una gran diferencia entre comprar a través de:
- una sociedad española (normalmente una Sociedad Limitada, SL), con domicilio en España y que tributa allí por el Impuesto sobre Sociedades;
- una sociedad extranjera sin establecimiento en España, como una BV o NV belga, una BV holandesa o una Ltd británica, que tributa en España como no residente;
- una estructura fiscalmente transparente, como una SCI francesa, en la que primero hay que aclarar jurídicamente cómo la tratan España y tu país.
Además, tu propio país decide cómo grava los beneficios, el uso privado y las participaciones. Una estructura que funciona para un empresario belga puede ser desfavorable para un holandés o un británico. Usa este artículo para entender la parte española y hacer las preguntas correctas.
Comprar a través de una sociedad: ¿qué cambia en España?
| Aspecto | A título personal | A través de una sociedad |
|---|---|---|
| Impuesto de compra, segunda mano | 7% de ITP | 7% de ITP, sin diferencia |
| Impuesto de compra, obra nueva | 10% de IVA y 1,2% de AJD | Mismos tipos |
| Identificación | NIE del comprador | NIF de la sociedad e identificación de los titulares reales ante notario |
| Hipoteca | A nombre del comprador | A nombre de la sociedad, a menudo con aval personal del socio |
| Gestión anual | Declaración de no residentes o declaración ordinaria | Contabilidad, cuentas anuales y declaración del Impuesto sobre Sociedades (SL española) o declaración de no residentes (sociedad extranjera) |
Una SL española se constituye ante notario. Desde 2022 el capital mínimo legal es de 1 euro, pero cuenta con los gastos de constitución, un gestor contable y los depósitos anuales. Una sociedad extranjera necesita un NIF español antes de poder comprar. Más sobre los gastos habituales de compra en gastos de compra y comprar casa en España.
Tener la vivienda: ¿qué impuestos anuales?
- IBI y tasa de basura: el ayuntamiento lo cobra sobre el inmueble, sea quien sea el propietario.
- Imputación de rentas: según la Agencia Tributaria, la imputación de rentas del 1,1% o 2% del valor catastral solo se aplica a personas físicas no residentes. Una sociedad extranjera no la paga.
- Gravamen especial del 3%: una sociedad extranjera con inmuebles en España paga cada año un 3% del valor catastral si está domiciliada en un paraíso fiscal (una jurisdicción no cooperativa), salvo las excepciones previstas en la ley. Una sociedad normal de Bélgica, Países Bajos, Francia o el Reino Unido no está afectada.
- Impuesto sobre el patrimonio: según el manual de la Agencia Tributaria, los no residentes también tributan por las participaciones no cotizadas de una sociedad, española o extranjera, cuyo activo esté formado al menos en un 50% por inmuebles en España. Una sociedad no evita, por tanto, este impuesto. Lee también impuestos de una segunda vivienda.
Usar tú mismo la vivienda
Aquí es donde más a menudo surgen problemas. Si, como socio, usas una vivienda de tu sociedad sin pagar un alquiler de mercado, puede tener consecuencias fiscales:
- En España: en una SL española se aplican las reglas de operaciones vinculadas. Las operaciones entre la sociedad y su socio deben valorarse a valor de mercado (artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades).
- En tu propio país: en muchos países, el uso privado de una vivienda de la sociedad tributa como retribución en especie o como renta del socio o administrador. Cómo funciona varía según el país.
Si quieres usar sobre todo tú la vivienda, comprar a título personal suele ser más sencillo y barato. Una sociedad encaja más con una inversión que alquilas.
Alquilar a través de una sociedad
- SL española: el beneficio del alquiler tributa por el Impuesto sobre Sociedades. El tipo general es del 25%. Las empresas pequeñas tienen tipos reducidos en 2026 (19% y 21% para microempresas, 23% para pymes), pero una sociedad de mera tenencia de bienes queda excluida. Por ley, el alquiler solo es actividad económica si tienes al menos a una persona contratada a jornada completa para ello (artículo 5 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades).
- Sociedad extranjera sin establecimiento en España: paga el Impuesto sobre la Renta de no Residentes por el alquiler, un 19% sobre el neto si es de la UE o el EEE y un 24% sobre el bruto en otros países, como el Reino Unido.
- Alquiler de vacaciones: se aplican las mismas normas andaluzas que a los particulares: inscripción, autorización de la comunidad y registro de viajeros. Si se convalida el decreto de vivienda RDL 29/2026, a partir del 1 de diciembre de 2026 se aplicará un 10% de IVA a los alquileres de 30 noches o menos. Lee alquilar tu vivienda en España.
- Repartir beneficios: los dividendos de una SL española a un socio extranjero están en principio sujetos a retención en España. Los convenios fiscales y la normativa europea pueden reducirla.
Vender: ¿la vivienda o las participaciones?
Puedes vender la vivienda o las participaciones de la sociedad que la posee.
- Vender la vivienda: una SL española tributa por el Impuesto sobre Sociedades por la ganancia. Una sociedad extranjera sin establecimiento paga un 19% de IRNR por la ganancia, y el comprador retiene el 3% del precio como pago a cuenta, igual que con un particular. La plusvalía municipal sigue siendo exigible.
- Vender las participaciones: en principio, la transmisión de participaciones está exenta de IVA y de ITP. La Ley del Mercado de Valores (artículo 338 de la Ley 6/2023, antiguo artículo 314) hace una excepción si la transmisión busca eludir el impuesto sobre el inmueble. Se presume cuando el comprador obtiene el control de una sociedad no cotizada cuyo activo está formado al menos en un 50% por inmuebles en España no afectos a una actividad económica. El comprador paga entonces el ITP, en proporción a su participación. También se incluyen las participaciones recibidas por aportar inmuebles a la sociedad hace menos de tres años.
Vender participaciones no es, por tanto, una forma automática de evitar el 7% de ITP. Haz calcular antes la estructura y la tributación del vendedor en España y en su país. Lee también los impuestos al vender como no residente.
¿Qué ocurre en tu propio país?
Depende del país y de la estructura, y a propósito no damos una respuesta cerrada. Algunos principios que vemos a menudo en la práctica:
- Bélgica: el uso privado de una vivienda de la sociedad por un administrador puede tributar como retribución en especie, y la sociedad debe contabilizar correctamente los ingresos y gastos extranjeros.
- Países Bajos: una BV que posee una vivienda vacacional para uso privado del socio suele generar impuestos adicionales para este, por lo que rara vez compensa para uso propio.
- Reino Unido: una Ltd que pone una vivienda a disposición de un administrador puede generar una retribución en especie gravable, y los beneficios repartidos tributan en el socio.
- Francia: una SCI suele ser fiscalmente transparente en Francia. Cómo trata España una SCI francesa debe comprobarse caso por caso.
Así que nunca elijas una estructura solo por las normas españolas. Un asesor fiscal de tu país y uno español deben analizarla juntos.
¿Cuándo tiene sentido una sociedad?
| Situación | Suele ser más sencillo |
|---|---|
| Segunda residencia para uso propio | Comprar a título personal |
| Inversión que alquilas todo el año | Una sociedad puede tener sentido, según tu país y tus planes |
| Varias viviendas como actividad empresarial | Sociedad, posiblemente con personal en España |
| Tu empresa actual tiene liquidez excedente | Haz primero los números: repartir y comprar a título personal puede salir mejor |
Son reglas orientativas, no asesoramiento. La elección correcta depende de tus ingresos, tu país, tu planificación sucesoria y cuánto tiempo quieras conservar la vivienda.
Cómo te ayudamos
Acompañamos a compradores que compran a título personal o a través de una sociedad, y te ponemos pronto en contacto con un asesor fiscal y un abogado españoles independientes. Así la estructura queda decidida antes de firmar el contrato de reserva, no después.
¿Piensas comprar a través de una sociedad? Cuéntanos tus planes y te pondremos en contacto con un asesor fiscal independiente que conozca ambos países.
Haz tu preguntaEscríbenos por WhatsAppLee también: comprar casa en España, impuestos de una segunda vivienda, alquilar tu vivienda en España y nuestra guía fiscal y legal.
Este artículo forma parte de nuestra guía fiscal y legal del inmobiliario en España: todas las normas para comprar, tener, alquilar, vender y heredar en un solo lugar, revisadas cada mes.
Preguntas frecuentes
¿Es más barato comprar a través de una sociedad en España?
No en la compra: el ITP (7%) o el IVA de la obra nueva es el mismo. Una sociedad puede tener ventajas para alquilar, pero conlleva gestiones y costes. Para uso propio, comprar a título personal suele ser más sencillo.
¿Paga una sociedad extranjera la imputación de rentas?
No. Según la Agencia Tributaria, solo se aplica a personas físicas no residentes.
¿Qué es el gravamen especial del 3% para sociedades extranjeras?
Un gravamen anual del 3% sobre el valor catastral de los inmuebles en España, para sociedades de paraísos fiscales. Las sociedades normales de Bélgica, Países Bajos, Francia o el Reino Unido no están afectadas.
¿Qué tipo paga una SL española que alquila viviendas?
El tipo general del Impuesto sobre Sociedades es del 25%. Una sociedad de mera tenencia de bienes no puede aplicar los tipos reducidos de las empresas pequeñas.
¿Puedo vender las participaciones en lugar de la vivienda para evitar el ITP?
No sin más. Si el comprador obtiene el control de una sociedad cuyo activo está formado al menos en un 50% por inmuebles en España, se presume que se elude el impuesto y el ITP sigue siendo exigible (artículo 338 de la Ley 6/2023).
¿Pago Impuesto sobre el Patrimonio si mi vivienda está en una sociedad?
Es posible. En España, los no residentes tributan por las participaciones no cotizadas de una sociedad cuyo activo esté formado al menos en un 50% por inmuebles en España.
Fuentes
- Agencia Tributaria, Renta imputada de inmueble urbano de uso propio (solo personas físicas), sede.agenciatributaria.gob.es
- Agencia Tributaria, Manual práctico Patrimonio 2025, sujetos pasivos por obligación real (participaciones en sociedades con al menos un 50% de inmuebles en España)
- Real Decreto Legislativo 5/2004 (Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes), gravamen especial sobre bienes de entidades no residentes (artículos 40 a 45) y tipos (artículo 25); resumido en la Guía Fiscal de fiscal-impuestos.com (CEF)
- Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, artículos 5 (actividad económica en el arrendamiento), 18 (operaciones vinculadas) y 29 (tipos); Interforo Abogados, Tipos reducidos del impuesto de sociedades para pymes en 2026 (28 de abril de 2026)
- Ley 6/2023 de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión, artículo 338; Notarios y Registradores, Informe fiscal septiembre 2023: estado actual de las transmisiones de valores
- Ley 18/2022 de creación y crecimiento de empresas (capital mínimo de la SL)
Escrito por la redacción de Imagine Marbella. Actualizado en octubre de 2026. Es información general y no asesoramiento fiscal ni jurídico: elige siempre la estructura con un asesor fiscal en España y en tu país.
