Respuesta corta: como ciudadano de la UE puedes comprar una vivienda en España sin permiso de residencia . Necesitas una número NIE, a cuenta bancaria española y un abogado independiente . El proceso tiene seis pasos: presupuesto, búsqueda, reserva, revisión de la documentación, contrato de arras con señal (normalmente el 10%) y la escritura ante notario. Cuenta con de 8 a 16 semanas desde la primera oferta hasta las llaves, y aproximadamente un 8 a 10% de gastos adicionales sobre el precio en una vivienda de segunda mano en Andalucía.
Comprar una casa en España suena a sueño, y lo es. Pero funciona distinto que en tu país. No hay una inspección técnica obligatoria para todos, el notario no lo revisa todo por ti y la señal tiene sus propias reglas. Si conoces los pasos, compras con tranquilidad y sin sorpresas.
En esta guía verás qué implica cada paso, cuánto cuesta y dónde suelen surgir problemas. Todos los importes y normas están comprobados con fuentes actuales y son válidos para 2026. Una aclaración previa: somos una inmobiliaria, no una notaría ni una asesoría fiscal. Para la revisión legal recomendamos siempre un abogado propio e independiente .
¿Puede un ciudadano de la UE comprar casa en España sin más?
Sí. Como ciudadano de la Unión Europea compras en España en las mismas condiciones que un español. No tienes que vivir allí y no necesitas ningún visado para ser propietario. Lo que sí necesitas es el número NIE, porque sin él no puedes firmar ante notario.
Un matiz para quien sigue las noticias. En 2025 el Gobierno propuso un impuesto de hasta el 100% sobre la compra de viviendas por compradores de fuera de la UE. Según The Local (19 de octubre de 2026), ese impuesto no está en vigor y la propuesta está atascada: el Parlamento no la ha tramitado y los nuevos decretos de vivienda de octubre de 2026 no la incluyen. Además, solo afecta a compradores de fuera de la UE, así que para los ciudadanos de la UE no cambia nada. La golden visa por inversión inmobiliaria también ha terminado: el Gobierno anunció su fin el 3 de abril de 2025. Eso no afecta a los ciudadanos de la UE, que no necesitan permiso de residencia.
Paso 1: define tu presupuesto y tu financiación
No calcules solo con el precio de compra. A eso se suman impuestos y gastos (ver más abajo) y, después, los gastos anuales de tener una vivienda en España. ¿Necesitas hipoteca? Los bancos españoles suelen financiar a no residentes hasta aproximadamente el 60 a 70% del valor. Necesitas, por tanto, al menos un 30 a 40% de fondos propios, más los gastos. El porcentaje exacto depende del banco y de tu perfil. Lee nuestro artículo sobre una hipoteca en España para más detalles.
Cierra tu financiación antes de que hagas una oferta. Una oferta hipotecaria puede tardar semanas y el vendedor prefiere un comprador que cierre rápido.
Paso 2: tramita el NIE y abre una cuenta bancaria española
Son los dos básicos prácticos. El número NIE cuesta unos 10 euros de tasa, pero la espera puede ir de unas semanas a dos meses. La cuenta bancaria española la necesitas para los pagos de la compra y después para el agua, la luz, la comunidad y el IBI. Para el precio, el notario acepta un cheque bancario (cheque bancario) en lugar de efectivo.
Paso 3: busca, visita y déjate asesorar
En Marbella, Benahavís y Estepona el mercado cambia muchísimo según la zona, desde pisos en urbanizaciones con piscina hasta villas en urbanizaciones con seguridad. Un agente local conoce las zonas, los precios y los problemas ocultos. Visita al menos dos o tres veces, a distintas horas del día, y pregunta por los gastos de comunidad, el certificado energético y posibles obras previstas.
¿Buscas en Marbella? Lee nuestra guía para Marbella, con zonas y precios. ¿Es tu primera visita? Mira nuestras casas y villas y apartamentos y áticos, o lee cómo está el mercado en 2026.
Paso 4: reserva la vivienda y haz revisar la documentación
¿Has encontrado tu vivienda? Normalmente firmas primero un contrato de reserva con una pequeña señal. La vivienda sale del mercado durante unas dos a cuatro semanas. En ese tiempo haces que tu abogado lo revise todo. Según los juristas, es el paso que más se saltan los compradores y el más importante para evitar una mala compra.
| Qué se revisa | Por qué importa |
|---|---|
| Titularidad y cargas (nota simple) | ¿El vendedor figura realmente como titular? ¿Hay hipotecas o embargos? |
| Licencias de obra y licencia de primera ocupación | ¿Todo lo construido tiene licencia? Una ampliación o piscina ilegal será tu problema tras la compra |
| Deudas con la comunidad de propietarios | Las cuotas pendientes suelen acabar afectando al nuevo propietario |
| IBI impagado | Igual: los recibos deben estar al día |
| Situación urbanística | ¿Está la vivienda en una zona donde se puede construir o alquilar? |
| Certificado energético | Obligatorio en la venta |
Con la compra de obra nueva sobre plano hay una protección adicional: el promotor debe garantizar tus pagos con un aval bancario o un seguro. Lo establece la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, disposición adicional primera). Pídelo siempre.
Paso 5: el contrato de arras con señal
El siguiente documento es el contrato privado de compraventa, a menudo un arras contract. Pagas una señal, normalmente de hasta el 10% del precio. No es un máximo legal, pero es lo habitual. La regla del tipo más usado (arras penitenciales) es estricta y a la vez justa:
- Si te retiras como comprador, pierdes la señal.
- Si se retira el vendedor, debe devolver el doble .
Lo regula el artículo 1454 del Código Civil. Si necesitas hipoteca, haz incluir una condición suspensiva : si no obtienes la financiación, recuperas tu dinero. Esa condición debe figurar expresamente en el contrato. El contrato fija también la fecha límite de la escritura, a menudo entre dos y seis meses después.
Paso 6: la escritura ante notario y la inscripción
Ante notario firmas la escritura pública. Vendedor y comprador están presentes (o representados con poder), y el notario comprueba las identidades, el medio de pago y el origen de los fondos. Pagas el resto del precio, normalmente con cheque bancario, y recibes las llaves. Después la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que suele tardar de 30 a 60 días . Después pon los suministros a tu nombre.
Desde la primera oferta hasta las llaves, cuenta con de 8 a 16 semanas. Una compra al contado es más rápida que con hipoteca o sobre plano.
¿Cuánto cuesta? Impuestos y gastos sobre el precio
| Concepto | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| ITP | 7% en Andalucía | no aplica |
| IVA | no aplica | 10% |
| AJD | no aplica | 1,2% en Andalucía |
| Notaría | unos 600 a 1.200 euros o más | igual |
| Registro de la Propiedad | unos 400 a 1.000 euros o más | igual |
| Gestor o abogado | unos 300 a 1.500 euros; el abogado suele cobrar un porcentaje del precio | igual |
El ITP se calcula sobre el mayor entre el precio de compra y el valor de referencia del catastro. En Andalucía el tipo general es del 7% para la segunda mano. Los tipos reducidos (6% o 3,5%) solo se aplican a una vivienda habitual de bajo valor o a ciertos perfiles, como menores de 35 años. Para una segunda vivienda en Marbella, Benahavís o Estepona, la regla es el 7%. Desde 2021 Andalucía aplica un tipo general único del 7% de ITP y del 1,2% de AJD en obra nueva.
Ejemplo práctico (orientativo): por una vivienda de segunda mano de 450.000 euros pagas 31.500 euros de ITP. Con notaría, registro y gestor o abogado llegas a unos 35.000 a 40.000 euros adicionales, es decir, alrededor del 8 a 9%. En obra nueva sumas un 10% de IVA y un 1,2% de AJD, es decir, alrededor del 12 a 13%. idealista da un rango general de un 8 a un 13% de gastos adicionales.
¿Y después? Cuenta también con gastos anuales: IBI, comunidad, basura, seguros y, como no residente, la declaración anual de la renta imputada (modelo 210). Lee todo sobre ello en nuestro artículo sobre los impuestos de una segunda vivienda en España.
Seis errores que vemos a menudo
- No tener abogado propio. El abogado del vendedor o del promotor no trabaja para ti.
- No revisar la documentación antes de firmar.
- No incluir condición suspensiva para la hipoteca.
- Olvidar los gastos. Calcula un 8 a 13% extra, no solo el precio.
- Pagar una parte en negro. El precio de la escritura debe ser el real. Es ilegal y se vuelve en tu contra más adelante.
- Comprar sin saber si quieres alquilar o si puedes alquilar. Revisa antes los estatutos y la normativa.
Cómo te ayudamos
Te acompañamos desde la primera búsqueda hasta la entrega de llaves, en español, inglés, francés o neerlandés. Buscamos contigo lo que encaja, te acompañamos en las visitas, te ponemos en contacto con un abogado y un gestor de confianza y seguimos el expediente hasta después de la escritura. Nuestro equipo está a diario en Marbella, Benahavís y Estepona. Cuéntanos qué buscas y te ayudamos encantados. Sin compromiso.
¿Quieres comprar en Marbella, Benahavís o Estepona? Cuéntanos qué buscas y nos ponemos a buscar por ti. Sin compromiso.
Cuéntanos qué buscasEscríbenos por WhatsAppLee también: comprar casa en Marbella, Solicitar el número NIE, una hipoteca en España y el mercado inmobiliario de Marbella.
Este artículo forma parte de nuestra guía fiscal y legal del inmobiliario en España: todas las normas para comprar, tener, alquilar, vender y heredar en un solo lugar, revisadas cada mes.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar casa en España como ciudadano de la UE?
Sí. Como ciudadano de la UE no necesitas visado ni permiso de residencia para ser propietario. Sí necesitas el NIE y una cuenta bancaria española.
¿Cuántos gastos se suman al precio?
En una vivienda de segunda mano en Andalucía, aproximadamente un 8 a 10%: 7% de ITP más notaría, registro y gestor o abogado. En obra nueva, 10% de IVA y 1,2% de AJD, es decir, alrededor del 12 a 13%.
¿Cuánta señal tengo que pagar?
En el contrato de arras suele ser de hasta el 10% del precio. Si el comprador desiste, pierde la señal. Si desiste el vendedor, devuelve el doble.
¿Cuánto se tarda en comprar una casa en España?
De media, de 8 a 16 semanas desde la primera oferta hasta las llaves. Al contado es más rápido. Después, la inscripción en el Registro suele tardar de 30 a 60 días.
¿Necesito un abogado?
No es obligatorio por ley, pero sí muy recomendable. Un abogado propio e independiente revisa titularidad, cargas, licencias y deudas antes de firmar.
¿Puedo conseguir hipoteca en España como no residente?
Sí, en bancos españoles. Suelen financiar alrededor del 60 al 70% del valor, así que necesitas un 30 a 40% de fondos propios más los gastos.
¿Qué es el impuesto del 100% para compradores extranjeros?
Una propuesta del Gobierno de 2025 para compradores de fuera de la UE. Según The Local, en octubre de 2026 no estaba en vigor y seguía atascada en el Parlamento. No afecta a los ciudadanos de la UE.
¿Tengo que vivir en España para comprar?
No. Puedes ser propietario y seguir viviendo en tu país. Si quieres mudarte, hay pasos adicionales, como inscribirte como ciudadano de la UE a los tres meses.
Fuentes
- idealista news, 12 pasos para comprar una casa en España y Total costs of buying property in Spain 2026
- Costa Luz Lawyers, Buying property in Spain as a non-resident, 2026: full process y Conveyancing timeline 2026
- OCU, Contrato de arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil)
- Guiafiscal.es, ITP-AJD Andalucía 2026 e Interforo Abogados, Impuestos al comprar una vivienda en Andalucía 2026 (13 de abril de 2026), con base en la Ley 5/2021
- The Local, Will Spain’s 100 percent property tax on foreign buyers ever pass? (19 de octubre de 2026) y Reuters vía MarketScreener (27 de marzo de 2026)
- Fotocasa, Golden Visa in 2026: what has changed
Escrito por la redacción de Imagine Marbella. Actualizado en octubre de 2026. Esto es información general y no asesoramiento jurídico: consulta siempre tu caso con un gestor o abogado.
