Respuesta corta: la plusvalía municipal es un impuesto local sobre el incremento de valor del terreno donde está tu vivienda, no sobre la construcción. El vendedor lo paga al ayuntamiento donde está la vivienda, normalmente en 30 días hábiles desde la escritura. Si vendes con pérdida, no pagas nada. Eliges tú el más favorable de dos métodos de cálculo.
La idea de la plusvalía es sencilla. Marbella, Estepona o Benahavís se revalorizan y el ayuntamiento quiere recuperar parte del aumento de valor del suelo. Quien vende paga, por tanto, un impuesto municipal. Desde la reforma de 2021 puedes elegir el cálculo más favorable y, si hay pérdida, no pagas nada.
¿Qué es exactamente la plusvalía?
Su nombre oficial es impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. En resumen:
- Grava el suelo, no la casa o el piso. En un piso es la parte proporcional del suelo bajo el edificio.
- El ayuntamiento recauda el impuesto, no Hacienda. Cada ayuntamiento tiene su ordenanza.
- Es independiente del impuesto sobre la ganancia del 19% que pagas a la Agencia Tributaria como no residente. Puedes pagar plusvalía sin tener ganancia, o al revés. Lee cómo funciona ese impuesto.
¿Quién paga y cuándo?
| Qué | Respuesta |
|---|---|
| ¿Quién paga en una venta? | el vendedor |
| ¿A quién? | el ayuntamiento donde está la vivienda |
| Plazo | 30 días hábiles desde la escritura |
| ¿También los no residentes? | sí, pero el comprador la paga en tu lugar y retiene el importe del precio |
| ¿Con pérdida? | no pagas nada |
¿Eres vendedor no residente? Entonces el comprador es legalmente tu sustituto (sustituto del contribuyente, artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales). Retiene el importe de la plusvalía del precio en la escritura y lo paga al ayuntamiento. El coste sigue siendo tuyo, pero el comprador gestiona el pago. En algunos municipios se presenta una autoliquidación (autoliquidación); en otros el ayuntamiento envía una liquidación. Lo consultamos antes y nos aseguramos de que el pago llegue a tiempo, para que no haya recargos.
¿Cómo se calcula la plusvalía?
Desde la reforma de 2021 la ley contempla dos métodos. Pagas según el que salga más barato.
1. El método objetivo. El ayuntamiento toma el valor catastral del suelo y lo multiplica por un coeficiente que depende de los años que hayas tenido la vivienda. Cuantos más años, mayor coeficiente, hasta un tope a los 20 años. El Estado fija estos coeficientes como máximos y los ayuntamientos pueden aplicar valores inferiores. Ojo: una subida por decreto (Real Decreto-ley 16/2025) solo estuvo vigente unas semanas, porque el Congreso no lo convalidó el 27 de enero de 2026. Tu ayuntamiento o gestor aplica los valores vigentes el día de la venta.
2. El método real. Aquí cuenta tu ganancia real sobre el suelo: la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del suelo.
Sobre el resultado pagas el tipo municipal. Cada ayuntamiento lo fija en su ordenanza fiscal (ordenanza fiscal), con un máximo legal del 30%.
Ejemplo práctico
Un ejemplo inventado para mostrar el principio (los coeficientes y tipos reales varían según el municipio y el año):
| Método objetivo | Método real | |
|---|---|---|
| Valor catastral del suelo | 80.000 | |
| Coeficiente (pongamos 0,20) | 0,20 | |
| Ganancia sobre el suelo | 48.000 | |
| Base imponible | 16.000 | 48.000 |
| Tipo municipal (pongamos 30%) | 30% | 30% |
| Plusvalía a pagar | 4.800 | 14.400 |
En este ejemplo eliges el método objetivo y pagas 4.800 euros en lugar de 14.400. En otra situación, por ejemplo si compraste caro hace años y vendes ahora con poca ganancia, conviene el método real. Si vendes con pérdida, la plusvalía es cero. Debes poder acreditarlo con las escrituras de compra y de venta.
¿Se puede deducir la plusvalía?
Un detalle útil: la plusvalía pagada es un gasto de venta deducible al calcular tu ganancia patrimonial. Guarda el justificante: reduce un poco tu impuesto del 19%.
Las cinco cosas más inteligentes que puedes hacer
- Conoce de antemano lo que pagarás. Pídenos una estimación para tu dirección antes de aceptar una oferta.
- Ten tus papeles en orden. Escritura de compra, datos catastrales (referencia catastral) y recibo del IBI a mano.
- Haz calcular los dos métodos. El gestor siempre calcula ambos.
- Apunta los 30 días hábiles en tu agenda. Pagar tarde supone recargos y multas.
- Incluye la plusvalía en tu cálculo neto. Lee también todos los gastos de una venta.
¿Has heredado una vivienda?
Entonces el plazo es otro: en una herencia tienes en principio seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si lo pides dentro de los seis primeros meses (artículo 110 de la Ley de Haciendas Locales). Te ayudamos con los primeros pasos, junto con un abogado.
Cómo te ayudamos
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Valoración gratuitaEscríbenos por WhatsAppLee también: los impuestos al vender como no residente, todos los gastos de una venta y vender una villa en Marbella.
Este artículo forma parte de nuestra guía fiscal y legal del inmobiliario en España: todas las normas para comprar, tener, alquilar, vender y heredar en un solo lugar, revisadas cada mes.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la plusvalía municipal?
Un impuesto municipal sobre el incremento de valor del suelo de tu vivienda. Se paga al vender, donar o heredar.
¿Quién paga la plusvalía en una venta?
El vendedor, al ayuntamiento donde está la vivienda. Si es no residente, el comprador retiene el importe del precio y lo paga en su lugar.
¿Cuándo tengo que pagar?
Normalmente en 30 días hábiles desde la escritura. En herencias, seis meses desde el fallecimiento.
¿Pago plusvalía si vendo con pérdida?
No. Si vendes por menos de lo que pagaste, no hay incremento de valor y, por tanto, no hay plusvalía.
¿Cómo se calcula la plusvalía?
De dos formas: valor catastral del suelo por un coeficiente, o la ganancia real del suelo. Eliges la más favorable.
¿Los no residentes pagan plusvalía?
Sí. Depende de la vivienda y del municipio, no de dónde vivas tú.
¿Es deducible la plusvalía?
Sí, como gasto de venta al calcular tu ganancia patrimonial.
Fuentes
- idealista news, plusvalía municipal 2026
- Andersen, coeficientes de plusvalía anunciados para 2026 (Real Decreto-ley 16/2025, diciembre de 2025)
- Notarios y Registradores, gastos deducibles en la ganancia inmobiliaria de no residentes
- Real Decreto Legislativo 2/2004 (Ley de Haciendas Locales), artículos 104 a 110 (BOE)
- OCU, cambio de coeficientes en enero de 2026 (Real Decreto-ley 16/2025 no convalidado el 27 de enero de 2026)
Escrito por la redacción de Imagine Marbella. Actualizado en octubre de 2026. Esto es información general y no asesoramiento fiscal ni jurídico: consulta siempre tu caso con un gestor o abogado.
