Respuesta corta: si eres no residente de la UE, un banco español suele financiar 60 al 70 % del precio de compra o del valor de tasación, el menor de los dos. Por tanto, aportas entre el 30 y el 40% del precio tú mismo, más los gastos de compra: alrededor del 8,5% en segunda mano en la Costa del Sol y alrededor del 12,7% en obra nueva. Para una vivienda de 500.000 euros necesitas aproximadamente entre 193.000 y 243.000 euros de fondos propios.
“¿Cuánto tengo que aportar?” Es una de las primeras preguntas que nos hacen, y con razón. En España los bancos prestan menos a quien no reside aquí de lo que quizá estés acostumbrado. Saberlo antes te ayuda a planificar mejor, negociar con calma y evitar sorpresas en las últimas semanas antes de la escritura.
En este artículo lo calculamos de forma concreta, con cifras de guías españolas actualizadas en 2026. Una hipoteca siempre es a medida: el banco decide según tus ingresos, tus deudas y la vivienda. Usa estas cifras como punto de partida, no como oferta.
¿Cuánto presta un banco español a no residentes?
| Tu situación | Financiación máxima (orientativa) |
|---|---|
| Residente fiscal en España | hasta el 80% aproximadamente |
| No residente de la UE o el EEE (por ejemplo, Francia o Alemania) | 60 al 70 % |
| No residente de fuera de la UE (por ejemplo, Reino Unido o EE. UU.) | del 50 al 60% |
El porcentaje se aplica sobre el menor entre el precio de compra y la tasación. Si el banco tasa por debajo del precio, sube tu aportación. Además, el banco mira tu ratio de endeudamiento: todas tus cuotas mensuales, incluida la nueva hipoteca y los préstamos en tu país, deberían quedar por debajo de aproximadamente el 35% de tus ingresos netos.
El plazo también es más corto de lo habitual: para no residentes suele ser de 20 a 25 años, y el préstamo suele tener que estar pagado hacia los 70 o 75 años.
¿Qué gastos se suman al precio?
Los impuestos y gastos de la compra los pagas siempre tú; el banco no los financia.
| Concepto | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| ITP en Andalucía | 7% | no aplica |
| IVA | no aplica | 10% |
| AJD en Andalucía | no aplica | 1,2% |
| Notaría, registro, abogado o gestor | en conjunto, alrededor del 1 al 1,5% | |
| Total (Costa del Sol, orientativo) | alrededor del 8,5% | alrededor del 12,7% |
Buena noticia si hay hipoteca: desde la ley hipotecaria de 2019, el banco paga la notaría, el registro, su gestoría y el AJD de la escritura de hipoteca. Tú pagas la tasación, normalmente de 400 a 600 euros. Así lo establece la ley hipotecaria (Ley 5/2019, artículo 14) y lo confirma Consumo Responde de la Junta de Andalucía. Lee también todos los pasos y gastos de la compra.
Ejemplos: ¿cuánto dinero propio necesitas?
Vivienda de segunda mano en la Costa del Sol, financiación del 60 al 70%, gastos del 8,5% y tasación de unos 500 euros. Importes en euros, redondeados.
| Precio | Hipoteca (60 a 70%) | Aportación sobre el precio (30 a 40%) | Gastos de compra (8,5%) | Fondos propios necesarios |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 | 180.000 a 210.000 | 90.000 a 120.000 | 25.500 | 116.000 a 146.000 |
| 500.000 | 300.000 a 350.000 | 150.000 a 200.000 | 42.500 | 193.000 a 243.000 |
| 1.000.000 | 600.000 a 700.000 | 300.000 a 400.000 | 85.000 | 385.500 a 485.500 |
Con la obra nueva los gastos son mayores, alrededor del 12,7%. Para una vivienda nueva de 500.000 euros son unos 63.500 euros de gastos y, por tanto, aproximadamente entre 214.000 y 264.000 euros de fondos propios. Si compras sobre plano, además sueles pagar por tramos durante la obra.
¿Qué determina cuánto puedes pedir?
- Tus ingresos y deudas. El banco pide nóminas o cuentas anuales, declaraciones de la renta y extractos, y mira también tu hipoteca en tu país.
- Tu edad, por el plazo máximo.
- La vivienda. Tasación, estado y ubicación.
- Tu residencia fiscal. Dentro o fuera de la UE supone unos 10 puntos de diferencia.
- El tipo de interés. Con tipo variable pagas Euríbor más un diferencial. El Euríbor a 12 meses se situó de media en torno al 3,25% en septiembre de 2026. Según una guía de junio de 2026, los no residentes suelen pagar entre 0,5 y 1 punto más que los residentes.
Formas inteligentes de comprar con menos fondos propios
- Usar el valor de tu vivienda en tu país. Algunos compradores financian con un préstamo en su país sobre su propia vivienda. Asesórate allí, porque las condiciones varían.
- Elegir otra vivienda. La segunda mano tiene menos gastos de compra que la obra nueva.
- Hacer evaluar antes tu financiación. Así sabes exactamente qué es viable antes de ofertar.
- Negociar el precio. Cada 10.000 euros de rebaja también reduce el ITP.
Lee más sobre la hipoteca en nuestro artículo sobre la hipoteca en España para extranjeros.
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Cuéntanos tu presupuestoEscríbenos por WhatsAppLee también: una hipoteca en España, comprar casa en España y Solicitar el número NIE.
Este artículo forma parte de nuestra guía fiscal y legal del inmobiliario en España: todas las normas para comprar, tener, alquilar, vender y heredar en un solo lugar, revisadas cada mes.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero propio necesito para una casa en España?
Como no residente de la UE, normalmente entre el 30 y el 40% del precio, más unos gastos del 8,5% en segunda mano o del 12,7% en obra nueva en la Costa del Sol.
¿Cuánto financia un banco español a un no residente?
Normalmente entre el 60 y el 70% del menor entre precio y tasación para ciudadanos de la UE, y entre el 50 y el 60% para quien vive fuera de la UE.
¿Financia el banco también los gastos de compra?
No. Los impuestos y gastos de compra los pagas tú. Desde 2019 el banco paga los gastos de la escritura de hipoteca; la tasación la pagas tú.
¿A qué plazo puedo pedir hipoteca como no residente?
Normalmente de 20 a 25 años, y el préstamo suele tener que estar pagado hacia los 70 o 75 años.
¿Qué interés pagaré?
Con tipo variable, Euríbor más un diferencial. El Euríbor a 12 meses se situó de media en torno al 3,25% en septiembre de 2026. Los no residentes suelen pagar entre 0,5 y 1 punto más que los residentes.
¿Cuánto dinero propio necesito para una vivienda de 500.000 euros?
En segunda mano, entre 193.000 y 243.000 euros: del 30 al 40% del precio, unos 42.500 euros de gastos y la tasación.
Fuentes
- SpainUnveiled, Hipotecas en España para no residentes: LTV, tasas y requisitos, guía 2026 (17 de junio de 2026)
- We Sell Homes, Hipoteca para no residentes en España: cuánto financia el banco (actualizado el 6 de octubre de 2026)
- Euribor-rates.eu, Tipos de interés Euribor 2026, y euribordiario.es, El Euríbor cierra septiembre en el 3,247% (30 de septiembre de 2026)
- Interforo Abogados, Impuestos al comprar una vivienda en Andalucía 2026 (13 de abril de 2026)
- Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
Redactado por el equipo editorial de Imagine Marbella. Actualizado en octubre de 2026. Esta información es general y no constituye asesoramiento financiero: consulta siempre tu caso con un banco o asesor hipotecario.
