Respuesta corta: 2026 es un año intenso para el sector inmobiliario en España. Los cambios principales: el registro nacional de alquileres (NRUA) fue anulado por el Tribunal Supremo el 19 de mayo de 2026; el Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre, votación el 12 de noviembre) trae, entre otras cosas, 10% de IVA en el alquiler turístico de hasta 30 noches desde el 1 de diciembre de 2026, normas más estrictas para el alquiler de temporada y un subida del alquiler de hasta el 2%; la declaración de las rentas del alquiler de los no residentes pasa a ser anual; y la impuesto del 100% para compradores de fuera de la UE está atascado. Para compradores de la UE cambia poco al comprar: el ITP en Andalucía sigue en el 7%.
Quien sigue las noticias inmobiliarias en España a veces no ve el bosque por los árboles. Propuestas, decretos, sentencias y anuncios se suceden, y no todo lo que sale en prensa está en vigor. En este resumen repasamos qué ha cambiado de verdad en 2026, qué sigue en el aire y qué significa si compras, vendes o alquilas en Marbella, Benahavís o Estepona.
Actualizamos este artículo en cuanto cambia algo. La situación es la del 23 de octubre de 2026, con las fuentes al final.
Resumen: ¿qué cambia y está ya en vigor?
| Medida | Estado a 23 de octubre de 2026 | Para quién |
|---|---|---|
| Registro nacional de alquileres (NRUA) anulado | Firme: sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026 | Arrendadores |
| 10% de IVA en alquiler turístico de hasta 30 noches | Decreto en vigor, pero debe convalidarlo el Congreso el 12 de noviembre. Se aplica a estancias desde el 1 de diciembre de 2026 | Arrendadores |
| Normas más estrictas para el alquiler de temporada | Mismo decreto, misma votación | Arrendadores |
| Subida máxima del 2% hasta finales de 2027 y prórroga extra de dos años | Mismo decreto, misma votación | Arrendadores de larga duración |
| Prórroga automática de los contratos por 5 o 7 años | Segundo decreto (28/2026), entraría en vigor el 15 de noviembre, pero según la prensa no tiene apoyos suficientes | Arrendadores de larga duración |
| Declaración anual en lugar de trimestral de las rentas del alquiler (no residentes) | Cuarto trimestre de 2026 o declaración anual agrupada de 2026: del 1 al 20 de abril de 2027 (AEAT, Orden HAC/623/2026) | Arrendadores |
| Impuesto del 100% a compradores de fuera de la UE | No está en vigor, la propuesta está atascada | Compradores de fuera de la UE |
| Registro de agentes inmobiliarios en Andalucía | Ley en vigor desde el 24 de enero de 2026; el registro llegará como tarde en enero de 2028 | Agentes inmobiliarios y, por tanto, sus clientes |
Alquiler: el registro nacional desaparece, el andaluz se mantiene
Desde el 1 de julio de 2025 necesitabas un número nacional (NRUA) para alquilar en Airbnb o Booking. El Tribunal Supremo anuló ese registro en su sentencia 620/2026 de 19 de mayo de 2026, por falta de competencia del Estado. Lo que se mantiene: tu número de registro andaluz en el Registro de Turismo de Andalucía y el intercambio digital de datos con las plataformas. Desde abril de 2025, además, un nuevo alquiler turístico en un edificio de pisos requiere la aprobación de tres quintas partes de los propietarios. Todo sobre el alquiler en alquilar tu vivienda en España.
El decreto de vivienda de octubre de 2026
El 6 de octubre de 2026 el Gobierno aprobó dos decretos de vivienda, publicados en el BOE el 7 de octubre. El más importante, Real Decreto-ley 29/2026, está en vigor desde el 8 de octubre. Al estar disueltas las Cortes, la Diputación Permanente del Congreso debe convalidarlo en treinta días. Según informaciones del 20 de octubre, la votación está prevista para el 12 de noviembre de 2026, con una mayoría ajustada. Si no se convalida, decae.
Lo que regula, entre otras cosas:
- 10% de IVA en el alquiler de viviendas amuebladas por 30 noches o menos por estancia, para estancias desde el 1 de diciembre de 2026. Hasta ahora el alquiler turístico sin servicios hoteleros estaba exento. Los arrendadores deberán darse de alta en el IVA y podrán deducir el IVA de sus gastos.
- Alquiler de temporada necesita un motivo real y acreditable, dura más de 31 días y, en principio, no más de 12 meses. Tras más de dos contratos seguidos puede considerarse alquiler ordinario.
- Subida del alquiler en larga duración: máximo del 2% sin acuerdo hasta finales de 2027.
- Prórroga adicional: los inquilinos cuyo contrato venza antes de finales de 2028 pueden pedir hasta dos años más, salvo que el propietario necesite la vivienda.
- Recargo del IBI en viviendas turísticas: los ayuntamientos pueden aplicarlo en zonas tensionadas. Según un resumen de octubre de 2026, Andalucía no ha declarado ninguna.
- Grandes tenedores (normalmente más de diez viviendas) no pueden comprar viviendas por debajo del 70% del valor de mercado hasta finales de 2030.
Actualizaremos este artículo tras la votación del 12 de noviembre de 2026.
Impuestos: qué cambia y qué no
- ITP en Andalucía: sigue en el 7% en segunda mano. En obra nueva, 10% de IVA y 1,2% de AJD. Otras comunidades, como Valencia y Cantabria, bajaron su tipo en 2026.
- Declaración de las rentas del alquiler: la del cuarto trimestre de 2026, o una única declaración anual agrupada de 2026, pasa al 1 a 20 de abril de 2027. Lo confirma la Agencia Tributaria (Orden HAC/623/2026).
- Plusvalía municipal: los coeficientes máximos del método objetivo se actualizaron desde el 1 de enero de 2026. Lee cómo funciona la plusvalía.
- Impuestos al vender: sin cambios. Como no residente pagas el 19% sobre la ganancia y el comprador retiene el 3%. Lee los impuestos al vender como no residente.
El impuesto del 100% y la golden visa
En 2025 el Gobierno propuso un impuesto del 100% sobre la compra de viviendas por compradores de fuera de la UE. Según The Local (19 de octubre de 2026), la propuesta nunca se debatió en el Parlamento y está atascada. Además, no afecta a ciudadanos de la UE. La golden visa por inversión inmobiliaria terminó el 3 de abril de 2025. Tampoco afecta a los ciudadanos de la UE: no necesitan permiso de residencia para comprar ni para vivir aquí.
Agentes inmobiliarios en Andalucía: un nuevo registro
La nueva Ley de Vivienda de Andalucía (en vigor desde el 24 de enero de 2026) crea un registro obligatorio de agentes inmobiliarios . Los agentes deben acreditar formación, tener un seguro de responsabilidad civil o una garantía para el dinero de los clientes y firmar una declaración responsable. La Junta tiene hasta enero de 2028 para crear el registro. Para ti, como comprador o vendedor, supone más protección a medio plazo. Pregunta ya a tu agente por su seguro y su forma de trabajar.
¿Qué significa esto para ti?
| Eres | Qué hacer ahora |
|---|---|
| Comprador de la UE | Cambia poco. Calcula un 7% de ITP en segunda mano. Comprueba antes si se puede alquilar si lo tienes previsto. |
| Propietario que alquila a turistas | Ten en regla tu número andaluz, sigue la votación del 12 de noviembre y prepara con tu gestor el IVA desde el 1 de diciembre. |
| Propietario que alquila a largo plazo o por temporada | Haz revisar tus contratos: motivo de la temporada, límite del 2% y prórrogas. |
| Vendedor | No hay impuestos nuevos al vender. Calcula antes lo que te queda neto. |
Cómo te ayudamos
Seguimos las normas de cerca para que tú no tengas que hacerlo. Tanto si compras, vendes o alquilas en Marbella, Benahavís o Estepona, te explicamos qué cambia para ti y te ponemos en contacto con un gestor o abogado cuando haga falta. Haznos tu pregunta o escríbenos por WhatsApp. Sin compromiso.
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Haz tu preguntaEscríbenos por WhatsAppLee también: alquilar tu vivienda en España, comprar casa en España y el mercado inmobiliario de Marbella en 2026.
Este artículo forma parte de nuestra guía fiscal y legal del inmobiliario en España: todas las normas para comprar, tener, alquilar, vender y heredar en un solo lugar, revisadas cada mes.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son las nuevas normas inmobiliarias en España en 2026?
Las principales: se anuló el registro nacional NRUA, el decreto 29/2026 trae un 10% de IVA en el alquiler turístico corto y normas más estrictas para el de temporada, y las rentas de los no residentes se declaran anualmente. El impuesto del 100% para compradores de fuera de la UE no está en vigor.
¿Habrá IVA en el alquiler turístico en España?
El Real Decreto-ley 29/2026 establece un 10% de IVA para estancias de 30 noches o menos desde el 1 de diciembre de 2026. Falta la convalidación del Congreso, con votación prevista el 12 de noviembre de 2026.
¿Sigo necesitando el NRUA para alquilar?
No. El Tribunal Supremo anuló el registro nacional el 19 de mayo de 2026. Tu número de registro andaluz sigue siendo obligatorio.
¿Ha cambiado el ITP en Andalucía en 2026?
No. Sigue en el 7% en segunda mano. En obra nueva pagas un 10% de IVA y un 1,2% de AJD.
¿El impuesto del 100% afecta a ciudadanos de la UE?
No. La propuesta solo afecta a compradores de fuera de la UE y, además, no está en vigor.
¿Mi alquiler en Marbella solo puede subir un 2%?
Según el decreto 29/2026, la subida anual hasta finales de 2027 no puede superar el 2% sin acuerdo, si se convalida.
Fuentes
- La Moncloa, Medidas urgentes para el fomento y protección del derecho a la vivienda (6 de octubre de 2026)
- Confilegal, Lo que dicen los dos nuevos reales decretos-ley sobre vivienda (7 de octubre de 2026) e idealista news (13 de octubre de 2026)
- Gestiona tu Alojamiento, Convalidación del decreto de vivienda (20 de octubre de 2026) y Winahost, IVA del 10% en pisos turísticos
- KPMG Tendencias, El Tribunal Supremo redefine el alquiler de corta duración (mayo de 2026, STS 620/2026)
- The Local, Will Spain’s 100 percent property tax on foreign buyers ever pass? (19 de octubre de 2026)
- Hipotea, El registro obligatorio de agentes inmobiliarios en Andalucía (26 de enero de 2026)
- Interforo Abogados, Impuestos al comprar una vivienda en Andalucía 2026 e idealista, comunidades que bajaron el ITP en 2026
- BM Consulting y Guiafiscal, Modelo 210 IRNR 2026 (octubre de 2026)
- Agencia Tributaria, Nota sobre la modificación de los plazos de presentación del modelo 210 (Orden HAC/623/2026, de 12 de junio de 2026), consultado el 23 de octubre de 2026
Escrito por la redacción de Imagine Marbella. Actualizado en octubre de 2026. Esto es información general y no asesoramiento jurídico: consulta siempre tu caso con un gestor o abogado.
