Hipoteca en España como comprador extranjero: así funciona

Muchos compradores de una vivienda en la Costa del Sol financian parte de la compra. Puedes hacerlo con un banco español, pero también con el banco de tu país. Cada opción tiene sus ventajas e inconvenientes. En este artículo te explicamos cuánto puedes pedir prestado como no residente, cuánto cuesta una hipoteca española, qué documentos necesitas y cómo es el proceso.

¿Puedes conseguir una hipoteca en España siendo extranjero?

Sí. Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, siempre que tengas ingresos suficientes y puedas acreditar tu situación financiera. Eso sí, las condiciones son más estrictas que para los residentes en España.

¿Cuánto puedes pedir prestado?

• No residentes: normalmente entre el 60 y el 70 % del precio de compra o del valor de tasación, el que sea menor.
• Residentes: a menudo hasta el 80 %.
• Plazo: normalmente hasta 25 o 30 años, y los bancos suelen fijar una edad máxima al final del préstamo.
• Capacidad de pago: los bancos analizan tu endeudamiento total. Tus cuotas mensuales no pueden superar un determinado porcentaje de tus ingresos netos.

Además, cuenta con un 10 a 13 % de gastos de compra, que normalmente pagas con fondos propios. En la práctica, como no residente necesitarás a menudo aportar entre el 40 y el 45 % del precio. Lee más sobre los gastos en nuestra guía paso a paso para comprar una casa en Marbella.

¿Tipo fijo o variable?

Los bancos españoles ofrecen hipotecas a tipo fijo, variable y mixto. El tipo variable está referenciado al Euríbor a doce meses, que en septiembre de 2026 se situó de media en torno al 3,25 %, más de un punto por encima de un año antes. Un tipo fijo te da seguridad sobre tu cuota mensual. Una hipoteca mixta combina un periodo fijo de unos años con un tipo variable después. La mejor opción depende de tu situación y de cómo veas la evolución de los tipos.

¿Qué gastos tiene una hipoteca española?

• Tasación: obligatoria y a cargo del comprador.
• Comisión de apertura: algunos bancos cobran una comisión de apertura y otros no. Es negociable.
• Notaría, registro e impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca: en su mayor parte a cargo del banco desde la ley hipotecaria española de 2019.
• Seguros: el seguro de hogar es obligatorio. Los bancos suelen ofrecer una rebaja del tipo de interés si también contratas un seguro de vida u otros productos.

¿Qué documentos necesitas?

1. Pasaporte o documento de identidad y tu número NIE.
2. Justificantes de ingresos: nóminas, o cuentas anuales y declaraciones si eres autónomo.
3. Tus últimas declaraciones de la renta.
4. Extractos bancarios de los últimos meses.
5. Un resumen de los préstamos vigentes y, si te lo piden, un informe de crédito de tu país de origen.
6. El contrato de reserva o contrato de arras de la vivienda.

Los documentos que no estén en español a menudo hay que traducirlos. Empieza pronto, porque preparar el expediente lleva tiempo.

El proceso paso a paso

1. Preaprobación: a partir de tus ingresos y documentos, el banco te da una primera estimación de lo que puedes pedir prestado.
2. Tasación: una vez elegida la vivienda, el banco la manda tasar.
3. Oferta vinculante: recibes la ficha europea de información normalizada (FEIN) con todas las condiciones.
4. Periodo de reflexión y notaría: la ley establece un plazo durante el cual puedes hacer revisar la oferta y el notario te informa previamente de las condiciones.
5. Firma: la hipoteca se firma ante notario junto con la escritura de compraventa.

Calcula entre cuatro y ocho semanas desde que el expediente está completo. Tenlo en cuenta en tu calendario de compra, sobre todo si firmas un contrato de arras con una fecha fija.

Alternativa: financiar con el banco de tu país

Muchos compradores extranjeros financian su vivienda en España con su propio banco, por ejemplo con un préstamo garantizado con su vivienda en su país. La ventaja: trabajas con un banco y en un idioma que conoces, y las condiciones pueden ser más favorables. El inconveniente: tu vivienda en tu país sirve de garantía. Compara ambas opciones y déjate asesorar por un asesor hipotecario independiente.

Nuestros consejos

• Pide una preaprobación antes de emprender tu viaje de visitas . Así conoces tu presupuesto y puedes decidir rápido.
• Compara al menos dos o tres bancos. Las condiciones varían mucho.
• Pide a tu abogado que revise la oferta vinculante.
• Ten en cuenta el tipo de cambio si tus ingresos no son en euros.

¿Necesitas ayuda con tu financiación?

Te ponemos encantados en contacto con bancos españoles y asesores hipotecarios independientes que hablan varios idiomas. Así combinas la búsqueda de la vivienda adecuada con la financiación adecuada. Contacta con nosotros o lee también Viaje de visitas a Marbella y ¿Es buen momento para comprar una vivienda en España?

Ejemplo práctico

Supongamos que compras como no residente una villa de segunda mano por 1,5 millones de euros y que el banco financia el 65 %.

Este es un ejemplo simplificado. Los gastos exactos, el porcentaje de financiación y el tipo de interés dependen del banco, de tu perfil y de la vivienda.

Hipoteca para obra nueva sobre plano

Si compras obra nueva sobre plano, normalmente pagas los primeros plazos durante la obra con fondos propios. La hipoteca no se constituye hasta la entrega y la firma de la escritura, a partir de una tasación de la vivienda terminada. Por eso conviene pedir una preaprobación durante la construcción, para que tu financiación esté lista en la entrega. Lee también Comprar obra nueva en Marbella.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto puedo pedir prestado como no residente en España?

Normalmente entre el 60 y el 70 % del precio de compra o del valor de tasación.

¿Qué tipo de interés tiene una hipoteca española?

Depende del banco y del tipo de hipoteca. Los tipos variables siguen el Euríbor a doce meses, que en septiembre de 2026 rondaba el 3,25 %.

¿Cuánto se tarda en conseguir una hipoteca en España?

Calcula entre cuatro y ocho semanas desde que el expediente está completo.

¿Puedo financiar mi vivienda en España con el banco de mi país?

Sí, muchos compradores lo hacen, a menudo con su vivienda en su país como garantía. Compara las condiciones con las de una hipoteca española.

¿Qué documentos necesito para una hipoteca española?

Tu documento de identidad y número NIE, justificantes de ingresos, tus últimas declaraciones de la renta, extractos bancarios recientes y un resumen de los préstamos vigentes. Puede que necesites traducciones.

¿Pago yo los gastos de notaría de la hipoteca?

Desde la ley hipotecaria de 2019, los gastos de notaría, registro e impuesto de la hipoteca corren en su mayor parte a cargo del banco. La tasación la pagas tú.