Una villa a estrenar o un apartamento moderno, con la última tecnología, eficiente y acabado totalmente a tu gusto: para muchos compradores en Marbella , la obra nueva es la primera opción. Pero el proceso de compra es distinto al de una vivienda de segunda mano, sobre todo si compras sobre plano. En este artículo te contamos las ventajas, los costes, las garantías y en qué debes fijarte.
¿Por qué elegir obra nueva en Marbella?
- Arquitectura moderna y confort: grandes ventanales, espacios abiertos, amplias terrazas y acabados de líneas limpias.
- Eficiencia energética: buen aislamiento, aerotermia, suelo radiante y a menudo placas solares. Confortable tanto en verano como en invierno.
- Domótica y seguridad: control inteligente, videovigilancia y urbanizaciones cerradas.
- Servicios: muchas promociones cuentan con piscinas comunitarias, spa, gimnasio y espacios de coworking.
- Garantías: garantías legales frente a defectos de construcción.
- Pago escalonado: si compras sobre plano, pagas por tramos durante la construcción.
¿Dónde se construye?
En la propia Marbella apenas queda suelo edificable: en el primer trimestre de 2026 solo se concedieron licencias para 35 viviendas nuevas. Por eso las promociones nuevas en Marbella son escasas y a menudo exclusivas, con villas en parcelas reurbanizadas en la Milla de Oro, Sierra Blanca, Nueva Andalucía o Marbella Este. La mayor oferta de obra nueva está en los municipios vecinos: Estepona (540 viviendas con licencia en el mismo trimestre), Benahavís y Mijas. Lee también nuestras guías sobre la Nueva Milla de Oro y Benahavís.
Comprar sobre plano: ¿cómo funciona?
- Reserva: reservas la vivienda con un importe fijo.
- Contrato de compraventa: en pocas semanas firmas el contrato de compraventa y pagas un primer tramo, a menudo entre el 20 y el 30 % del precio.
- Durante la construcción: a veces hay pagos intermedios.
- Entrega: en la entrega y la firma de la escritura pagas el resto, a menudo entre el 50 y el 70 %.
Importante: la ley española obliga al promotor a proteger tus pagos anticipados con un aval bancario o un seguro. Si el proyecto no sale adelante, recuperas tu dinero. Tu abogado comprueba que recibes ese aval por cada pago.
¿Qué gastos adicionales tiene la obra nueva?
- IVA: 10 % sobre el precio de compra.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): 1,2 % en Andalucía.
- Notaría, registro y abogado: en total, entre el 1,5 y el 2 % aproximadamente.
Así que calcula entre un 12 y un 13 % adicional sobre el precio. En una vivienda de segunda mano pagas un 7 % de ITP en lugar de IVA y AJD. Más información en nuestra guía paso a paso para comprar una casa en Marbella.
Garantías en la obra nueva
En España existe un régimen legal de garantías: un año para defectos de acabado, tres años para vicios en las instalaciones y la habitabilidad, y diez años para defectos estructurales. Para estos últimos, el promotor debe contratar un seguro.
En qué fijarse
- El promotor: elige un promotor con una trayectoria sólida. Visita proyectos que ya haya entregado.
- Licencia de obra: compra solo si la licencia de obra ya está concedida.
- Avales bancarios: exige un aval individual por cada pago.
- Memoria de calidades: revisa los materiales y acabados en el contrato, no solo en el folleto.
- Fecha de entrega: pregunta qué ocurre si hay retrasos.
- Gastos de comunidad: las urbanizaciones con muchos servicios tienen cuotas mensuales más altas.
- Entrega: haz revisar la vivienda a fondo en la entrega y anota todos los desperfectos en una lista.
¿Obra nueva o segunda mano?
La obra nueva te ofrece confort moderno y garantías, pero a menudo hay que esperar a la entrega y la ubicación a veces es menos céntrica. Una vivienda de segunda mano suele estar en una zona consolidada y privilegiada y está disponible de inmediato, aunque puede necesitar reforma. Consulta ambas opciones en nuestra oferta: obra nueva y viviendas de segunda mano.
¿Por qué con una agencia inmobiliaria?
En obra nueva, como comprador normalmente no pagas comisión adicional: el promotor remunera a la agencia. Un buen agente conoce a los promotores, sabe qué proyectos son fiables, suele tener prioridad en las mejores unidades y te ayuda a negociar precio y acabados. Solo seleccionamos proyectos en los que creemos de verdad.
Descubre nuestras promociones de obra nueva
Desde villas exclusivas en Marbella hasta modernos apartamentos con vistas al mar en Estepona y Benahavís: estaremos encantados de enseñarte los proyectos que encajan contigo. Descubre nuestra Colección Prestige, nuestras promociones de obra nueva o contacta con nosotros.
Personalización: tu vivienda a tu gusto
Una gran ventaja de comprar sobre plano es que a menudo todavía puedes elegir los acabados. Según la fase de la obra, eliges entre distintos suelos, cocinas, azulejos de baño y paletas de colores. En los proyectos de villas a veces puedes incluso modificar la distribución, añadir un dormitorio o ampliar la piscina. Pregunta de antemano hasta cuándo se pueden hacer cambios y cuánto cuestan, y deja todos los acuerdos por escrito.
Alquiler y obra nueva
¿Quieres alquilar tu vivienda de obra nueva? Las promociones modernas con piscina, spa y buena ubicación son muy demandadas por los inquilinos. Eso sí: no todas las urbanizaciones permiten el alquiler turístico, y la normativa en Andalucía se ha endurecido. Infórmate antes de comprar y, si el alquiler es importante para ti, elige preferiblemente un proyecto donde esté expresamente permitido.
Cómo trabajamos la obra nueva
Antes de presentar un proyecto a nuestros clientes, lo analizamos a fondo: la reputación del promotor, la licencia de obra, los avales bancarios, la calidad de los materiales y la ubicación. Visitamos la obra y proyectos ya entregados. Durante la construcción te mantenemos al día con fotos y novedades, sobre todo si no estás aquí. En la entrega revisamos la vivienda contigo y nos aseguramos de que se resuelvan los posibles desperfectos. Así compras con total tranquilidad, incluso a distancia.
Preguntas frecuentes
¿Es la obra nueva más cara que una vivienda de segunda mano en Marbella?
Por m², a menudo sí, y pagas un 10 % de IVA más un 1,2 % de AJD en lugar del 7 % de ITP. A cambio obtienes confort moderno, eficiencia energética y garantías.
¿Es seguro comprar sobre plano en España?
Sí, siempre que recibas un aval bancario o un seguro por cada pago y la licencia de obra esté concedida. Pide a tu abogado que lo compruebe.
¿Cuánto tarda en terminarse una promoción de obra nueva?
Para un complejo de apartamentos, normalmente entre 18 y 30 meses desde el inicio de la obra. Una villa puede ir más rápido o más despacio, según su tamaño.
¿Pago comisión como comprador en obra nueva?
Normalmente no. La comisión de la agencia suele pagarla el promotor.
¿Puedo comprar obra nueva en Marbella a distancia?
Sí. Con un poder notarial a tu abogado y actualizaciones periódicas de tu agente, puedes seguir la mayor parte del proceso a distancia.
