Respuesta corta: comprar una casa junto al mar en España es perfectamente posible, pero ten en cuenta tres cosas. Primero, la Ley de Costas (Ley de Costas): en una franja de 100 metros desde el mar (20 metros en suelo que ya era urbano en 1988) hay restricciones para construir y reformar. Segundo, la diferencia entre primera línea y vistas al mar, que determina mucho el precio. Tercero, el mantenimiento: la sal, la humedad y el viento exigen más cuidado. En la Costa del Sol, la mayoría de viviendas junto al mar están en Los Monteros, la Milla de Oro, Guadalmina Baja, Elviria y la Nueva Milla de Oro de Estepona.
Despertarte con el sonido de las olas y ver el mar desde tu terraza: para muchos compradores, ese es el sueño. En la Costa del Sol ese sueño está a tu alcance, pero una vivienda junto al mar tiene sus propias normas, sus propios precios y sus propios puntos de atención. En este artículo verás en qué fijarte, qué zonas destacan y cómo funciona la Ley de Costas.
¿Buscas primero información general sobre la compra? Lee comprar casa en España siendo belga o neerlandés y comprar casa en Andalucía.
Primera línea, segunda línea o vistas al mar: ¿cuál es la diferencia?
| Término | Qué significa | Ojo |
|---|---|---|
| Primera línea de playa (primera línea de playa) | Ninguna carretera ni edificio entre la vivienda y la playa | Escasa y la más cara; se aplica la Ley de Costas |
| Segunda línea (segunda línea) | Una fila de viviendas o una carretera entre tú y la playa | A menudo mejor precio, playa a un paseo |
| Vistas al mar (vistas al mar) | Ves el mar, pero no vives necesariamente cerca | Pregunta si las vistas seguirán despejadas, sobre todo si hay suelo edificable delante |
| Cerca de la playa (cerca de la playa) | Un término vago | Pide la distancia real en metros |
Los anuncios usan estos términos con mucha libertad. Pregunta siempre la distancia a la playa y mira el mapa.
La Ley de Costas: ¿qué puedes hacer con una vivienda junto al mar?
La Ley de Costas española (Ley 22/1988 de Costas, modificada por la Ley 2/2013) protege el litoral. Para los compradores importan tres zonas:
- Dominio público (dominio público marítimo-terrestre): la playa y la zona a la que llega el mar. Allí no puedes ser propietario, solo tener una concesión.
- Zona de servidumbre de protección (servidumbre de protección): una franja de 100 metros hacia el interior, o 20 metros en suelo que ya era urbano en 1988. Las viviendas existentes pueden quedarse y repararse, mejorarse y modernizarse, siempre que no aumenten el volumen, la altura ni la superficie. En principio no se permite construir viviendas nuevas.
- Zona de servidumbre de tránsito (servidumbre de tránsito): los primeros 6 metros deben quedar libres para los peatones.
Si compras en primera línea, pide a tu abogado que compruebe si la vivienda está en alguna de estas zonas y qué implica para las reformas. Forma parte de la revisión jurídica de la compra.
Las mejores zonas junto al mar en la Costa del Sol occidental
| Zona | Carácter | Precio de oferta por m² (idealista, septiembre de 2026) |
|---|---|---|
| Milla de Oro y Nagüeles | Villas y apartamentos exclusivos entre Marbella y Puerto Banús | 8.331 € (Nagüeles y Milla de Oro) |
| Los Monteros y Río Real | Tranquilas zonas de villas junto a la playa, al este del centro | € 5.610 |
| Las Chapas y El Rosario | Villas y apartamentos entre pinos, cerca de playas amplias | € 5.446 |
| Elviria y Cabopino | Dunas, playa natural y un pequeño puerto deportivo | € 4.676 |
| Guadalmina Baja | Villas entre golf y mar, zona consolidada y tranquila | está incluida en San Pedro: € 4.649 |
| New Golden Mile (Estepona) | Mucha obra nueva junto a la playa, de Costalita a Guadalmansa | Media de Estepona: 5.021 € |
En primera línea, los precios están claramente por encima de estas medias. La oferta es pequeña y las buenas viviendas se venden a menudo con discreción. Mira también nuestra colección prestige.
En qué fijarte en una vivienda junto al mar
- Humedad y sal: ventanas, carpintería, aparatos de aire acondicionado y metal se desgastan más rápido. Pregunta por el mantenimiento y el estado de la fachada.
- Viento: el viento de levante (levante) puede soplar fuerte en algunos sitios. Visita la vivienda en días distintos.
- Playa y erosión: las playas a veces se regeneran tras los temporales. Mira el ancho de la playa delante de la vivienda, también en invierno.
- Aglomeraciones en verano: el aparcamiento, el tráfico y los beach clubs cercanos pueden traer ruido en julio y agosto.
- Seguro: comprueba la cobertura por temporal y daños por agua.
- Alquiler: las viviendas junto al mar gustan mucho a los turistas, pero comprueba antes si el alquiler vacacional está permitido en el edificio.
¿Cuánto cuesta además del precio?
Los impuestos son los mismos que para cualquier vivienda en Andalucía: 7% de ITP en segunda mano, o 10% de IVA más 1,2% de AJD en obra nueva. Con notaría, registro y abogado, cuenta con un 9-10% o un 12-13% además del precio. Lee los gastos de compra. Los gastos de comunidad en un complejo junto al mar con jardines y piscinas suelen ser más altos que en el interior: pide el desglose a la comunidad de propietarios.
Cómo te ayudamos
Conocemos la costa entre Marbella y Estepona calle a calle. Te decimos con sinceridad qué vivienda está realmente junto al mar, cuál conserva las vistas y dónde se aplica la Ley de Costas. Trabajamos con abogados independientes y te enseñamos también viviendas que no están en internet.
¿Sueñas con una casa junto al mar en la Costa del Sol? Dinos tu presupuesto y te enviamos una selección en primera línea y con vistas al mar.
Cuéntanos qué buscasEscríbenos por WhatsAppLee también: comprar casa en Andalucía, comprar una villa con piscina en España, la revisión jurídica y nuestra guía fiscal y legal.
Este artículo forma parte de nuestra guía fiscal y legal del inmobiliario en España: todas las normas para comprar, tener, alquilar, vender y heredar en un solo lugar, revisadas cada mes.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una casa en la playa en España?
Sí, pero la playa en sí es dominio público. Si la vivienda está en la zona de servidumbre de protección de la Ley de Costas, puede quedarse y reformarse, siempre que no aumenten el volumen, la altura ni la superficie.
¿Qué es la zona de servidumbre de protección de la Ley de Costas?
Una franja de 100 metros hacia el interior desde el mar, o de 20 metros en suelo que ya era urbano en 1988. Además, los primeros 6 metros deben quedar libres para los peatones.
¿Qué significa primera línea de playa?
Que no hay carretera ni edificio entre la vivienda y la playa. Es la oferta más escasa y más cara.
¿Dónde encuentro una casa junto al mar cerca de Marbella?
Sobre todo en la Milla de Oro, Los Monteros, Río Real, Las Chapas, Elviria, Cabopino, Guadalmina Baja y la Nueva Milla de Oro de Estepona.
¿Es una vivienda junto al mar una buena inversión?
Las viviendas en primera línea son escasas, suelen mantener su valor y gustan a los inquilinos. Ten en cuenta, eso sí, unos gastos de mantenimiento y comunidad más altos.
Fuentes
- Ley 22/1988 de Costas y Ley 2/2013 de protección y uso sostenible del litoral (BOE)
- Garrigues, La reciente modificación de la Ley de Costas (Ley 2/2013)
- idealista, informe de precios de venta de Marbella por distrito y Estepona, septiembre de 2026
Escrito por la redacción de Imagine Marbella. Actualizado en octubre de 2026. Esto es información general y no asesoramiento jurídico: consulta siempre tu caso con un gestor o abogado.
