Respuesta corta: puedes alquilar tu vivienda en España como vivienda turística o de larga duración . Para el alquiler turístico en Andalucía necesitas la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía , con un número que debe figurar en cada anuncio. En un edificio de pisos, desde el 3 de abril de 2025 un nuevo alquiler turístico requiere la aprobación de tres quintas partes de los propietarios. El número de registro nacional (NRUA) fue anulado el 19 de mayo de 2026 por el Tribunal Supremo, pero el número andaluz sigue siendo obligatorio. Como no residente de la UE pagas un 19% de impuesto sobre el alquiler neto.
Alquilar tu vivienda en la Costa del Sol cuando no estás es el paso lógico para muchos propietarios. Genera ingresos, la casa no se queda vacía y cubres parte de los gastos. Pero las normas han cambiado mucho en los dos últimos años, así que conviene estar al día. Lo que era obligatorio el año pasado a veces ya no lo es, y al revés.
En este artículo verás qué tipos de alquiler existen, qué normas rigen ahora en Andalucía, cómo tributan los no residentes y en qué se equivocan más a menudo los propietarios. Todo está contrastado con fuentes de 2026. Somos agentes inmobiliarios y arrendadores, no abogados ni asesores fiscales. Para tu caso concreto te recomendamos siempre un gestor o asesor fiscal.
¿Alquiler turístico, de temporada o de larga duración?
| Alquiler de vacaciones | Alquiler de temporada | Larga temporada | |
|---|---|---|---|
| Para quién | Turistas, estancias cortas | Inquilinos para unos meses, por ejemplo para pasar el invierno o por trabajo | Inquilinos que la usan como vivienda habitual |
| Normativa | Normativa turística andaluza (Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024) | Código Civil, fuera de las normas de vivienda habitual | Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) |
| Registro | Inscripción obligatoria en el Registro de Turismo de Andalucía | Sin registro turístico | Sin registro turístico |
| Ingresos | Los más altos por noche, variables | Media | Estables, más bajos |
| Trabajo | Mucho: limpieza, huéspedes, recepción | Media | Poco |
Un contrato de temporada debe ser realmente temporal. Desde el Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026), como arrendador debes tener un motivo real y acreditable para la estancia temporal, como trabajo, estudios o atención médica. El contrato dura más de 31 días y, en principio, no más de 12 meses. Tras más de dos contratos de temporada consecutivos entre las mismas partes para la misma vivienda, puede considerarse un alquiler de vivienda habitual. El decreto aún debe ser convalidado por el Congreso. Actualizaremos este artículo después de la votación.
Alquiler turístico en Andalucía: ¿qué necesitas?
Para el alquiler turístico presentas una declaración responsable ante el Registro de Turismo de Andalucía. Con ella declaras que tu vivienda cumple la normativa. Recibes un número de registro que debe figurar en cada anuncio. Desde la modificación de febrero de 2024 (Decreto 31/2024) se aplican, entre otros, los requisitos siguientes. Lee la guía completa en licencia de vivienda turística en Andalucía (VUT).
- Refrigeración y calefacción en la vivienda.
- Al menos 14 m² por huésped (por plaza).
- Dos baños a partir de más de cinco huéspedes, tres a partir de más de ocho.
- Un atención telefónica 24 horas para los huéspedes.
- Un botiquín, detectores de humo y un extintor.
- En la declaración indicas los periodos en los que alquilas. Alquilar fuera de esos periodos se considera alquiler ilegal.
También hay viviendas que no puedes alquilar como turísticas: las viviendas protegidas (vivienda protegida), las que estén fuera de ordenación sin autorización expresa del ayuntamiento, y las situadas en un edificio cuyos estatutos prohíban expresamente el alquiler turístico. Además, los ayuntamientos pueden limitar el número de viviendas turísticas por edificio, barrio o periodo, con criterios objetivos y públicos.
¿Qué cambió en 2025 y 2026?
1. Aprobación de la comunidad de propietarios (desde el 3 de abril de 2025). Si quieres empezar un nuevo alquiler turístico en un edificio de pisos, necesitas la aprobación expresa de tres quintas partes de los propietarios, que representen además tres quintas partes de las cuotas. La comunidad puede incrementar la cuota de las viviendas turísticas hasta un 20%. Según las fuentes, las viviendas que ya se alquilaban legalmente antes de esa fecha no se ven afectadas. Pide al administrador de tu finca que lo compruebe (administrador).
2. El registro nacional ha sido anulado (19 de mayo de 2026). Desde el 1 de julio de 2025 necesitabas un número nacional (NRUA) para alquilar en plataformas como Airbnb o Booking. El Tribunal Supremo anuló ese registro en su sentencia 620/2026 de 19 de mayo de 2026, por falta de competencia del Estado. Lo que se mantiene: el intercambio digital de datos con las plataformas, que se deriva de un reglamento europeo, y sobre todo tu número de registro andaluz. Sigue siendo obligatorio, también en tus anuncios.
3. Marbella anunció su propio registro. En febrero de 2025, la alcaldesa de Marbella anunció un registro municipal de viviendas turísticas y normas que prohíben convertir locales comerciales en viviendas turísticas. Fueron anuncios. No hay una moratoria general de nuevas viviendas turísticas en Marbella, a diferencia de algunas zonas de la ciudad de Málaga. Antes de empezar, consulta en el ayuntamiento si hay normas locales, también en Estepona y Benahavís.
Registro de viajeros: obligatorio en 24 horas
Desde el 2 de diciembre de 2024 debes comunicar los datos de cada huésped a través del sistema SES.Hospedajes del Ministerio del Interior, en las 24 horas siguientes a la llegada. También si un gestor o una plataforma lleva tus reservas: deja claro quién hace la comunicación. No registrar a un huésped puede acarrear una multa.
Impuestos sobre tus rentas del alquiler como no residente
| ¿Dónde eres residente fiscal? | Tipo | ¿Gastos deducibles? |
|---|---|---|
| UE o EEE (por ejemplo, Francia o Alemania) | 19% sobre el alquiler neto | Sí, en proporción a los días alquilados |
| Fuera de la UE o del EEE (incluido el Reino Unido) | 24% sobre el alquiler bruto | No |
Como residente en la UE puedes deducir, entre otros: los intereses de la hipoteca (no la amortización del capital), el IBI y las tasas municipales, los seguros, los gastos de comunidad, las reparaciones, los honorarios de gestión y asesoría, y una amortización del 3% anual sobre el valor de la construcción, sin el suelo.
Por los días en que tu vivienda está vacía o la usas tú, pagas además el impuesto por renta imputada: el 2% del valor catastral, o el 1,1% si se ha revisado en los últimos diez años. Muchos arrendadores de temporada lo olvidan.
Declaras con el modelo 210, por cada vivienda. Según la Agencia Tributaria (nota sobre la Orden HAC/623/2026), para las rentas del alquiler de 2026: si declaras por trimestres, los tres primeros siguen en los primeros 20 días de abril, julio y octubre de 2026, y el cuarto trimestre pasa al 1 al 20 de abril de 2027. Si eliges una única declaración anual agrupada, presentas todas las rentas de 2026 del 1 al 20 de abril de 2027. A menudo también tendrás que declarar estas rentas en tu país. El convenio fiscal determina cómo se evita la doble imposición.
IVA: atención, esto puede cambiar el 1 de diciembre de 2026. Hasta ahora, el alquiler turístico sin servicios hoteleros (como limpieza durante la estancia o desayuno) estaba exento de IVA, y con servicios hoteleros se aplicaba el 10%. El Real Decreto-ley 29/2026 de 6 de octubre de 2026 establece un 10% de IVA para viviendas amuebladas alquiladas por estancias de 30 noches o menos , para estancias a partir del 1 de diciembre de 2026. El decreto aún debe ser convalidado por el Congreso. Según informaciones del 20 de octubre de 2026, la votación está prevista para el 12 de noviembre de 2026, con una mayoría ajustada. Si se convalida, el arrendador deberá darse de alta en el IVA (modelo 036), repercutir el IVA y declarar cada trimestre. Podrá, eso sí, deducir el IVA de sus gastos. Actualizaremos este artículo después de la votación.
Alquiler de larga duración: las reglas principales
- Plazo: si alquilas como particular, el inquilino puede prorrogar el contrato hasta 5 años (7 años si es una sociedad). Si nadie lo denuncia, se prorroga tácitamente 3 años.
- Fianza (fianza): una mensualidad para vivienda. Las garantías adicionales están limitadas. Desde el 24 de enero de 2026 ya no hay que depositar la fianza en la AVRA en Andalucía (Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía). La guardas tú y la devuelves en el mes siguiente a la entrega de llaves.
- Desistimiento del inquilino: posible a partir de los seis meses con un mes de preaviso.
- Renta: Según un resumen de octubre de 2026, Andalucía no ha declarado zonas de mercado residencial tensionado (zonas tensionadas). Por tanto, aquí no rige un tope de alquiler como en Cataluña.
- Novedad desde octubre de 2026: según el Real Decreto-ley 29/2026, la actualización anual de la renta hasta finales de 2027 no puede superar, sin acuerdo, el 2%, y los inquilinos cuyo contrato venza antes de finales de 2028 pueden pedir hasta dos años adicionales , salvo que necesites la vivienda para ti. Este decreto también debe convalidarse aún.
¿Es rentable alquilar?
Depende de la vivienda, la ubicación, la ocupación y cuánto trabajo externalizas. Un ejemplo sencillo ayuda a ver qué partidas intervienen. Las cifras son inventadas para mostrar el principio:
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Ingresos brutos del alquiler | 40.000 |
| Gestión, limpieza, comisiones de plataforma (pongamos un 30%) | -12.000 |
| Comunidad, IBI, seguro, suministros | -7.000 |
| Amortización de la construcción (3% de 200.000) | -6.000 |
| Neto imponible | 15.000 |
| Impuesto del 19% (residente en la UE) | -2.850 |
La amortización es una partida fiscal, no un gasto real, así que tu rendimiento neto en dinero es mayor que el neto imponible en este ejemplo. Lo más importante: calcula con una ocupación realista y no olvides los meses vacíos. Con gusto hacemos una estimación para tu vivienda.
Seis errores al alquilar en España
- Alquilar sin número de registro andaluz. Sin registro te arriesgas a multas elevadas.
- No revisar los estatutos de la comunidad. Una prohibición expresa en los estatutos significa que no hay alquiler turístico.
- No registrar a los huéspedes en 24 horas.
- Pagar impuestos solo por los días alquilados y olvidar la renta imputada.
- Deducir gastos siendo residente fuera de la UE. No está permitido.
- Comprar una vivienda turística sin comprobar antes si se puede alquilar. Hazlo antes de la compra, no después.
Cómo te ayudamos
El alquiler es uno de nuestros pilares. Sabemos lo que puede rentar una vivienda en Marbella, Benahavís o Estepona, te asesoramos sobre la modalidad adecuada y te ponemos en contacto con un gestor para el registro y los impuestos. Un ejemplo de lo que alquilamos es Villa Imagine en Benahavís. ¿Quieres alquilar tu vivienda o comprar una para alquilar? Pídenos una estimación o envíanos un WhatsApp. Sin compromiso.
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Pide una estimaciónEscríbenos por WhatsAppLee también: los impuestos al vender como no residente, comprar casa en España y el mercado inmobiliario de Marbella.
Este artículo forma parte de nuestra guía fiscal y legal del inmobiliario en España: todas las normas para comprar, tener, alquilar, vender y heredar en un solo lugar, revisadas cada mes.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar mi vivienda en España a turistas?
Sí, si tu vivienda está inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía y cumple los requisitos técnicos. En un edificio de pisos, desde el 3 de abril de 2025 un nuevo alquiler turístico requiere la aprobación de tres quintas partes de los propietarios.
¿Sigo necesitando el número NRUA?
No. El Tribunal Supremo anuló el registro nacional el 19 de mayo de 2026 (sentencia 620/2026). Tu número de registro andaluz sigue siendo obligatorio, también en los anuncios.
¿Cuánto pago de impuestos por el alquiler como no residente?
Si eres residente fiscal en la UE o el EEE, un 19% sobre el alquiler neto tras deducir gastos. Si resides fuera, por ejemplo en el Reino Unido, un 24% sobre el alquiler bruto sin deducciones.
¿Pago impuestos si mi vivienda está vacía?
Sí. Por los días en que la vivienda no está alquilada ni es vivienda habitual, pagas por una renta imputada del 2% del valor catastral, o del 1,1% si se ha revisado.
¿Tengo que registrar a mis huéspedes?
Sí. Desde el 2 de diciembre de 2024 comunicas cada huésped en SES.Hospedajes en las 24 horas siguientes a su llegada.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler de larga duración?
Si alquilas como particular, el inquilino puede prorrogar hasta cinco años. Después hay una prórroga tácita de tres años si nadie lo denuncia.
¿Hay tope de alquiler en Marbella?
Según un resumen de octubre de 2026, Andalucía no ha declarado zonas tensionadas, así que no hay un tope como en Cataluña.
¿Hay moratoria de nuevas viviendas turísticas en Marbella?
No hay una moratoria general. En 2025 Marbella anunció un registro municipal y la prohibición de convertir locales comerciales. Comprueba la situación actual antes de empezar.
Fuentes
- Tribunal Supremo, sentencia 620/2026 de 19 de mayo de 2026, comentada por KPMG Tendencias (mayo de 2026) y Chekin (2 de junio de 2026)
- Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía (BOJA 2 de febrero de 2024), resumido por Pérez de Vargas Abogados
- Sleepaways, Normativa VUT Marbella 2026 (Ley Orgánica 1/2025, SES.Hospedajes, tipos impositivos)
- BM Consulting, IRNR alquiler no residentes, modelo 210 2026 (actualizado el 22 de octubre de 2026) y Guiafiscal, Modelo 210 IRNR 2026 (11 de octubre de 2026)
- Agencia Tributaria, Nota sobre la modificación de los plazos de presentación del modelo 210 (Orden HAC/623/2026, de 12 de junio de 2026), consultado el 23 de octubre de 2026
- Legal Today, Andalucía suprime el depósito obligatorio de fianzas (14 de enero de 2026), sobre la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, disposición adicional sexta
- idealista news, Marbella prohibirá convertir los bajos comerciales en viviendas turísticas (24 de febrero de 2025)
- Rentuos, Zonas tensionadas del alquiler 2026 (13 de octubre de 2026) y Legia, LAU 2026
- La Moncloa, Medidas urgentes para el fomento y protección del derecho a la vivienda (6 de octubre de 2026), Real Decreto-ley 29/2026; Confilegal (7 de octubre de 2026); idealista news (13 de octubre de 2026); Winahost, IVA del 10% en pisos turísticos desde diciembre de 2026; Gestiona tu Alojamiento, Convalidación del decreto de vivienda (20 de octubre de 2026)
Redactado por el equipo editorial de Imagine Marbella. Actualizado en octubre de 2026. Esta información es general y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal: consulta siempre tu caso con un gestor o abogado.
