Respuesta corta: si no vives en España y vendes una vivienda allí, en líneas generales ocurre esto. (1) El comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211. (2) Tú declaras la ganancia con el modelo 210 y pagas un 19%. (3) El 3% es un pago a cuenta: si tu impuesto real es menor, te devuelven la diferencia. Además está la plusvalía municipal. Abajo verás cómo funciona, con un ejemplo.
Tienes una vivienda en la Costa del Sol, vives en Bélgica, Países Bajos, Francia o el Reino Unido y piensas vender. La pregunta llega sola: ¿cuánto me queda neto? Las reglas son claras, los plazos conocidos y puedes prepararlo todo bien. Aquí tienes la visión completa, sin jerga jurídica.
¿Por qué retiene el comprador el 3%?
España quiere asegurarse de cobrar el impuesto a vendedores que se van del país. Por eso el comprador retiene en la escritura el 3% del precio de venta pactado y lo ingresa en la Agencia Tributaria. Se hace con el modelo 211, en un plazo de un mes desde la venta. El comprador te entrega el justificante, que necesitarás después.
Importante: el 3% se calcula sobre el precio, no sobre tu ganancia. Es un pago a cuenta, no la liquidación final. En la notaría recibes, por tanto, el 97% del precio. El 3% restante va a Hacienda y a veces te devuelven una parte. Más abajo lo explicamos.
¿Cuánto pagas realmente?
Sobre tu ganancia pagas como no residente un 19%. Ese tipo lo fija la Ley del IRNR y se aplica a todos los no residentes, también a vendedores del Reino Unido tras el Brexit. El tipo del 24% se aplica a otras rentas, como el alquiler, no a la ganancia de una venta.
Tu ganancia se calcula así:
| Concepto | Qué incluye |
|---|---|
| Valor de transmisión | precio de venta menos los gastos que pagaste como vendedor (inmobiliaria, plusvalía, cancelación de hipoteca, certificado de la comunidad) |
| Valor de adquisición | precio de compra más gastos de compra (impuesto, notaría, registro, abogado) más mejoras acreditadas |
| Ganancia | valor de transmisión menos valor de adquisición |
| Impuesto | 19% de la ganancia |
El mantenimiento normal (pintar, pequeñas reparaciones) no suele contar. Las mejoras estructurales (una piscina, una ampliación, una cocina nueva con factura) sí. Los intereses de la hipoteca no son deducibles. Guarda facturas y extractos: sin prueba, Hacienda puede rechazar la deducción.
Ejemplo práctico
Supón que compraste un piso por 300.000 euros, con 30.000 euros de gastos de compra y mejoras acreditadas. Lo vendes por 450.000 euros y pagas 20.000 de inmobiliaria y plusvalía. (Ejemplo inventado, para mostrar cómo funciona.)
| Paso | Importe |
|---|---|
| Valor de transmisión (450.000 menos 20.000) | 430.000 |
| Valor de adquisición (300.000 más 30.000) | 330.000 |
| Ganancia | 100.000 |
| Impuesto al 19% | 19.000 |
| Retenido por el comprador (3% de 450.000) | 13.500 |
| A pagar con el modelo 210 | 5.500 |
¿Y si vendes con pérdida o sin ganancia? Entonces solicitas la devolución del 3% retenido completo con el modelo 210. Por ejemplo, si vendes por 380.000 euros una vivienda que compraste por 400.000, te devuelven 11.400 euros. Ojo: las devoluciones pueden tardar meses, tenlo en cuenta en tu presupuesto.
Modelo 210: tu declaración, paso a paso
Declaras tu ganancia con el modelo 210, aunque no haya ganancia. El plazo es de tres meses desde el final del mes que tenía el comprador para pagar el modelo 211. En la práctica, se presenta entre uno y cuatro meses después de la venta. Apunta ya esa fecha.
- Reúne tus papeles: escritura de compra, facturas de mejoras, escritura de venta y justificante del modelo 211.
- Calcula tu ganancia como en la tabla de arriba.
- Presenta el modelo 210 (la mayoría lo encarga a un gestor o asesor fiscal) y paga la diferencia o solicita la devolución.
- Guárdalo todo al menos cuatro años. Después Hacienda ya no puede revisar ese año.
¿Y las exenciones?
Las exenciones conocidas, como la de mayores de 65 años o la reinversión en vivienda habitual, se aplican a la venta de la que fue tu vivienda habitual en España. No se aplican a la segunda vivienda de un no residente. Si dudas, consulta a un asesor fiscal.
¿Y en tu país de residencia?
Según los convenios fiscales, España puede gravar la ganancia de una vivienda española. Lo que se sume en tu país depende de tu situación y del país. El convenio suele evitar que pagues dos veces. ¿Vives en el Reino Unido? El tipo sobre la ganancia sigue siendo el 19%, también tras el Brexit. El Reino Unido suele deducir el impuesto español de tu cuota británica, hasta lo que pagarías allí. Revísalo con un asesor en tu país para evitar sorpresas. Te presentamos con gusto asesores en la Costa del Sol que hablan inglés, neerlandés y francés.
Cómo evitar los errores típicos
- Pide el justificante del modelo 211. Haz constar en la escritura que el comprador ingresa el 3% y te entrega el justificante. Sin él no puedes descontar la retención.
- Guarda todas tus facturas de la compra y las mejoras. Son dinero.
- No olvides la plusvalía. Es un impuesto municipal aparte: lee todo sobre la plusvalía municipal.
- Revisa antes todos los gastos. Hay un resumen en los gastos de la venta.
- No pierdas de vista el plazo del modelo 210.
Cómo te ayudamos
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Preguntas frecuentes
¿Como no residente siempre se retiene el 3%?
Sí, si no eres residente fiscal en España, el comprador retiene el 3%. Es un pago a cuenta, no el importe final.
¿Quién ingresa el 3% en Hacienda?
El comprador, con el modelo 211 en el mes siguiente a la venta. Tú recibes el 97% restante en la notaría.
¿Cuánto pago por la ganancia?
El 19% de tu ganancia, descontando gastos de compra, mejoras acreditadas y gastos de venta. También para vendedores del Reino Unido.
¿Cuándo declaro la ganancia?
Con el modelo 210, en los tres meses siguientes al fin del mes que tenía el comprador para pagar el modelo 211. También si vendes con pérdida.
¿Me devuelven el 3%?
Sí, en la medida en que supere el impuesto que realmente debes. Con pérdida te lo devuelven todo. Cuenta con algo de espera.
¿Pago también plusvalía?
Sí. Es un impuesto municipal sobre el incremento de valor del suelo, aparte del impuesto sobre la ganancia. Se paga al ayuntamiento donde está la vivienda.
¿Puedo vender si no vivo en España?
Sí. Con un poder notarial, otra persona puede firmar la escritura por ti. Lo organizamos junto con tu abogado.
Fuentes
- Real Decreto Legislativo 5/2004 (Ley del IRNR), artículo 25: tipo del 19% sobre ganancias patrimoniales (boe.es)
- Agencia Tributaria, instrucciones del modelo 210 (sede.agenciatributaria.gob.es)
- Notarios y Registradores, Tributación de ganancias inmobiliarias por no residentes
- DIG, Retención del 3 % y modelo 211 al vender siendo no residente
- Pellicer & Heredia, Impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España 2026
- idealista news, Los impuestos y gastos por vender una vivienda en 2026
Redactado por el equipo editorial de Imagine Marbella. Actualizado en octubre de 2026. Esta información es general y no constituye asesoramiento fiscal: consulta siempre tu caso con un gestor o asesor fiscal.
