Respuesta corta: para alquilar tu vivienda en Andalucía como vivienda turística necesitas inscribirla en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Presentas en línea una declaración responsable (declaración responsable) y recibes un número como VUT/MA/00000, que debe figurar en cada anuncio. Antes, comprueba si los estatutos y los propietarios de tu edificio lo permiten (desde el 3 de abril de 2025, el nuevo alquiler turístico en un edificio requiere la aprobación de tres quintas partes de los propietarios), si el ayuntamiento lo permite y si tu vivienda cumple los requisitos, como aire acondicionado en verano y calefacción en invierno. Alquilar sin inscripción es una infracción grave, con multas de 2.001 a 18.000 euros.
Alquilar una vivienda en la Costa del Sol a turistas puede dar una buena rentabilidad. Pero desde 2024 y 2025 las normas en Andalucía y España se han endurecido mucho. En este artículo te explicamos paso a paso cómo poner tu vivienda en regla e inscribirla como vivienda turística (VUT, o VUT), qué requisitos se aplican y dónde suelen surgir problemas en la práctica.
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¿Qué es una vivienda turística (VUT) según la normativa andaluza?
Las normas están en el decreto andaluz de viviendas turísticas (Decreto 28/2016), modificado por el Decreto 31/2024 que entró en vigor el 22 de febrero de 2024. Una vivienda turística es una vivienda amueblada que se ofrece de forma habitual, a cambio de un precio y con fines turísticos. Quien la anuncia en canales turísticos como Airbnb o Booking se presume que alquila con fines turísticos.
| Forma | Número máximo de plazas | Condición |
|---|---|---|
| Vivienda completa | 15 plazas | máximo 4 plazas por habitación |
| Por habitaciones | 6 plazas | el propietario vive en ella y está empadronado |
No es vivienda turística según el decreto: el alquiler al mismo inquilino durante más de dos meses seguidos, ni la cesión gratuita. Las viviendas protegidas (VPO) y las viviendas en edificios cuyos estatutos prohíben expresamente el alquiler turístico no pueden ser viviendas turísticas.
Paso 1: ¿está permitido en tu edificio?
Es la primera y más importante pregunta, sobre todo en un piso.
- Estatutos: si los estatutos de la comunidad prohíben el alquiler turístico, no es posible.
- Aprobación de tres quintas partes: desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025), un nuevo alquiler turístico en un edificio requiere la aprobación expresa y previa de tres quintas partes de los propietarios, que representen también tres quintas partes de las cuotas. La comunidad puede subir la cuota de las viviendas turísticas hasta un 20 %. Las viviendas que ya se alquilaban legalmente antes de esa fecha no se ven afectadas.
- Al comprar: si compras un piso para alquilarlo, comprueba antes de firmar si se permite el alquiler y si hay una inscripción válida. Una vivienda con inscripción VUT válida vale más para un inversor.
Paso 2: ¿lo permite el ayuntamiento?
Los ayuntamientos andaluces pueden limitar el número de viviendas turísticas por edificio, barrio o zona, con criterios objetivos. Con el Decreto-ley andaluz 1/2025, de 24 de febrero de 2025, los municipios con tensión en el mercado de vivienda también pueden suspender temporalmente nuevas viviendas turísticas. La ciudad de Málaga ya aprobó una moratoria de tres años.
En la primavera de 2026 no había una moratoria general en Marbella. El ayuntamiento sí anunció que quiere prohibir convertir locales comerciales en planta baja en viviendas turísticas. Comprueba por tanto la normativa urbanística de tu municipio antes de empezar, también en Estepona o Benahavís. Tu vivienda debe estar en regla urbanísticamente. Si está registrada como asimilado a fuera de ordenación (AFO), primero necesitas la autorización del ayuntamiento.
Paso 3: pon tu vivienda en regla
| Requisito | Qué significa |
|---|---|
| Superficie | 14 m² construidos por plaza, con un mínimo de 25 m² |
| Baños | dos a partir de 6 plazas, tres a partir de 9 plazas |
| Refrigeración | obligatoria si alquilas en mayo, junio, julio o agosto |
| Calefacción | obligatoria si alquilas de diciembre a marzo |
| Ventilación y oscurecimiento | ventilación directa en salón y dormitorios, oscurecimiento en las ventanas |
| Cocina | al menos dos fuegos, horno o microondas, frigorífico y menaje de cocina |
| Camas | mínimo 80 x 190 cm (individual) o 135 x 190 cm (doble), colchón de al menos 18 cm |
| Seguridad | detector de humo, extintor y botiquín |
| Información | normas de la casa, información turística, manuales, hojas oficiales de reclamación de la Junta |
Además debes ofrecer a los huéspedes asistencia telefónica 24 horas y limpiar la vivienda en cada cambio.
Paso 4: presenta tu declaración ante la Junta
Presentas en línea una declaración responsable ante la consejería de turismo de la Junta de Andalucía, en la que declaras que tu vivienda cumple todos los requisitos. Desde ese momento puedes alquilar y anunciarte, y quedas inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía. Recibes un número como VUT/MA/00000 (MA es la provincia de Málaga). Ese número debe figurar en cada anuncio .
Ojo: la Junta comprueba a posteriori. Si datos esenciales no son correctos o dejas de cumplir los requisitos, se cancela la inscripción. Junto con los ayuntamientos, la Junta ya ha dado de baja miles de inscripciones tras inspecciones.
Paso 5: registra a tus huéspedes
Debes comunicar cada huésped en las 24 horas siguientes a su llegada a través de la plataforma SES.Hospedajes del Ministerio del Interior. Se aplica a todo alquiler turístico. El número de registro nacional de alquileres de corta duración (el NRUA) fue anulado por el Tribunal Supremo el 19 de mayo de 2026. La inscripción andaluza sigue siendo obligatoria.
Paso 6: impuestos e IVA
Como no residente declaras tus rentas del alquiler con el modelo 210. Si vives en la UE o el EEE, pagas un 19 % sobre el alquiler neto, tras deducir gastos. Si vives en el Reino Unido u otro país, pagas un 24 % sobre el alquiler bruto. En 2026 aún no había tasa turística en Andalucía.
Novedad: el decreto de vivienda RDL 29/2026 introduce un IVA del 10 % en los alquileres amueblados de 30 noches o menos desde el 1 de diciembre de 2026. El decreto aún debe convalidarse en el Congreso (votación prevista el 12 de noviembre de 2026). Actualizaremos este artículo tras la votación. Más en las nuevas normas de 2026.
¿Y si alquilas sin inscripción?
Alquilar sin declaración ni inscripción es actividad clandestina y una infracción grave de la ley de turismo de Andalucía (Ley 13/2011, artículo 71). La multa es de 2.001 a 18.000 euros, con posible cierre temporal.
Seis errores que vemos a menudo
- Comprar un piso para alquilarlo sin comprobar los estatutos ni el permiso de los propietarios.
- Inscribir una villa con una ampliación sin licencia.
- Alquilar en verano sin aire acondicionado en cada dormitorio y el salón.
- Olvidar el número de registro en el anuncio.
- No comunicar a los huéspedes en 24 horas por SES.Hospedajes.
- Olvidar la declaración española de las rentas del alquiler o, como residente británico, deducir gastos que no se pueden deducir.
Cómo te ayudamos
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Este artículo forma parte de nuestra guía fiscal y legal del inmobiliario en España: todas las normas para comprar, tener, alquilar, vender y heredar en un solo lugar, revisadas cada mes.
Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia para alquilar mi vivienda en Andalucía a turistas?
Sí. Presentas una declaración responsable ante la Junta de Andalucía y quedas inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía. El número que recibes debe figurar en cada anuncio.
¿Cuánto se tarda en obtener un número VUT?
Puedes alquilar desde que presentas correctamente la declaración. La Junta comprueba después y puede dar de baja la inscripción si algo no cuadra.
¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler vacacional?
Desde el 3 de abril de 2025, el nuevo alquiler turístico en un edificio de pisos requiere la aprobación de tres quintas partes de los propietarios. Las viviendas que ya se alquilaban legalmente antes no se ven afectadas.
¿Es obligatorio el aire acondicionado en una vivienda turística en Andalucía?
Sí, si alquilas en mayo, junio, julio o agosto. Si alquilas de diciembre a marzo, la calefacción es obligatoria.
¿Cuántos huéspedes puedo recibir?
Un máximo de 15 si alquilas la vivienda completa, con un máximo de 4 por habitación, y necesitas 14 m² construidos por plaza.
¿Cuál es la multa por alquilar sin inscripción?
De 2.001 a 18.000 euros, con posible cierre temporal.
¿Hay una moratoria de nuevas viviendas turísticas en Marbella?
En la primavera de 2026 no había una moratoria general en Marbella, a diferencia de la ciudad de Málaga. Los ayuntamientos pueden introducir limitaciones, así que comprueba las normas antes de empezar.
Fuentes
- Junta de Andalucía, Decreto 28/2016 de viviendas turísticas, modificado por el Decreto 31/2024 (BOJA, en vigor el 22 de febrero de 2024)
- Junta de Andalucía, preguntas frecuentes para viviendas turísticas ya inscritas (2024)
- Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga, nota técnica NT.67 sobre viviendas turísticas en Andalucía
- Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía, artículo 71 (infracciones graves)
- Osborne Clarke, Decreto-ley andaluz 1/2025 sobre turismo y vivienda (28 de marzo de 2025)
- Ley Orgánica 1/2025 (BOE), modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, en vigor el 3 de abril de 2025
- Sleepaways, Normativa VUT Marbella 2026
- idealista news, Marbella quiere prohibir convertir locales comerciales en viviendas turísticas (24 de febrero de 2025)
- Tribunal Supremo, sentencia 620/2026, de 19 de mayo de 2026, sobre el registro nacional de alquileres de corta duración
Escrito por la redacción de Imagine Marbella. Actualizado en octubre de 2026. Esto es información general y no asesoramiento jurídico: consulta siempre tu caso con un gestor o abogado.
