¿Sueñas con una casa o una villa en Marbella? No eres el único: más del 60 % de los compradores en Marbella viene del extranjero. El proceso de compra en España difiere en algunos puntos importantes de lo que conoces en tu país. En esta guía paso a paso te acompañamos desde la primera búsqueda hasta la entrega de llaves, con los costes, los errores que conviene evitar y nuestros consejos tras años de experiencia.
Paso 1: define tu objetivo y tu presupuesto
¿Compras para uso propio, para pasar el invierno, para alquilar o para vivir allí de forma permanente más adelante? Tu objetivo determina qué zona y qué tipo de vivienda encajan mejor. Después fija tu presupuesto total y ten en cuenta entre un 10 y un 12 % de gastos de compraadicionales. ¿Quieres saber qué puedes esperar con tu presupuesto? Lee ¿Es cara Marbella?
Paso 2: elige la zona adecuada
Marbella es grande y cada zona tiene su propio carácter. La Milla de Oro y Sierra Blanca para prestigio y cercanía, Nueva Andalucía para golf y colegios, Marbella Este para playas y tranquilidad, Benahavís y La Zagaleta para privacidad y naturaleza. Nuestra guía ¿Dónde viven los ricos en Marbella? te ayudará a orientarte.
Paso 3: solicita tu NIE
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es tu número de identificación fiscal en España. Sin NIE no puedes comprar una vivienda, abrir una cuenta bancaria ni dar de alta los suministros. Puedes solicitarlo en el consulado de España de tu país o en la propia España, si quieres mediante un poder a tu abogado. Empieza con tiempo.
Paso 4: abre una cuenta bancaria española
Necesitas una cuenta española para pagar la compra, los impuestos y los gastos fijos. Los bancos piden justificar el origen de los fondos, así que ten tus documentos preparados.
Paso 5: busca y visita viviendas
Un buen agente prepara de antemano una selección según tus preferencias, para que no pierdas tiempo aquí. En el segmento de lujo, una gran parte de las viviendas se vende con discreción y nunca se publica en internet. Planifica tu viaje de visitas preferiblemente en primavera u otoño, y visita tus favoritas dos veces.
Paso 6: contrata a un abogado independiente
En España no es obligatorio tener tu propio abogado, pero sí muy recomendable. Entre otras cosas, comprobará:
- que el vendedor es el verdadero propietario y que la vivienda no tiene deudas ni hipotecas;
- que la vivienda coincide con el Catastro y el Registro de la Propiedad;
- que todas las construcciones y ampliaciones son legales;
- que existe una licencia de primera ocupación válida;
- que los impuestos municipales y los gastos de comunidad están pagados.
Paso 7: reserva y contrato privado
¿Has encontrado la vivienda adecuada? Normalmente primero se hace una reserva, en la que pagas un importe para retirar la vivienda del mercado mientras tu abogado realiza las comprobaciones. Después firmas el contrato privado, a menudo un contrato de arras, en el que sueles pagar el 10 % del precio. Atención: si después desistes de la compra, pierdes esa señal. Si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolverte el doble.
Paso 8: financiación
¿Compras con hipoteca? Los bancos españoles suelen prestar a los no residentes entre el 60 y el 70 % del valor de compra o de tasación. El Euríbor a doce meses rondaba el 3,25 % en septiembre de 2026. Solicita con tiempo una aprobación previa para no ir con prisas. Muchos compradores del segmento alto también financian a través de su banco en su país de origen.
Paso 9: la escritura ante notario
La transmisión de la propiedad se formaliza ante notario con la firma de la escritura. En ese momento pagas el resto, normalmente con cheque bancario o transferencia, y recibes las llaves. Después, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. Si no hablas español, el notario o tu abogado se encargan de la traducción.
Paso 10: después de la compra
- Cambio de titularidad de luz, agua, internet y seguros a tu nombre.
- Domiciliación de los impuestos locales (IBI y tasa de basuras).
- Declaración anual como no residente, aunque no alquiles.
- Si procede, una licencia de alquiler turístico, cuando esté permitido.
- Un gestor o conserje para cuando no estés.
¿Cuánto cuesta comprar una casa en Marbella?
| Gasto | Vivienda de segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto | 7 % de ITP | 10 % de IVA + 1,2 % de AJD |
| Notaría y registro | aprox. 0,5 a 1 % | aprox. 0,5 a 1 % |
| Abogado | aprox. 1 % | aprox. 1 % |
| Total orientativo | aprox. 9 a 10 % | aprox. 12 a 13 % |
La Junta de Andalucía ha anunciado una rebaja del ITP al 6,75 % para 2027. Pide siempre a tu abogado que calcule tus gastos exactos.
Los cinco errores más habituales
- Firmar antes de que tu abogado lo haya comprobado todo.
- Comprar una vivienda con ampliaciones ilegales.
- Subestimar los gastos e impuestos anuales.
- Dar por hecho que el alquiler turístico está permitido en todas partes.
- Comprar a partir de fotos, sin visitar la zona en distintos momentos.
Comprar con Imagine Marbella
Somos Geert y Martine, agentes inmobiliarios belgas con oficina en Marbella. Te acompañamos en cada paso en tu idioma, trabajamos con abogados, notarios y bancos de confianza que hablan varios idiomas y tenemos acceso a viviendas que no se publican en internet. Descubre nuestra Colección Prestige, obra nueva y viviendas de segunda mano, o concierta una reunión sin compromiso.
Comprar a distancia
No todo el mundo puede viajar varias veces a Marbella. Por suerte, gran parte del proceso se puede gestionar a distancia. Con un poder notarial, tu abogado puede solicitar tu NIE, abrir una cuenta bancaria y firmar ante notario en tu nombre. Visitamos viviendas por ti en videollamada, te enviamos fotos e informes detallados y estamos presentes en la inspección técnica. Aun así, te recomendamos visitar en persona al menos una vez la vivienda que elijas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una casa en Marbella siendo extranjero?
Sí. No hay restricciones para los ciudadanos de la UE. Solo necesitas un NIE y una cuenta bancaria española.
¿Cuánto tarda la compra de una casa en España?
De la reserva a la notaría, normalmente entre cuatro y ocho semanas para una vivienda de segunda mano, según las comprobaciones y la posible financiación.
¿Tengo que estar en España para firmar ante notario?
No. Puedes otorgar un poder a tu abogado para que firme en tu nombre.
¿Sigue existiendo la Golden Visa en España?
No, España suprimió la Golden Visa por inversión inmobiliaria en abril de 2025. Para los ciudadanos de la UE no supone ninguna diferencia.
