Respuesta corta: antes de comprar una vivienda en España, pide a un abogado independiente que compruebe que el vendedor es realmente el propietario y que no hay hipotecas ni embargos sobre ella (mediante la nota simple), que lo construido tiene licencia y coincide con el catastro, que no hay deudas con la comunidad, el IBI o las compañías de suministros, y que puedes usar la vivienda como quieres, por ejemplo para alquilarla. Si el vendedor es no residente, tú como comprador debes retener el 3 % del precio y pagar también la plusvalía pagada en su lugar. Solo cuando todo está en orden firmas el contrato de arras.
En España el notario te protege en la escritura, pero no lo revisa todo. Lo que ocurre antes de la escritura es responsabilidad tuya. Por eso los compradores en la Costa del Sol encargan la revisión de los papeles a su propio abogado independiente. En este artículo verás qué revisa, qué documentos debes ver y dónde suelen surgir problemas.
El plan completo de una compra, paso a paso, está en comprar casa en España siendo belga o neerlandés. Todos los impuestos y normas están en nuestra guía fiscal y legal.
1. Titularidad y cargas: la nota simple
Un nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad). Puedes pedirla online a los registradores por unos 9 euros. Muestra:
- quién es el titular , y si coincide con el vendedor;
- la descripción de la vivienda y la superficie;
- la situación de cargas: hipotecas, embargos, servidumbres u otras limitaciones.
Si aún hay hipoteca, debe cancelarse en la escritura. Pide la nota simple poco antes de la señal y otra vez justo antes de firmar. El día de la escritura el notario consulta el estado actual en el registro.
2. Catastro y realidad
El catastro (Catastro) es un registro fiscal, distinto del Registro de la Propiedad. Tu abogado compara la referencia catastral y la superficie en el catastro, en el registro y en la realidad. Las diferencias son habituales: una terraza cerrada, una piscina o una casa de invitados que no consta. Puede afectar al precio, a la hipoteca y a una venta futura.
3. Licencias y urbanismo
Lo construido debe tener licencia. En Andalucía rige la LISTA (Ley 7/2021). El ayuntamiento puede actuar contra una construcción sin licencia hasta seis años después de su total terminación, con las excepciones que prevé la ley. Pasado ese plazo, la vivienda a menudo puede reconocerse como asimilado a fuera de ordenación (AFO). Puede seguir existiendo, pero las grandes reformas están limitadas.
- Obra nueva: pide la licencia de obras y la licencia de primera ocupación (o la declaración que la sustituye) al ayuntamiento.
- Vivienda de segunda mano: en Andalucía, en una segunda transmisión normalmente no hace falta nueva licencia de ocupación. Tu abogado sí comprueba si las ampliaciones tienen licencia.
- Suelo rústico: extrema la precaución con viviendas en suelo no urbanizable (suelo rústico).
- Cerca del mar: en viviendas en primera línea, laLey de Costaspuede imponer limitaciones.
4. Deudas que pueden quedar vinculadas a la vivienda
| Qué | Qué documento | Por qué |
|---|---|---|
| Comunidad de propietarios | certificado de no deudas, últimas actas (actas) | la ley exige este certificado en la venta; las derramas previstas (derramas) aparecen en las actas |
| IBI | último recibo pagado | el IBI impagado puede quedar vinculado a la vivienda |
| Suministros | últimas facturas de agua y luz | para gestionar el cambio de titular y la liquidación |
| Hipoteca | nota simple y certificado de deuda pendiente del banco | la hipoteca debe cancelarse en la escritura |
5. ¿El vendedor es no residente? Entonces tienes dos obligaciones
- Retener el 3%: retienes el 3% del precio y lo ingresas en Hacienda en un mes con el modelo 211. Si no lo haces, la propia vivienda queda afecta al pago de ese importe.
- Plusvalía: con un vendedor no residente eres legalmente su sustituto (sustituto del contribuyente). Retienes el importe del precio y lo pagas al ayuntamiento.
Tu abogado o el notario calcula ambos importes antes y los recoge en la escritura. Lee también los impuestos al vender como no residente y plusvalía municipal.
6. ¿Puedes usar la vivienda como quieres?
- Alquilar: si quieres alquilar a turistas, revisa los estatutos, la aprobación de los propietarios y las normas municipales. Lee licencia de vivienda turística en Andalucía.
- Reformar: si planeas obras grandes, consulta antes qué permiten el ayuntamiento y la comunidad.
- Certificado energético: el vendedor debe aportarlo. También te da una idea del consumo.
7. Obra nueva sobre plano: tus pagos protegidos
Si compras sobre plano, el promotor debe garantizar cada pago con aval bancario o seguro individual por comprador (Ley 38/1999). Tu abogado revisa la licencia de obras, la garantía, el calendario de pagos y la fecha de entrega. Lee también comprar obra nueva en Marbella.
El contrato de arras
Solo cuando las comprobaciones estén bien firmas el contrato con señal (arras contract), normalmente el 10% del precio. Con la modalidad habitual (arras penitenciales, artículo 1454 del Código Civil) pierdes la señal si desistes tú, y el vendedor devuelve el doble si desiste él. Incluye las condiciones que necesites, como obtener la hipoteca.
Checklist para compradores
- Contrata tu propio abogado, no el del vendedor ni el del promotor.
- Pide la nota simple y compárala con el catastro.
- Comprueba las licencias, sobre todo de piscinas y ampliaciones.
- Pide el certificado de la comunidad, las actas y el recibo del IBI.
- Si el vendedor es no residente: retén el 3% y la plusvalía.
- Si quieres alquilar: revisa estatutos, propietarios y ayuntamiento.
- En obra nueva: exige el aval bancario de tus pagos.
- Firma el contrato de arras solo cuando todo esté en orden.
Cómo te ayudamos
Trabajamos con abogados independientes que hablan inglés, neerlandés o francés, y reunimos de antemano toda la documentación con el vendedor. Así sabes a qué atenerte antes de ofertar. Cuéntanos qué buscas, pregunta por una vivienda o escríbenos por WhatsApp. Sin compromiso.
¿Dudas sobre una vivienda que has visto? Con un abogado independiente vemos qué papeles necesitas. Gratis y sin compromiso.
Haz tu preguntaEscríbenos por WhatsAppLee también: comprar casa en España siendo belga o neerlandés, los gastos de compra, solicitar el NIE y nuestra guía fiscal y legal.
Este artículo forma parte de nuestra guía fiscal y legal del inmobiliario en España: todas las normas para comprar, tener, alquilar, vender y heredar en un solo lugar, revisadas cada mes.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una nota simple?
Un extracto del Registro de la Propiedad con el titular, la descripción de la vivienda y las cargas, como hipotecas y embargos. Se pide en línea por unos 9 euros.
¿Necesito un abogado propio para comprar casa en España?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. El notario no lo revisa todo y el abogado del vendedor o del promotor no trabaja para ti.
¿Y si hay una ampliación sin licencia?
Tu abogado comprueba si se puede legalizar y si ha prescrito el plazo del ayuntamiento para actuar. En Andalucía suele ser de seis años desde la terminación. Después suele ser posible el reconocimiento como AFO. Aclara esto antes de pagar la señal.
¿Tengo que retener algo como comprador si el vendedor no vive en España?
Sí. Retienes el 3 % del precio para Hacienda (modelo 211) y pagas la plusvalía al ayuntamiento en su lugar.
¿Necesito cédula de habitabilidad en una vivienda de segunda mano en Andalucía?
En una reventa en Andalucía, por lo general no hace falta un nuevo certificado. En obra nueva se pide la licencia de primera ocupación al ayuntamiento.
¿Pueden pasarme las deudas del anterior propietario?
Algunas sí, como cuotas impagadas de la comunidad y el IBI pendiente. Por eso pides los certificados y justificantes de pago antes de la escritura.
Fuentes
- Registradores de España, nota simple informativa (registradores.org)
- Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA) y Decreto 550/2022, artículo 355 (plazo de seis años)
- Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga, nota técnica NT.65 sobre disciplina urbanística (2026)
- gunnercooke, Habitation certificates across Spain (4 de marzo de 2026)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, artículo 106 (comprador sustituto del vendedor no residente) y OCU, Comprar una casa a un no residente
- Real Decreto Legislativo 5/2004, artículo 25 (retención del 3%, modelo 211)
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, artículo 9 (certificado de la comunidad)
- Código Civil, artículo 1454 (arras)
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera (garantía de cantidades)
Redactado por el equipo editorial de Imagine Marbella. Actualizado en octubre de 2026. Esta información es general y no constituye asesoramiento jurídico: consulta siempre tu caso con un abogado independiente.
