Comment se porte le marché immobilier à Marbella en 2026 ? Les prix augmentent-ils encore, est-ce le bon moment pour acheter et quels quartiers s'en sortent le mieux ? Dans ce panorama, nous rassemblons les chiffres les plus récents d'idealista, des notaires espagnols, de l'INE et des registres fonciers espagnols, et partageons notre regard d'agents immobiliers présents chaque jour sur le terrain. Nous mettons régulièrement cet article à jour.
Les chiffres clés en bref
- Prix demandé moyen à Marbella : 5 967 € le m² en septembre 2026, soit 3,2 % de plus qu'un an auparavant (idealista).
- Prix de vente réel 2025 : en moyenne 4 424 € le m², soit une hausse de 7,7 % (notaires).
- Nombre de ventes à Marbella en 2025 : 4 379, soit environ 8 % de moins qu'en 2024. Moins de transactions, mais des prix plus élevés : un signe de rareté.
- Part des acheteurs étrangers : 62 % à Marbella, 71 % à Estepona et 84 % à Benahavís.
- L'Espagne dans son ensemble : l'indice des prix des logements de l'INE a progressé de 12,2 % sur un an au deuxième trimestre 2026.
Prix par quartier
| Zone | Prix demandé au m² | Évolution |
|---|---|---|
| Nagüeles et Golden Mile | € 8.331 | +5,9 % sur un an (août) |
| La Zagaleta | € 8.159 | très haut de gamme |
| El Madroñal | € 8.074 | très haut de gamme |
| Puerto Banús | € 7.492 | stable |
| Nueva Andalucía | € 6.239 | +5,7 % (août) |
| Moyenne Marbella | € 5.967 | +3,2 % |
| Moyenne Benahavís | € 5.602 | +6,5 % |
| Moyenne Estepona | € 5.021 | +17,1 % |
| San Pedro de Alcántara | € 4.600 | +2,6 % (août) |
Source : idealista, prix demandés en août et septembre 2026. Les prix demandés sont supérieurs aux prix de vente finaux. Ils indiquent surtout la tendance du marché.
Tendance 1 : le très haut de gamme reste solide
La demande de villas de plus de 3 millions d'euros reste forte, notamment sur le Golden Mile, à Sierra Blanca, La Zagaleta et Los Monteros. En 2026, des villas autour de Puente Romano et à Sierra Blanca ont été proposées entre 15 000 et plus de 22 000 € le m². Les acheteurs de ce segment dépendent moins des taux d'intérêt et recherchent avant tout la qualité, l'intimité et l'emplacement. Les villas modernes, prêtes à vivre et avec vue sur la mer sont rares et se vendent le plus vite.
Tendance 2 : Estepona et Benahavís rattrapent leur retard
C'est à l'ouest de Marbella que la hausse est la plus forte. Estepona a progressé de 17 % en un an, Benahavís de 6,5 %. Les acheteurs y recherchent plus d'espace et des programmes neufs pour leur budget. La zone entre San Pedro et Estepona, le New Golden Mile, fait partie des grands gagnants. C'est aussi là que se concentrent les projets neufs : au premier trimestre 2026, 540 logements ont été autorisés à Estepona, contre seulement 35 à Marbella même.
Tendance 3 : peu de neuf à Marbella, d'où la rareté
Entre la mer et la Sierra Blanca, il ne reste presque plus de terrains constructibles. L'offre de logements neufs à Marbella reste donc limitée, ce qui soutient les prix des biens existants . Les rénovations complètes de villas anciennes ont donc la cote : acheter une villa bien située et la moderniser crée souvent de la valeur. Découvrez aussi nos terrains à bâtir.
Tendance 4 : les taux remontent légèrement
L'Euribor à douze mois s'établissait en moyenne à 3,25 % en septembre 2026, soit plus d'un point de plus qu'un an auparavant. Pour les acheteurs qui empruntent, cela fait une différence. Dans le haut de gamme, toutefois, beaucoup achètent sur fonds propres, si bien que l'impact y est plus limité.
Tendance 5 : les loyers continuent d'augmenter
Le loyer moyen demandé à Marbella atteignait 23,60 € le m² par mois en septembre 2026, soit 8,7 % de plus qu'un an auparavant. Dans des quartiers comme Las Lomas del Marbella Club et Puerto Banús, il dépasse 26 €. L'immobilier à Marbella est donc intéressant pour la location, même si les règles de la location touristique se sont durcies. Renseignez-vous toujours bien à ce sujet.
Fiscalité : qu'est-ce qui change ?
Les droits de mutation (ITP) applicables à l'achat d'un bien existant en Andalousie s'élèvent à 7 %. Le gouvernement andalou a annoncé une baisse à 6,75 % pour 2027, mais elle n'est pas encore en vigueur. Dans le neuf, vous payez 10 % de TVA et 1,2 % de droit de timbre.
À quoi nous attendons-nous pour 2027 ?
Nous prévoyons un marché sélectif. Les meilleurs biens aux meilleurs emplacements continueront de prendre de la valeur, car l'offre est limitée et la demande internationale reste forte. Les biens vieillissants ou trop chers restent plus longtemps sur le marché, et il y a là une marge de négociation. Pour les acheteurs, cela signifie : soyez exigeant, faites-vous bien conseiller et saisissez l'occasion lorsque le bon bien se présente au bon prix. Dans notre article Est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier en Espagne ? nous approfondissons cette question.
Qu'est-ce que cela signifie pour vous ?
- Vous recherchez une villa de luxe : l'offre dans les meilleurs emplacements est limitée. Un agent ayant accès à des biens off-market est un atout majeur.
- Vous voulez plus d'espace pour votre budget : regardez du côté de Benahavís, Nueva Andalucía ou du New Golden Mile.
- Vous souhaitez vendre : un prix juste est essentiel. Les biens correctement estimés se vendent vite.
Un conseil personnalisé sur le marché ?
Les chiffres en disent long, mais chaque bien et chaque rue sont différents. Dites-nous ce que vous recherchez ou ce que vous souhaitez vendre, et nous vous donnerons une estimation honnête fondée sur des ventes récentes. Découvrez notre Collection Prestige ou contactez-nous.
Comment lire ces chiffres ?
Avec les chiffres du marché, faites toujours la différence entre les prix demandés (ce que demandent les vendeurs) et les prix de vente (ce qui est payé chez le notaire). Les moyennes par commune masquent en outre de grandes différences entre quartiers et types de biens.
Questions fréquentes
Les prix de l'immobilier augmentent-ils encore à Marbella en 2026 ?
Oui, les prix demandés ont augmenté d'environ 3 à 4 % en un an, avec des pointes à près de 6 % sur le Golden Mile et à Nueva Andalucía. La croissance ralentit toutefois par rapport aux années précédentes.
Quel est le prix moyen au m² à Marbella ?
Environ 5 967 € le m² en prix demandé (septembre 2026). Les prix de vente réels se situaient en moyenne autour de 4 424 € le m² en 2025.
Qui achète de l'immobilier à Marbella ?
Environ 62 % des acheteurs sont étrangers. Les Britanniques, les Belges, les Néerlandais, les Scandinaves, les Allemands ainsi que des acheteurs du Moyen-Orient et des États-Unis sont fortement représentés.
L'immobilier à Marbella est-il surévalué ?
Marbella est chère, mais les prix reposent sur une demande réelle et une offre limitée. Il faut toutefois examiner chaque bien d'un œil critique : tous les prix demandés ne sont pas réalistes.
