¿Cómo está el mercado inmobiliario en Marbella en 2026? ¿Siguen subiendo los precios, es buen momento para comprar y qué zonas se comportan mejor? En este resumen reunimos las cifras más recientes de idealista, los notarios españoles, el INE y los Registros de la Propiedad, y te damos nuestra visión como agentes que estamos a pie de calle cada día. Actualizamos este artículo con regularidad.
Las cifras clave en resumen
- Precio medio de oferta en Marbella: 5.967 € por m² en septiembre de 2026, un 3,2 % más que un año antes (idealista).
- Precio real de venta 2025: una media de 4.424 € por m², una subida del 7,7 % (notarios).
- Número de compraventas en Marbella en 2025: 4.379, alrededor de un 8 % menos que en 2024. Menos operaciones, pero precios más altos: una señal de escasez.
- Porcentaje de compradores extranjeros: 62 % en Marbella, 71 % en Estepona y 84 % en Benahavís.
- España en su conjunto: el índice de precios de vivienda del INE subió un 12,2 % interanual en el segundo trimestre de 2026.
Precios por barrio
| Zona | Precio de oferta por m² | Evolución |
|---|---|---|
| Nagüeles y Milla de Oro | € 8.331 | +5,9 % interanual (ago.) |
| La Zagaleta | € 8.159 | segmento más alto |
| El Madroñal | € 8.074 | segmento más alto |
| Puerto Banús | € 7.492 | estable |
| Nueva Andalucía | € 6.239 | +5,7 % (ago.) |
| Media de Marbella | € 5.967 | +3,2 % |
| Media de Benahavís | € 5.602 | +6,5 % |
| Media de Estepona | € 5.021 | +17,1 % |
| San Pedro de Alcántara | € 4.600 | +2,6 % (ago.) |
Fuente: idealista, precios de oferta de agosto y septiembre de 2026. Los precios de oferta son más altos que los precios finales de venta. Indican sobre todo la tendencia del mercado.
Tendencia 1: el segmento más alto sigue fuerte
La demanda de villas de más de 3 millones de euros sigue siendo alta, sobre todo en la Milla de Oro, Sierra Blanca, La Zagaleta y Los Monteros. En 2026 se ofrecieron villas en torno a Puente Romano y en Sierra Blanca a entre 15.000 y más de 22.000 € por m². Los compradores de este segmento dependen menos de los tipos de interés y buscan sobre todo calidad, privacidad y ubicación. Las villas modernas, listas para entrar a vivir y con vistas al mar escasean y son las que más rápido se venden.
Tendencia 2: Estepona y Benahavís recortan distancias
La mayor subida se da al oeste de Marbella. Estepona creció un 17 % en un solo año y Benahavís un 6,5 %. Los compradores buscan allí más espacio y obra nueva por su presupuesto. La zona entre San Pedro y Estepona, la Nueva Milla de Oro, es una de las grandes ganadoras. También es allí donde se concentra la obra nueva: en el primer trimestre de 2026 se concedieron licencias para 540 viviendas en Estepona, frente a solo 35 en la propia Marbella.
Tendencia 3: poca obra nueva en Marbella y, por tanto, escasez
Entre el mar y Sierra Blanca apenas queda suelo edificable. Por eso la oferta de vivienda nueva en Marbella sigue siendo limitada, lo que sostiene los precios de las viviendas de segunda mano . Por eso las reformas integrales de villas antiguas son tan populares: comprar una villa bien situada y modernizarla suele generar valor añadido. Consulta también nuestro suelo edificable.
Tendencia 4: los tipos vuelven a subir ligeramente
El Euríbor a doce meses se situó de media en el 3,25 % en septiembre de 2026, más de un punto porcentual por encima del año anterior. Para quienes compran con financiación, eso marca la diferencia. Sin embargo, en el segmento alto se compra mucho con fondos propios, por lo que allí el impacto es menor.
Tendencia 5: los alquileres siguen subiendo
El alquiler medio de oferta en Marbella se situó en 23,60 € por m² al mes en septiembre de 2026, un 8,7 % más que un año antes. En zonas como Las Lomas del Marbella Club y Puerto Banús supera los 26 €. Esto hace que la vivienda en Marbella sea interesante para alquilar, aunque la normativa del alquiler turístico se ha endurecido. Infórmate siempre bien al respecto.
Impuestos: ¿qué cambia?
El ITP en la compra de una vivienda de segunda mano en Andalucía es del 7 %. La Junta de Andalucía ha anunciado una rebaja al 6,75 % para 2027, pero todavía no está en vigor. En obra nueva pagas un 10 % de IVA y un 1,2 % de AJD.
¿Qué esperamos para 2027?
Esperamos un mercado selectivo. Las mejores viviendas en las mejores ubicaciones seguirán revalorizándose, porque la oferta es limitada y la demanda internacional sigue siendo fuerte. Las viviendas anticuadas o con un precio demasiado alto tardan más en venderse, y ahí hay margen de negociación. Para los compradores, eso significa: sé exigente, déjate asesorar bien y no lo dudes cuando aparezca la vivienda adecuada al precio adecuado. En nuestro artículo ¿Es buen momento para comprar una vivienda en España? lo analizamos con más detalle.
¿Qué significa esto para ti?
- Buscas una villa de lujo: la oferta en las mejores ubicaciones es limitada. Un agente con acceso a viviendas fuera de mercado es una gran ventaja.
- Quieres más espacio por tu presupuesto: fíjate en Benahavís, Nueva Andalucía o la New Golden Mile.
- Quieres vender: fijar un precio correcto es clave. Las viviendas con un buen precio se venden rápido.
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Las cifras dicen mucho, pero cada vivienda y cada calle son distintas. Cuéntanos qué buscas o qué quieres vender y te daremos una valoración honesta basada en ventas recientes. Descubre nuestra Colección Prestige o contacta con nosotros.
¿Cómo interpretar estas cifras?
Con las cifras de mercado, fíjate siempre en la diferencia entre precios de oferta (lo que piden los vendedores) y precios de venta (lo que se paga en la notaría). Además, las medias por municipio esconden grandes diferencias entre zonas y tipos de vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Siguen subiendo los precios de la vivienda en Marbella en 2026?
Sí, los precios de oferta subieron entre un 3 y un 4 % en un año, con picos de casi el 6 % en la Milla de Oro y en Nueva Andalucía. Eso sí, el crecimiento se está moderando respecto a años anteriores.
¿Cuál es el precio medio por m² en Marbella?
Alrededor de 5.967 € por m² como precio de oferta (septiembre de 2026). Los precios reales de venta rondaron de media los 4.424 € por m² en 2025.
¿Quién compra vivienda en Marbella?
Alrededor del 62 % de los compradores son extranjeros. Británicos, belgas, neerlandeses, escandinavos, alemanes y compradores de Oriente Medio y Estados Unidos tienen una fuerte presencia.
¿Está sobrevalorada la vivienda en Marbella?
Marbella es cara, pero los precios se sostienen en una demanda real y una oferta limitada. Eso sí, hay que analizar cada vivienda con espíritu crítico: no todos los precios de oferta son realistas.
