Droom je van een huis of villa in Marbella? Dan ben je niet alleen: meer dan 60 procent van de kopers in Marbella komt uit het buitenland. Het Spaanse aankoopproces verschilt op enkele belangrijke punten van wat je in België of Nederland gewend bent. In dit stappenplan nemen we je mee van de eerste zoektocht tot de sleuteloverdracht, met de kosten, valkuilen en onze tips uit jaren praktijk.
Stap 1: bepaal je doel en budget
Koop je voor eigen gebruik, om te overwinteren, om te verhuren of om er later permanent te wonen? Je doel bepaalt welke wijk en welk type woning het best past. Bepaal daarna je totale budget en houd rekening met 10 tot 12 procent bijkomende aankoopkosten. Benieuwd wat je kunt verwachten voor je budget? Lees Is Marbella duur?
Stap 2: kies de juiste wijk
Marbella is groot en elke wijk heeft een eigen karakter. De Golden Mile en Sierra Blanca voor prestige en nabijheid, Nueva Andalucía voor golf en scholen, Marbella Oost voor stranden en rust, Benahavís en La Zagaleta voor privacy en natuur. Onze gids Waar wonen de rijken in Marbella? helpt je op weg.
Stap 3: vraag je NIE-nummer aan
Het NIE (Número de Identidad de Extranjero) is je fiscaal identificatienummer in Spanje. Zonder NIE kun je geen woning kopen, geen bankrekening openen en geen nutsvoorzieningen aansluiten. Je kunt het aanvragen bij het Spaanse consulaat in België of Nederland, of in Spanje zelf, eventueel via een volmacht aan je advocaat. Begin hier op tijd mee.
Stap 4: open een Spaanse bankrekening
Je hebt een Spaanse rekening nodig om de aankoop, belastingen en vaste kosten te betalen. Banken vragen bewijs van herkomst van de middelen, dus houd je documenten klaar.
Stap 5: zoek en bezichtig woningen
Een goede makelaar maakt vooraf een selectie op basis van je wensen, zodat je ter plaatse geen tijd verliest. In het luxesegment wordt een groot deel van de woningen discreet verkocht en nooit online gezet. Plan je bezichtigingsreis bij voorkeur in de lente of herfst, en bezoek je favorieten twee keer.
Stap 6: neem een onafhankelijke advocaat
In Spanje is een eigen advocaat geen verplichting, maar wel absoluut aan te raden. Hij of zij controleert onder meer:
- of de verkoper de echte eigenaar is en of er geen schulden of hypotheken op de woning rusten;
- of de woning overeenkomt met het kadaster en het eigendomsregister;
- of alle bouwwerken en uitbreidingen legaal zijn;
- of er een geldige bewoonbaarheidsverklaring (licencia de primera ocupación) is;
- of de gemeentebelastingen en gemeenschapskosten betaald zijn.
Stap 7: reservering en voorlopig contract
Heb je de juiste woning gevonden? Dan volgt meestal eerst een reservatie, waarbij je een bedrag betaalt om de woning van de markt te halen terwijl je advocaat de controles uitvoert. Daarna teken je het voorlopig koopcontract, vaak een contrato de arras, waarbij je doorgaans 10 procent van de koopprijs betaalt. Let op: zie je daarna af van de aankoop, dan verlies je dit voorschot. Trekt de verkoper zich terug, dan moet hij het dubbele terugbetalen.
Stap 8: financiering
Koop je met een hypotheek? Spaanse banken lenen niet-residenten doorgaans 60 tot 70 procent van de aankoop- of taxatiewaarde. De Euribor op twaalf maanden lag in september 2026 rond 3,25 procent. Vraag tijdig een principeakkoord aan, zodat je niet in tijdsnood komt. Veel kopers in het hogere segment financieren ook via hun bank in België of Nederland.
Stap 9: de akte bij de notaris
De eigendomsoverdracht gebeurt bij de Spaanse notaris met het ondertekenen van de escritura. Je betaalt dan het saldo, meestal via een bankcheque of overschrijving, en ontvangt de sleutels. Daarna wordt de akte ingeschreven in het eigendomsregister. Spreek je geen Spaans, dan zorgt de notaris of je advocaat voor een vertaling.
Stap 10: na de aankoop
- Overdracht van elektriciteit, water, internet en verzekeringen op je naam.
- Domiciliëring van de lokale belastingen (IBI en afvalbelasting).
- Jaarlijkse aangifte als niet-resident, ook als je niet verhuurt.
- Eventueel een vergunning voor toeristische verhuur, als dat toegestaan is.
- Een beheerder of conciërge voor als je er niet bent.
Wat kost het om een huis te kopen in Marbella?
| Kost | Bestaande woning | Nieuwbouw |
|---|---|---|
| Belasting | 7 % overdrachtsbelasting (ITP) | 10 % btw (IVA) + 1,2 % zegelrecht (AJD) |
| Notaris en register | ca. 0,5 tot 1 % | ca. 0,5 tot 1 % |
| Advocaat | ca. 1 % | ca. 1 % |
| Totaal indicatief | ca. 9 tot 10 % | ca. 12 tot 13 % |
De Andalusische regering kondigde voor 2027 een verlaging van de overdrachtsbelasting naar 6,75 procent aan. Laat je exacte kosten altijd berekenen door je advocaat.
De vijf grootste valkuilen
- Tekenen voor je advocaat alles gecontroleerd heeft.
- Een woning kopen met illegale uitbreidingen.
- De jaarlijkse kosten en belastingen onderschatten.
- Ervan uitgaan dat toeristische verhuur overal toegestaan is.
- Kopen op basis van foto’s, zonder de wijk op verschillende momenten te bezoeken.
Kopen met Imagine Marbella
Wij zijn Geert en Martine, Belgische makelaars met een kantoor in Marbella. We begeleiden je in je eigen taal door elke stap, werken samen met betrouwbare Nederlandstalige advocaten, notarissen en banken, en hebben toegang tot woningen die niet online staan. Bekijk onze Prestige collectie, nieuwbouw en bestaande woningen, of plan een vrijblijvend gesprek.
Kopen van op afstand
Niet iedereen kan meerdere keren naar Marbella reizen. Gelukkig kun je een groot deel van het proces van op afstand regelen. Met een volmacht kan je advocaat in jouw naam het NIE-nummer aanvragen, een bankrekening openen en bij de notaris tekenen. Wij bezoeken woningen voor je met een videogesprek, sturen gedetailleerde foto’s en rapporten, en zijn ter plaatse bij de technische controle. Toch raden we aan om de woning die je kiest minstens één keer zelf te bezoeken.
Veelgestelde vragen
Kan ik als buitenlander een huis kopen in Marbella?
Ja. Er zijn geen beperkingen voor EU-burgers. Je hebt enkel een NIE-nummer en een Spaanse bankrekening nodig.
Hoe lang duurt de aankoop van een huis in Spanje?
Van reservatie tot notaris meestal vier tot acht weken voor een bestaande woning, afhankelijk van de controles en eventuele financiering.
Moet ik in Spanje zijn om te tekenen bij de notaris?
Nee. Je kunt een volmacht geven aan je advocaat, zodat die in jouw naam tekent.
Bestaat het Golden Visa nog in Spanje?
Nee, Spanje schafte het Golden Visa via vastgoedinvesteringen in april 2025 af. Voor EU-burgers maakt dat geen verschil.
