Kort antwoord: voor je in Spanje een woning koopt, laat je een onafhankelijke advocaat nagaan of de verkoper echt eigenaar is en of er geen hypotheken of beslagen op rusten (via de nota simple), of wat gebouwd is vergund is en overeenkomt met het kadaster, of er geen schulden zijn bij de vereniging van eigenaren, de IBI en de nutsbedrijven, en of je de woning mag gebruiken zoals jij wil, bijvoorbeeld om te verhuren. Is de verkoper niet-resident, dan moet jij als koper 3% van de prijs inhouden en ook de plusvalía in zijn plaats betalen. Pas als alles klopt, teken je het koopcontract met voorschot.
In Spanje beschermt de notaris je bij de akte, maar hij controleert niet alles. Wat er vóór de akte gebeurt, is jouw verantwoordelijkheid. Daarom laten kopers aan de Costa del Sol de papieren nakijken door een eigen, onafhankelijke advocaat. In dit artikel lees je wat die controleert, welke documenten je moet zien en waar het in de praktijk misloopt.
Het volledige stappenplan van een aankoop lees je in huis kopen in Spanje als Nederlander of Belg. Alle belastingen en regels vind je in onze gids belasting en recht.
1. Eigendom en lasten: de nota simple
Een nota simple is een uittreksel uit het eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Je kunt ze online opvragen bij de registradores voor ongeveer 9 euro. Ze toont:
- wie de eigenaar is, en of die overeenkomt met de verkoper;
- de beschrijving van de woning en de oppervlakte;
- de lasten: hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden of andere beperkingen.
Staat er nog een hypotheek op, dan moet die bij de akte worden afgelost en doorgehaald. Laat de nota simple kort voor het voorschot en opnieuw vlak voor de akte opvragen. Op de dag van de akte vraagt de notaris de actuele stand bij het register op.
2. Kadaster en werkelijkheid
Het kadaster (Catastro) is een fiscaal register, los van het eigendomsregister. Je advocaat vergelijkt de kadastrale referentie en de oppervlakte in het kadaster, in het register en in de werkelijkheid. Verschillen komen vaak voor: een dichtgemaakt terras, een zwembad of een gastenverblijf dat nergens staat. Dat kan de prijs, de hypotheek en een latere verkoop beïnvloeden.
3. Vergunningen en stedenbouw
Wat gebouwd is, moet vergund zijn. In Andalusië geldt de stedenbouwwet LISTA (Ley 7/2021). De gemeente kan tegen een niet-vergunde constructie optreden tot zes jaar na de volledige voltooiing, met uitzonderingen die in de wet staan. Is die termijn verstreken, dan kan de woning vaak worden erkend als asimilado a fuera de ordenación (AFO). Ze blijft dan bestaan, maar grote verbouwingen zijn beperkt.
- Nieuwbouw: vraag de bouwvergunning en de licencia de primera ocupación (of de verklaring die ze vervangt) van de gemeente.
- Bestaande woning: in Andalusië is er bij een doorverkoop in de regel geen nieuw bewoonbaarheidsattest nodig. Je advocaat controleert wel of uitbreidingen vergund zijn.
- Landelijke grond: wees extra voorzichtig met woningen op niet-bebouwbare grond (suelo rústico).
- Dicht bij zee: bij woningen vlak aan het strand kan de kustwet (Ley de Costas) beperkingen opleggen.
4. Schulden die op de woning kunnen blijven rusten
| Wat | Welk document | Waarom |
|---|---|---|
| Vereniging van eigenaren | certificaat dat er geen schulden zijn, laatste notulen (actas) | de wet verplicht dit certificaat bij een verkoop; ook geplande extra bijdragen (derramas) zie je in de notulen |
| IBI | laatste betaalbewijs | achterstallige onroerendgoedbelasting kan op de woning blijven rusten |
| Nutsvoorzieningen | laatste facturen water en elektriciteit | om overdracht en eindafrekening te regelen |
| Hypotheek | nota simple en aflossingsattest van de bank | de hypotheek moet bij de akte worden afgelost |
5. Is de verkoper niet-resident? Dan heb jij twee plichten
- 3% inhouden: je houdt 3% van de prijs in en stort die binnen een maand aan de Spaanse belastingdienst met modelo 211. Doe je dat niet, dan blijft de woning zelf verbonden aan de betaling van dat bedrag.
- Plusvalía: bij een niet-residente verkoper ben jij wettelijk zijn plaatsvervanger (sustituto del contribuyente). Je houdt het bedrag in op de prijs en betaalt het aan de gemeente.
Je advocaat of de notaris rekent beide bedragen vooraf uit en legt ze vast in de akte. Lees ook belasting bij verkoop als niet-resident en plusvalía municipal.
6. Mag je de woning gebruiken zoals jij wil?
- Verhuren: wil je verhuren aan toeristen, controleer dan de statuten, de toestemming van de eigenaars en de gemeentelijke regels. Lees vakantieverhuur vergunning in Andalusië.
- Verbouwen: plan je grote werken, vraag dan vooraf na wat de gemeente en de vereniging van eigenaren toelaten.
- Energiecertificaat: de verkoper moet het voorleggen. Het geeft je ook een idee van het verbruik.
7. Nieuwbouw op plan: je voorschotten beschermd
Koop je op plan, dan moet de ontwikkelaar elke storting laten waarborgen met een bankgarantie of verzekering per koper (Ley 38/1999). Je advocaat controleert de bouwvergunning, de garantie, het betaalschema en de opleveringsdatum. Lees ook nieuwbouw kopen in Marbella.
Het koopcontract met voorschot
Pas als de controles goed zijn, teken je het koopcontract met voorschot (contrato de arras), meestal 10% van de prijs. Bij de gebruikelijke vorm (arras penitenciales, artikel 1454 van het Spaanse burgerlijk wetboek) verlies je het voorschot als je zelf afhaakt, en betaalt de verkoper het dubbele terug als hij afhaakt. Laat er de voorwaarden in opnemen die jij nodig hebt, zoals het verkrijgen van een hypotheek.
Checklist voor kopers
- Neem een eigen advocaat, niet die van de verkoper of de ontwikkelaar.
- Laat de nota simple opvragen en vergelijken met het kadaster.
- Controleer vergunningen, zeker bij zwembaden en uitbouwen.
- Vraag het certificaat van de vereniging van eigenaren, de notulen en het IBI-bewijs.
- Is de verkoper niet-resident: laat de 3% en de plusvalía inhouden.
- Wil je verhuren: controleer statuten, eigenaars en gemeente.
- Bij nieuwbouw: eis de bankgarantie op je voorschotten.
- Teken het voorschotcontract pas als alles klopt.
Zo helpen wij
We werken met onafhankelijke advocaten die Nederlands, Frans of Engels spreken, en we verzamelen samen met de verkoper vooraf alle papieren. Zo weet je vóór je een bod doet waar je aan toe bent. Vertel ons wat je zoekt, vraag naar een woning of stuur ons een berichtje via WhatsApp. Je zit nergens aan vast.
Twijfel je over een woning die je gezien hebt? We kijken samen met een onafhankelijke advocaat welke papieren je nodig hebt. Gratis en vrijblijvend.
Stel je vraagStuur ons een WhatsAppLees ook: huis kopen in Spanje als Nederlander of Belg, de kosten bij aankoop, een NIE-nummer aanvragen en onze gids belasting en recht.
Dit artikel hoort bij onze gids belasting en recht bij vastgoed in Spanje: alle regels voor kopen, bezitten, verhuren, verkopen en erven op één plek, elke maand gecontroleerd.
Veelgestelde vragen
Wat is een nota simple?
Een uittreksel uit het Spaanse eigendomsregister met de eigenaar, de beschrijving van de woning en de lasten, zoals hypotheken en beslagen. Je vraagt ze online op voor ongeveer 9 euro.
Heb ik een eigen advocaat nodig om een huis in Spanje te kopen?
Het is niet verplicht, maar sterk aangeraden. De notaris controleert niet alles, en de advocaat van de verkoper of de ontwikkelaar werkt niet voor jou.
Wat als er een niet-vergunde uitbouw is?
Je advocaat gaat na of legalisatie mogelijk is, en of de termijn voor optreden van de gemeente verstreken is. In Andalusië is dat in de regel zes jaar na voltooiing. Daarna kan vaak een AFO-erkenning volgen. Laat dit uitklaren vóór je het voorschot betaalt.
Moet ik als koper iets inhouden als de verkoper niet in Spanje woont?
Ja. Je houdt 3% van de prijs in voor de Spaanse belastingdienst (modelo 211) en je betaalt de plusvalía in zijn plaats aan de gemeente.
Heb ik een bewoonbaarheidsattest nodig bij een bestaande woning in Andalusië?
Bij een doorverkoop is er in Andalusië in de regel geen nieuw attest nodig. Bij nieuwbouw vraag je de licencia de primera ocupación van de gemeente.
Kunnen schulden van de vorige eigenaar op mij overgaan?
Sommige wel, zoals achterstallige bijdragen aan de vereniging van eigenaren en achterstallige IBI. Daarom vraag je vóór de akte de certificaten en betaalbewijzen.
Bronnen
- Registradores de España, nota simple informativa (registradores.org)
- Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA) en Decreto 550/2022, artikel 355 (termijn van zes jaar)
- Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga, technische nota NT.65 over stedenbouwkundige handhaving (2026)
- gunnercooke, Habitation certificates across Spain (4 maart 2026)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, artikel 106 (koper als plaatsvervanger bij een niet-residente verkoper) en OCU, Comprar una casa a un no residente
- Real Decreto Legislativo 5/2004, artikel 25 (3% inhouding, modelo 211)
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, artikel 9 (certificaat van de vereniging van eigenaren)
- Código Civil, artikel 1454 (arras)
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, eerste aanvullende bepaling (waarborg op voorschotten)
Geschreven door de redactie van Imagine Marbella. Bijgewerkt oktober 2026. Dit is algemene informatie en geen juridisch advies: laat je situatie altijd nakijken door een onafhankelijke advocaat.
