Vastgoed in Spanje kopen, verhuren of verkopen via een vennootschap: wat gebeurt er aan Spaanse kant? (2026)

Steeds meer kopers vragen ons of ze hun woning aan de Costa del Sol beter via een vennootschap kopen: hun bestaande BV of NV, een Britse Ltd, een Franse SCI of een nieuwe Spaanse SL. Het antwoord is zelden eenvoudig. Een vennootschap kan voordelen hebben bij verhuur of bij een investering, maar brengt kosten, administratie en soms extra belastingen mee, zeker als je de woning zelf gebruikt.

In dit artikel leggen we uit wat er aan Spaanse kant gebeurt, en wat niet, bij kopen, bezitten, verhuren en verkopen via een vennootschap. Over de gevolgen in je eigen land geven we alleen de principes, omdat elk land en elke structuur andere regels heeft. Alles is gecontroleerd aan bronnen van 2026. Dit is geen fiscaal advies: een structuur kies je altijd samen met een fiscalist die beide landen kent.

Eerst dit: elke structuur is anders

Een vennootschap is niet zomaar een vennootschap. Fiscaal maakt het een groot verschil of je koopt via:

• een Spaanse vennootschap (meestal een Sociedad Limitada, SL), die in Spanje gevestigd is en daar vennootschapsbelasting betaalt;
• een buitenlandse vennootschap zonder vestiging in Spanje, zoals een Belgische BV of NV, een Nederlandse BV of een Britse Ltd, die in Spanje als niet-resident wordt belast;
• een fiscaal transparante structuur, zoals een Franse SCI, waarbij de vraag hoe Spanje en je thuisland haar behandelen eerst juridisch moet worden uitgezocht.

Daarnaast bepaalt je eigen land hoe het de winst, het privégebruik en de aandelen belast. Een constructie die voor een Belgische ondernemer werkt, kan voor een Nederlander of Brit nadelig zijn. Gebruik dit artikel dus om de Spaanse kant te begrijpen en de juiste vragen te stellen.

Kopen via een vennootschap: wat verandert er in Spanje?

Een Spaanse SL richt je op bij een notaris. Sinds 2022 is het wettelijke minimumkapitaal 1 euro, maar reken wel op oprichtingskosten, een boekhouder en jaarlijkse neerleggingen. Een buitenlandse vennootschap heeft een Spaans fiscaal nummer (NIF) nodig voor ze kan kopen. Meer over de gewone aankoopkosten lees je in buying costs and buying a house in Spain.

Bezitten: welke jaarlijkse belastingen?

• IBI en afvalbelasting: de gemeente heft ze op de woning, ongeacht wie eigenaar is.
• Fictief inkomen: de belasting op een fictief inkomen van 1,1% of 2% van de kadastrale waarde geldt volgens de Spaanse belastingdienst alleen voor natuurlijke personen die niet-resident zijn. Een buitenlandse vennootschap betaalt ze niet.
• Speciale heffing van 3%: een buitenlandse vennootschap die Spaans vastgoed bezit, betaalt jaarlijks 3% van de kadastrale waarde als ze gevestigd is in een belastingparadijs (een niet-coöperatieve jurisdictie), behalve in de uitzonderingen die de wet voorziet. Een gewone vennootschap uit België, Nederland, Frankrijk of het VK valt daar niet onder.
• Wealth tax: niet-residenten zijn volgens de handleiding van de Spaanse belastingdienst ook belastbaar op niet-beursgenoteerde aandelen van een vennootschap, Spaans of buitenlands, waarvan het actief voor minstens 50% uit Spaans vastgoed bestaat. Een vennootschap omzeilt die belasting dus niet. Lees ook belasting op een tweede huis.

Zelf in de woning verblijven

Dit is het punt waar het vaakst iets misgaat. Gebruik je als aandeelhouder een woning van je vennootschap zonder marktconforme huur te betalen, dan kan dat fiscaal gevolgen hebben:

• In Spanje: bij een Spaanse SL gelden de regels voor verbonden partijen. Transacties tussen de vennootschap en haar aandeelhouder moeten tegen marktwaarde worden gewaardeerd (artikel 18 van de wet op de vennootschapsbelasting).
• In je eigen land: privégebruik van een woning van de vennootschap wordt in veel landen belast als voordeel of als inkomen van de aandeelhouder of bestuurder. Hoe dat werkt, verschilt per land.

Wil je de woning vooral zelf gebruiken, dan is privé kopen vaak eenvoudiger en goedkoper. Een vennootschap past eerder bij een investering die je verhuurt.

Verhuren via een vennootschap

• Spaanse SL: de huurwinst valt onder de vennootschapsbelasting. Het algemene tarief is 25%. Kleine ondernemingen genieten in 2026 lagere tarieven (19% en 21% voor micro-ondernemingen, 23% voor kmo’s), maar een louter vermogensbeherende vennootschap is daarvan uitgesloten. Verhuur telt volgens de wet pas als economische activiteit als je er minstens één persoon voltijds voor in dienst hebt (artikel 5 van de wet op de vennootschapsbelasting).
• Buitenlandse vennootschap zonder vestiging in Spanje: ze betaalt niet-residentenbelasting op de huur, 19% op de netto huur voor een vennootschap uit de EU of de EER, 24% op de bruto huur voor andere landen, zoals het VK.
• Holiday rental: dezelfde Andalusische regels gelden als voor particulieren: inschrijving, toestemming van de eigenaars en gastenregistratie. Als het woningdecreet RDL 29/2026 wordt bekrachtigd, geldt vanaf 1 december 2026 10% btw op verhuur van 30 nachten of minder. Lees renting out your property in Spain.
• Winst uitkeren: dividenden van een Spaanse SL aan een buitenlandse aandeelhouder zijn in principe onderworpen aan een Spaanse bronheffing. Belastingverdragen en EU-regels kunnen die verlagen.

Verkopen: de woning of de aandelen?

Je kunt de woning zelf verkopen, of de aandelen van de vennootschap die de woning bezit.

• De woning verkopen: een Spaanse SL betaalt vennootschapsbelasting op de meerwaarde. Een buitenlandse vennootschap zonder vestiging betaalt 19% niet-residentenbelasting op de meerwaarde, en de koper houdt 3% van de prijs in als voorschot, net als bij een particulier. De plusvalía municipal blijft verschuldigd.
• De aandelen verkopen: in principe is de overdracht van aandelen vrijgesteld van btw en overdrachtsbelasting. De Spaanse effectenwet (artikel 338 van Ley 6/2023, vroeger artikel 314) maakt een uitzondering als de overdracht dient om de belasting op het vastgoed te ontwijken. Dat wordt vermoed als de koper de controle verwerft over een niet-beursgenoteerde vennootschap waarvan het actief voor minstens 50% uit Spaans vastgoed bestaat dat niet voor een economische activiteit wordt gebruikt. Dan betaalt de koper alsnog overdrachtsbelasting, in verhouding tot zijn aandeel. Ook aandelen die je kreeg voor vastgoed dat je minder dan drie jaar eerder in de vennootschap inbracht, vallen eronder.

Een verkoop van aandelen is dus geen automatische manier om de 7% ITP te vermijden. Laat de structuur en de belasting van de verkoper in Spanje en in zijn eigen land vooraf doorrekenen. Lees ook belasting bij verkoop als niet-resident.

Wat gebeurt er in je eigen land?

Dat verschilt per land en per structuur, en daar geven we bewust geen pasklaar antwoord op. Enkele principes die we in de praktijk vaak tegenkomen:

• België: privégebruik van een woning van de vennootschap door een bestuurder kan als voordeel van alle aard worden belast, en de vennootschap moet de buitenlandse inkomsten en kosten correct verwerken.
• Netherlands: een BV die een vakantiewoning bezit voor privégebruik van de aandeelhouder, leidt vaak tot extra belasting bij de aandeelhouder en is daarom zelden gunstig voor eigen gebruik.
• Verenigd Koninkrijk: een Ltd die een woning ter beschikking stelt van een bestuurder, kan een belastbaar voordeel opleveren, en winst die je uitkeert, wordt bij de aandeelhouder belast.
• Frankrijk: een SCI is in Frankrijk vaak fiscaal transparant. Hoe Spanje een Franse SCI behandelt, moet per geval worden nagekeken.

Kies een structuur dus nooit alleen op basis van de Spaanse regels. Een fiscalist in je eigen land en een Spaanse fiscalist moeten samen kijken.

Wanneer is een vennootschap zinvol?

Dit zijn vuistregels, geen advies. De juiste keuze hangt af van je inkomen, je land, je erfplanning en hoe lang je de woning wilt houden.

How we help

We begeleiden kopers die privé of via een vennootschap kopen, en brengen je vroeg in het traject in contact met een onafhankelijke Spaanse fiscalist en advocaat. Zo ligt de structuur vast voor je een reservatiecontract tekent, en niet erna.

Read also: buying a house in Spain, belasting op een tweede huis, renting out your property in Spain and our tax and law guide.

This article is part of our guide to tax and law for property in Spain: all the rules for buying, owning, renting out, selling and inheriting in one place, checked every month.

Frequently asked questions

Is kopen via een vennootschap in Spanje goedkoper?

Niet bij de aankoop: de overdrachtsbelasting (7% ITP) of de btw bij nieuwbouw is dezelfde. Een vennootschap kan voordelen hebben bij verhuur, maar brengt administratie en kosten mee. Bij eigen gebruik is privé kopen vaak eenvoudiger.

Betaalt een buitenlandse vennootschap de belasting op een fictief inkomen?

Nee. Volgens de Spaanse belastingdienst geldt die belasting alleen voor natuurlijke personen die niet-resident zijn.

Wat is de speciale heffing van 3% voor buitenlandse vennootschappen?

Een jaarlijkse heffing van 3% op de kadastrale waarde van Spaans vastgoed, voor vennootschappen uit belastingparadijzen. Gewone vennootschappen uit België, Nederland, Frankrijk of het VK vallen er niet onder.

Welk tarief betaalt een Spaanse SL die woningen verhuurt?

Het algemene tarief van de vennootschapsbelasting is 25%. Een louter vermogensbeherende vennootschap heeft geen recht op de verlaagde tarieven voor kleine ondernemingen.

Kan ik de aandelen verkopen in plaats van de woning om overdrachtsbelasting te vermijden?

Niet zonder meer. Verwerft de koper de controle over een vennootschap waarvan het actief voor minstens 50% uit Spaans vastgoed bestaat, dan wordt vermoed dat de belasting wordt ontweken en is alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd (artikel 338 van Ley 6/2023).

Betaal ik vermogensbelasting als mijn woning in een vennootschap zit?

Mogelijk wel. Niet-residenten zijn in Spanje belastbaar op niet-beursgenoteerde aandelen van een vennootschap waarvan het actief voor minstens 50% uit Spaans vastgoed bestaat.

Sources

• Agencia Tributaria, Renta imputada de inmueble urbano de uso propio (alleen natuurlijke personen), sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria, Manual práctico Patrimonio 2025, sujetos pasivos por obligación real (aandelen van vennootschappen met minstens 50% Spaans vastgoed)
• Real Decreto Legislativo 5/2004 (wet op de belasting voor niet-residenten), speciale heffing op vastgoed van niet-residente entiteiten (artikels 40 tot 45) en tarieven (artikel 25); samengevat in de Guía Fiscal van fiscal-impuestos.com (CEF)
• Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, artikels 5 (economische activiteit bij verhuur), 18 (verbonden partijen) en 29 (tarieven); Interforo Abogados, Tipos reducidos del impuesto de sociedades para pymes en 2026 (28 april 2026)
• Ley 6/2023 de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión, artikel 338; Notarios y Registradores, Informe fiscal septiembre 2023: estado actual de las transmisiones de valores
• Ley 18/2022 de creación y crecimiento de empresas (minimumkapitaal SL)

Geschreven door de redactie van Imagine Marbella. Bijgewerkt oktober 2026. Dit is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies: kies een structuur altijd samen met een fiscalist in Spanje en in je eigen land.