Plusvalía municipal: de gemeentelijke belasting die je bij elke verkoop in Spanje tegenkomt

Plusvalía klinkt als een tongbreker, maar het idee is eenvoudig. Marbella, Estepona of Benahavís wordt waardevoller, en een deel van de waardestijging van de grond wil de gemeente terug. Wie verkoopt, betaalt dus een gemeentelijke belasting. Sinds de hervorming van 2021 mag je de voordeligste berekening kiezen, en bij verlies betaal je niets.

Wat is de plusvalía precies?

De officiële naam is impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Even uitgelegd:

• Het gaat over de grond, niet over het huis of appartement zelf. Bij een appartement is dat een aandeel van de grond onder het gebouw.
• The gemeente int de belasting, niet de nationale fiscus. Elke gemeente heeft haar eigen verordening.
• Ze staat los van de winstbelasting van 19% die je als niet-resident aan de Agencia Tributaria betaalt. Je kunt plusvalía betalen zonder winst te maken, of andersom. Lees hier hoe die winstbelasting werkt.

Wie betaalt, en wanneer?

In sommige gemeenten dien je zelf een aangifte in (autoliquidación), in andere stuurt de gemeente een aanslag. Wij vragen het vooraf na en zorgen dat de betaling op tijd binnen is. Dan loop je geen boete op.

Hoe wordt de plusvalía berekend?

Sinds de hervorming van 2021 kent de wet twee methodes. Je betaalt volgens de methode die het goedkoopst uitkomt.

1. De objectieve methode. De gemeente neemt de kadastrale waarde van de grond en vermenigvuldigt die met een coëfficiënt die afhangt van het aantal jaren dat je de woning bezit. Hoe langer je bezit, hoe hoger de coëfficiënt, tot een plafond na 20 jaar. De overheid stelt die coëfficiënten als maximum vast. Gemeenten mogen lagere waarden gebruiken. Let op: een verhoging via decreet (Real Decreto-ley 16/2025) gold maar enkele weken, omdat het Congres het decreet op 27 januari 2026 niet bekrachtigde. Je gemeente of gestor rekent met de waarden die op de dag van de verkoop gelden.

2. De reële methode. Hier telt je werkelijke winst op de grond: het verschil tussen de overdrachtswaarde en de verwervingswaarde van de grond.

Over het resultaat betaal je het gemeentelijk tarief. Elke gemeente bepaalt dat zelf in haar belastingverordening (ordenanza fiscal), met een wettelijk maximum van 30%.

Worked example

Een verzonnen voorbeeld, om het principe te tonen (echte coëfficiënten en tarieven verschillen per gemeente en per jaar):

In dit voorbeeld kies je de objectieve methode en betaal je 4.800 euro in plaats van 14.400 euro. In een andere situatie, bijvoorbeeld als je jaren geleden duur kocht en nu met een kleine winst verkoopt, wint de reële methode. Verkoop je met verlies, dan is de plusvalía nul. Je moet dat verlies wel kunnen aantonen met je aankoopakte en verkoopakte.

Kun je de plusvalía aftrekken?

Een leuk detail: de betaalde plusvalía is een aftrekbare verkoopkost bij het berekenen van je winst voor de winstbelasting. Bewaar dus de betaalkwitantie. Dat verlaagt je belasting aan 19% een beetje.

De vijf slimste dingen die je kunt doen

1. Weet vooraf wat je betaalt. Vraag ons om een raming voor jouw adres, voor je een bod aanvaardt.
2. Zorg dat je papieren kloppen. Aankoopakte, kadastrale gegevens (referencia catastral) en IBI-kwitantie bij de hand.
3. Laat beide methodes berekenen. De gestor rekent altijd allebei uit.
4. Zet de 30 werkdagen in je agenda. Te laat betalen kost boetes en opslagen.
5. Neem de plusvalía mee in je netto-berekening. Read also alle kosten bij een verkoop.

Heb je een woning geërfd?

Dan geldt een andere termijn: bij een erfenis heb je in principe zes maanden na het overlijden, verlengbaar tot een jaar als je dat binnen de eerste zes maanden aanvraagt (artikel 110 van de wet op de lokale belastingen). Wij helpen je graag met de eerste stappen, samen met een advocaat.

Zo helpen wij

We rekenen je netto-opbrengst vooraf uit, inclusief plusvalía en winstbelasting. Zo weet je wat je kunt verwachten voor je beslist. Ons team spreekt Nederlands, Frans, Engels en Spaans en is dagelijks in Marbella, Benahavís en Estepona. Vraag een gratis waardebepaling aan, of stuur ons een berichtje via WhatsApp. Je zit nergens aan vast.

Lees ook: belasting bij verkoop als niet-resident, alle kosten bij een verkoop and villa verkopen in Marbella.

Frequently asked questions

Wat is de plusvalía municipal?

Een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond onder je woning. Je betaalt ze bij verkoop, schenking en erfenis.

Wie betaalt de plusvalía bij een verkoop?

De verkoper, aan de gemeente waar de woning ligt.

Wanneer moet ik betalen?

Meestal binnen 30 werkdagen na de akte. Bij een erfenis zes maanden na het overlijden.

Betaal ik plusvalía als ik met verlies verkoop?

Nee. Als de woning minder opbrengt dan je betaalde, is er geen waardestijging en dus geen plusvalía.

Hoe bereken ik de plusvalía?

Op twee manieren: kadastrale grondwaarde maal een coëfficiënt, of de werkelijke winst op de grond. Je kiest de voordeligste.

Betalen niet-residenten ook plusvalía?

Ja. De belasting hangt af van de woning en de gemeente, niet van waar jij woont.

Is de plusvalía aftrekbaar?

Ja, als verkoopkost bij de berekening van je winst voor de winstbelasting.

Bronnen

• idealista news, plusvalía municipal 2026
• Andersen, aangekondigde coëfficiënten plusvalía 2026 (Real Decreto-ley 16/2025, december 2025)
• Notarios y Registradores, aftrekbare kosten bij vastgoedwinst van niet-residenten
• Real Decreto Legislativo 2/2004 (wet op de lokale belastingen), artikels 104 tot 110 (BOE)
• OCU, wijziging van de coëfficiënten in januari 2026 (Real Decreto-ley 16/2025 niet bekrachtigd op 27 januari 2026)

Geschreven door de redactie van Imagine Marbella. Bijgewerkt oktober 2026. Dit is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies: laat je situatie altijd nakijken door een gestor of advocaat.