Respuesta corta: 2026 is een druk jaar voor vastgoed in Spanje. De belangrijkste veranderingen: het nationale verhuurregister (NRUA) werd op 19 mei 2026 door het Hooggerechtshof vernietigd; het Real Decreto-ley 29/2026 (in werking sinds 8 oktober, stemming op 12 november) brengt onder meer 10% btw op vakantieverhuur tot 30 nachten vanaf 1 december 2026, strengere regels voor seizoenshuur en een huurverhoging van maximaal 2%; de aangifte van huurinkomsten voor niet-residenten wordt jaarlijks; en de 100%-belasting voor kopers van buiten de EU zit vast. Voor Nederlandse en Belgische kopers verandert er bij een aankoop weinig: de overdrachtsbelasting in Andalusië blijft 7%.
Wie de Spaanse vastgoedberichten volgt, ziet door de bomen het bos soms niet meer. Voorstellen, decreten, uitspraken en aankondigingen volgen elkaar snel op, en niet alles wat in de krant staat, is ook van kracht. In dit overzicht zetten we op een rij wat in 2026 echt veranderd is, wat nog onzeker is, en wat het betekent als je in Marbella, Benahavís of Estepona koopt, verkoopt of verhuurt.
We werken dit artikel bij zodra er iets verandert. De stand van zaken is die van 23 oktober 2026, met de bronnen onderaan.
Overzicht: wat verandert er, en is het al van kracht?
| Maatregel | Status op 23 oktober 2026 | Voor wie |
|---|---|---|
| Nationaal verhuurregister (NRUA) vernietigd | Definitief: uitspraak van het Hooggerechtshof van 19 mei 2026 | Verhuurders |
| 10% btw op vakantieverhuur tot 30 nachten | Decreet in werking, maar moet op 12 november door het Congres bekrachtigd worden. Geldt voor verblijven vanaf 1 december 2026 | Verhuurders |
| Strengere regels voor seizoenshuur | Zelfde decreet, zelfde stemming | Verhuurders |
| Huurverhoging maximaal 2% tot eind 2027 en twee jaar extra verlenging | Zelfde decreet, zelfde stemming | Langetermijnverhuurders |
| Automatische verlenging van huurcontracten met 5 of 7 jaar | Tweede decreet (28/2026), zou op 15 november ingaan, maar heeft volgens berichtgeving onvoldoende steun | Langetermijnverhuurders |
| Jaarlijkse in plaats van driemaandelijkse aangifte van huurinkomsten (niet-residenten) | Vierde kwartaal 2026 of gegroepeerde jaaraangifte 2026: van 1 tot 20 april 2027 (AEAT, Orden HAC/623/2026) | Verhuurders |
| 100% belasting op aankopen door kopers van buiten de EU | Niet van kracht, voorstel zit vast | Kopers van buiten de EU |
| Register voor makelaars in Andalusië | Wet in werking sinds 24 januari 2026, het register zelf volgt uiterlijk in januari 2028 | Makelaars, en dus hun klanten |
Verhuur: het nationale register is weg, het Andalusische blijft
Sinds 1 juli 2025 moest je voor verhuur via Airbnb of Booking een nationaal nummer (NRUA) hebben. Het Spaanse Hooggerechtshof vernietigde dat register in zijn uitspraak 620/2026 van 19 mei 2026, omdat de staat niet bevoegd was. Wat blijft: je Andalusische registratienummer in het Registro de Turismo de Andalucía en de digitale gegevensuitwisseling met platforms. Sinds april 2025 heb je in een appartementsgebouw voor nieuwe vakantieverhuur bovendien de toestemming van drie vijfde van de eigenaars nodig. Alles over verhuur lees je in je woning verhuren in Spanje.
Het woningdecreet van oktober 2026
Op 6 oktober 2026 keurde de Spaanse regering twee woningdecreten goed, gepubliceerd in het staatsblad op 7 oktober. Het belangrijkste, Real Decreto-ley 29/2026, is sinds 8 oktober van kracht. Omdat het parlement ontbonden is, moet de zogenoemde Diputación Permanente van het Congres het binnen dertig dagen bekrachtigen. Volgens berichtgeving van 20 oktober staat die stemming gepland op 12 november 2026, met een krappe verwachte meerderheid. Wordt het niet bekrachtigd, dan vervalt het.
Wat het decreet onder meer regelt:
- 10% btw op de verhuur van gemeubelde woningen voor 30 nachten of minder per verblijf, voor verblijven vanaf 1 december 2026. Tot nu toe was vakantieverhuur zonder hoteldiensten vrijgesteld. Verhuurders moeten zich dan inschrijven voor de btw en mogen de btw op hun kosten aftrekken.
- Seizoenshuur heeft een echte, aantoonbare reden nodig, duurt meer dan 31 dagen en in principe niet langer dan 12 maanden. Na meer dan twee opeenvolgende contracten kan het als gewone huur gelden.
- Huurverhoging bij langetermijnhuur: tot eind 2027 maximaal 2% zonder akkoord.
- Extra verlenging: huurders met een contract dat vóór eind 2028 afloopt, kunnen tot twee jaar extra vragen, tenzij de eigenaar de woning zelf nodig heeft.
- IBI-toeslag op vakantiewoningen: gemeenten mogen die invoeren in gespannen woonzones. Andalusië heeft volgens een overzicht van oktober 2026 geen gespannen zones aangewezen.
- Grote eigenaars (meestal meer dan tien woningen) mogen tot eind 2030 geen woningen kopen onder 70% van de marktwaarde.
Wij werken dit artikel bij na de stemming van 12 november 2026.
Belastingen: wat verandert er en wat niet?
- Overdrachtsbelasting in Andalusië: blijft 7% bij een tweedehandswoning. Bij nieuwbouw 10% btw en 1,2% zegelrecht. Enkele andere regio’s, zoals Valencia en Cantabrië, verlaagden hun tarief in 2026.
- Aangifte van huurinkomsten: de aangifte voor het vierde kwartaal van 2026, of één gegroepeerde jaaraangifte voor heel 2026, schuift naar 1 tot 20 april 2027. Dat bevestigt de Spaanse belastingdienst (Orden HAC/623/2026).
- Plusvalía municipal: de maximale coëfficiënten voor de objectieve berekening werden met ingang van 1 januari 2026 aangepast. Lees hoe de plusvalía werkt.
- Belasting bij verkoop: geen wijziging. Als niet-resident betaal je 19% op je winst, en houdt de koper 3% in. Lees belasting bij verkoop als niet-resident.
De 100%-belasting en de golden visa
In 2025 stelde de regering een belasting van 100% voor op woningaankopen door kopers van buiten de EU. Volgens The Local (19 oktober 2026) is het voorstel nooit behandeld in het parlement en zit het vast. Het geldt bovendien niet voor Nederlanders en Belgen. De golden visa via vastgoed werd op 3 april 2025 stopgezet. Voor EU-burgers maakt ook dat geen verschil: zij hebben geen verblijfsvergunning nodig om te kopen of te wonen.
Makelaars in Andalusië: een nieuw register
De nieuwe Andalusische woningwet (in werking sinds 24 januari 2026) voert een verplicht register voor vastgoedmakelaars in. Makelaars moeten aantonen dat ze opgeleid zijn, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering of financiële garantie hebben voor het geld van klanten, en een verklaring op eer afleggen. De Junta heeft tot januari 2028 om het register op te zetten. Voor jou als koper of verkoper betekent dit op termijn meer bescherming. Vraag je makelaar nu al naar zijn verzekering en werkwijze.
¿Qué significa esto para ti?
| Jij bent | Wat je nu doet |
|---|---|
| Koper uit Nederland of België | Weinig verandert. Reken met 7% overdrachtsbelasting bij tweedehands. Check vooraf of verhuur mag als je dat van plan bent. |
| Eigenaar die verhuurt aan toeristen | Houd je Andalusische nummer in orde, volg de stemming van 12 november, en bereid met je gestor de btw vanaf 1 december voor. |
| Eigenaar die op lange termijn of per seizoen verhuurt | Laat je contracten nakijken: reden voor seizoenshuur, 2%-grens en verlengingen. |
| Verkoper | Geen nieuwe belasting bij verkoop. Reken je netto-opbrengst vooraf uit. |
Zo helpen wij
We volgen de regels op de voet, zodat jij dat niet hoeft te doen. Of je nu koopt, verkoopt of verhuurt in Marbella, Benahavís of Estepona: we leggen je uit wat voor jou verandert en brengen je in contact met een gestor of advocaat waar nodig. Stel ons je vraag of stuur een berichtje via WhatsApp. Je zit nergens aan vast.
Wil je weten wat de nieuwe regels voor jouw woning betekenen? Stel ons je vraag, we antwoorden snel. Je zit nergens aan vast.
Haz tu preguntaEscríbenos por WhatsAppLees ook: je woning verhuren in Spanje, huis kopen in Spanje y el mercado inmobiliario de Marbella en 2026.
Dit artikel hoort bij onze gids belasting en recht bij vastgoed in Spanje: alle regels voor kopen, bezitten, verhuren, verkopen en erven op één plek, elke maand gecontroleerd.
Preguntas frecuentes
Wat zijn de nieuwe regels voor vastgoed in Spanje in 2026?
De belangrijkste: het nationale verhuurregister NRUA werd vernietigd, het woningdecreet 29/2026 brengt 10% btw op korte vakantieverhuur en strengere regels voor seizoenshuur, en de huurinkomsten van niet-residenten worden jaarlijks aangegeven. De 100%-belasting voor niet-EU-kopers is niet van kracht.
Komt er btw op vakantieverhuur in Spanje?
Het Real Decreto-ley 29/2026 legt 10% btw op voor verblijven van 30 nachten of minder vanaf 1 december 2026. Het decreet moet nog bekrachtigd worden door het Congres, met een stemming gepland op 12 november 2026.
Heb ik nog een NRUA-nummer nodig om te verhuren?
Nee. Het Hooggerechtshof vernietigde het nationale register op 19 mei 2026. Je Andalusische registratienummer blijft wel verplicht.
Is de overdrachtsbelasting in Andalusië veranderd in 2026?
Nee. Bij een tweedehandswoning blijft ze 7%. Bij nieuwbouw betaal je 10% btw en 1,2% zegelrecht.
Geldt de 100%-belasting voor Nederlanders en Belgen?
Nee. Het voorstel geldt alleen voor kopers van buiten de EU en is bovendien niet van kracht.
Mag mijn huur in Marbella maximaal 2% stijgen?
Volgens het decreet 29/2026 mag de jaarlijkse verhoging tot eind 2027 zonder akkoord niet hoger zijn dan 2%, als het decreet bekrachtigd wordt.
Bronnen
- La Moncloa, Medidas urgentes para el fomento y protección del derecho a la vivienda (6 oktober 2026)
- Confilegal, Lo que dicen los dos nuevos reales decretos-ley sobre vivienda (7 oktober 2026) en idealista news (13 oktober 2026)
- Gestiona tu Alojamiento, Convalidación del decreto de vivienda (20 oktober 2026) en Winahost, IVA del 10% en pisos turísticos
- KPMG Tendencias, El Tribunal Supremo redefine el alquiler de corta duración (mei 2026, STS 620/2026)
- The Local, Will Spain’s 100 percent property tax on foreign buyers ever pass? (19 oktober 2026)
- Hipotea, El registro obligatorio de agentes inmobiliarios en Andalucía (26 januari 2026)
- Interforo Abogados, Impuestos al comprar una vivienda en Andalucía 2026 en idealista, regio’s die ITP verlaagden in 2026
- BM Consulting en Guiafiscal, Modelo 210 IRNR 2026 (oktober 2026)
- Agencia Tributaria, Nota sobre la modificación de los plazos de presentación del modelo 210 (Orden HAC/623/2026 van 12 juni 2026), geraadpleegd 23 oktober 2026
Geschreven door de redactie van Imagine Marbella. Bijgewerkt oktober 2026. Dit is algemene informatie en geen juridisch advies: laat je situatie altijd nakijken door een gestor of advocaat.
