Je woning verhuren in Spanje: de regels en belastingen in 2026

Je woning aan de Costa del Sol verhuren als je er zelf niet bent: dat is voor veel eigenaren de logische stap. Het levert inkomsten op, de woning blijft leven en je dekt een deel van de kosten. Maar de regels zijn de voorbije twee jaar flink veranderd, en dat is een reden om goed op de hoogte te blijven. Wat vorig jaar verplicht was, is het nu soms niet meer, en omgekeerd.

In dit artikel lees je welke soorten verhuur er zijn, welke regels nu gelden in Andalusië, hoe de belasting werkt voor niet-residenten en waar eigenaren het vaakst de mist ingaan. Alles is getoetst aan bronnen van 2026. Wij zijn makelaars en verhuurders, geen advocaten of belastingadviseurs. Voor je persoonlijke situatie raden we altijd een gestor of fiscalist aan.

Vakantieverhuur, seizoenshuur of lange termijn?

Een seizoenshuurcontract moet echt tijdelijk zijn. Sinds het Real Decreto-ley 29/2026 (in werking op 8 oktober 2026) moet je als verhuurder een echte, aantoonbare reden voor het tijdelijke verblijf hebben, zoals werk, studie of medische zorg. Het contract duurt meer dan 31 dagen en in principe niet langer dan 12 maanden. Na meer dan twee opeenvolgende seizoenscontracten tussen dezelfde partijen voor dezelfde woning, kan het als gewone huur van een hoofdverblijf gelden. Het decreet moet nog door het Congres worden bekrachtigd. Wij werken dit artikel bij na de stemming.

Vakantieverhuur in Andalusië: wat heb je nodig?

Voor vakantieverhuur doe je een declaración responsable bij het Registro de Turismo de Andalucía. Daarmee verklaar je op eer dat je woning aan de regels voldoet. Je krijgt een registratienummer dat in elke advertentie moet staan. Sinds de wijziging van februari 2024 (Decreto 31/2024) gelden onder meer deze eisen:

• Koeling en verwarming in de woning.
• Minimaal 14 m² per gast (per plaats).
• Twee badkamers vanaf meer dan vijf gasten, drie vanaf meer dan acht.
• Un telefonische bereikbaarheid van 24 uur voor gasten.
• Een EHBO-kit, rookmelders en een brandblusser.
• Je geeft in de verklaring de periodes op waarin je verhuurt. Buiten die periodes verhuren geldt als illegale verhuur.

Er zijn ook woningen die je niet als vakantiewoning mag verhuren: sociale woningen (vivienda protegida), woningen die als fuera de ordenación gelden zonder uitdrukkelijke toestemming van de gemeente, en woningen in een gebouw waarvan de statuten vakantieverhuur uitdrukkelijk verbieden. Gemeenten mogen bovendien het aantal vakantiewoningen beperken per gebouw, wijk of periode, op basis van objectieve en openbare criteria.

Wat veranderde er in 2025 en 2026?

1. Toestemming van de gemeenschap van eigenaars (sinds 3 april 2025). Wil je in een appartementsgebouw nieuw met vakantieverhuur beginnen, dan heb je de uitdrukkelijke toestemming nodig van drie vijfde van de eigenaars, die samen ook drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen. De gemeenschap mag de bijdrage voor vakantiewoningen met maximaal 20% verhogen. Woningen die al vóór die datum legaal verhuurd werden, vallen er volgens de bronnen niet onder. Laat het voor jouw gebouw nakijken door de beheerder (administrador).

2. Het nationale register is vernietigd (19 mei 2026). Sinds 1 juli 2025 moest je voor verhuur via platforms als Airbnb of Booking een nationaal nummer (NRUA) hebben. Het Spaanse Hooggerechtshof heeft dat register in zijn uitspraak 620/2026 van 19 mei 2026 vernietigd, omdat de staat er niet bevoegd voor was. Wat blijft: de digitale gegevensuitwisseling met platforms, die voortvloeit uit een Europese verordening, en vooral je Andalusische registratienummer. Dat blijft verplicht, ook in je advertenties.

3. Marbella kondigde een eigen register aan. In februari 2025 kondigde de burgemeester van Marbella een gemeentelijk register van vakantiewoningen aan, en regels die het ombouwen van handelspanden tot vakantiewoning verbieden. Dat waren aankondigingen. Er is geen algemene stop op nieuwe vakantieverhuur in Marbella, in tegenstelling tot bijvoorbeeld delen van de stad Málaga. Vraag vóór je start bij de gemeente na of er lokale regels gelden, ook in Estepona en Benahavís.

Gasten registreren: verplicht binnen 24 uur

Sinds 2 december 2024 moet je de gegevens van elke gast doorgeven via het systeem SES.Hospedajes van het Spaanse ministerie van Binnenlandse Zaken, binnen 24 uur na aankomst. Dat geldt ook als een beheerder of platform de boekingen voor jou doet: zorg dat duidelijk afgesproken is wie de melding doet. Een gast niet melden kan een boete opleveren.

Belasting op je huurinkomsten als niet-resident

Als EU-resident mag je onder meer aftrekken: hypotheekrente (niet de aflossing), IBI en gemeentebelastingen, verzekeringen, gemeenschapskosten, herstellingen, beheer- en adviesvergoedingen, en een afschrijving van 3% per jaar op de waarde van het gebouw zonder de grond.

Voor de dagen dat je woning leegstaat of je ze zelf gebruikt, betaal je daarnaast belasting op een fictief inkomen: 2% van de kadastrale waarde, of 1,1% als die waarde de laatste tien jaar herzien is. Dat vergeten seizoensverhuurders vaak.

Je doet aangifte met het modelo 210, per woning. Volgens de Spaanse belastingdienst (AEAT, toelichting bij Orden HAC/623/2026) geldt voor huurinkomsten van 2026: doe je per kwartaal aangifte, dan blijven de eerste drie kwartalen binnen de eerste 20 dagen van april, juli en oktober 2026, en schuift het vierde kwartaal naar 1 tot 20 april 2027. Kies je voor één gegroepeerde jaaraangifte, dan dien je alle huurinkomsten van 2026 in van 1 tot 20 april 2027. Je moet je huurinkomsten vaak ook in je eigen land aangeven. Het belastingverdrag bepaalt hoe dubbele belasting voorkomen wordt.

Btw: let op, dit verandert misschien op 1 december 2026. Tot nu toe was vakantieverhuur zonder hoteldiensten (zoals schoonmaak tijdens het verblijf of ontbijt) vrijgesteld van btw, en gold 10% met hoteldiensten. Het Spaanse Real Decreto-ley 29/2026 van 6 oktober 2026 legt 10% btw op voor gemeubelde woningen die je per verblijf voor 30 nachten of minder verhuurt, voor verblijven vanaf 1 december 2026. Het decreet moet nog worden bekrachtigd door het Congres. Volgens berichtgeving van 20 oktober 2026 staat die stemming gepland op 12 november 2026, met een krappe meerderheid. Wordt het bekrachtigd, dan moet je je als verhuurder inschrijven voor de btw (modelo 036), btw aanrekenen en elk kwartaal aangifte doen. Je mag dan wel de btw op je kosten aftrekken. Wij werken dit artikel bij na de stemming.

Langetermijnverhuur: de hoofdregels

• Plazo: verhuur je als particulier, dan kan je huurder het contract tot 5 jaar verlengen (7 jaar bij een vennootschap). Zegt niemand op, dan volgt een stilzwijgende verlenging van 3 jaar.
• Waarborg (fianza): één maand huur voor een woning. Bijkomende garanties zijn beperkt. Sinds 24 januari 2026 hoef je de waarborg in Andalusië niet meer bij de regionale overheid (AVRA) te deponeren (Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía). Je bewaart hem zelf en betaalt hem binnen een maand na het teruggeven van de sleutels terug.
• Opzeggen door de huurder: kan na zes maanden met een maand opzegtermijn.
• Huurprijs: Andalusië heeft volgens een overzicht van oktober 2026 geen gespannen woonzones (zonas tensionadas) aangewezen. Een huurplafond zoals in Catalonië geldt hier dus niet.
• Nieuw sinds oktober 2026: volgens het Real Decreto-ley 29/2026 mag de jaarlijkse huurverhoging tot eind 2027 zonder akkoord niet hoger zijn dan 2%, en kunnen huurders met een contract dat vóór eind 2028 afloopt tot twee jaar extra vragen, tenzij je de woning zelf nodig hebt. Ook dit decreet moet nog worden bekrachtigd.

Is verhuren rendabel?

Dat hangt af van de woning, de ligging, de bezetting en hoeveel werk je uitbesteedt. Een eenvoudig rekenvoorbeeld helpt om te zien welke posten meespelen. De cijfers zijn verzonnen om het principe te tonen:

De afschrijving is een fiscale post en geen echte uitgave. Je netto-opbrengst in geld ligt in dit voorbeeld dus hoger dan het belastbare netto. Het belangrijkste: reken met een realistische bezetting en vergeet de lege maanden niet. Wij maken graag een raming voor jouw woning.

Zes valkuilen bij verhuur in Spanje

1. Verhuren zonder Andalusisch registratienummer. Zonder registratie riskeer je zware boetes.
2. De statuten van het gebouw niet checken. Een uitdrukkelijk verbod in de statuten betekent geen vakantieverhuur.
3. Gasten niet registreren binnen 24 uur.
4. Belasting alleen betalen op de verhuurde dagen en het fictieve inkomen vergeten.
5. Als niet-EU-resident kosten aftrekken. Dat mag niet.
6. Een vakantiewoning kopen zonder vooraf te controleren of verhuur er mag. Doe dat voor de aankoop, niet erna.

Zo helpen wij

Verhuur is een van onze pijlers. We weten wat een woning in Marbella, Benahavís of Estepona kan opbrengen, adviseren je over de juiste vorm van verhuur en brengen je in contact met een gestor voor de registratie en de belastingen. Een voorbeeld van wat we verhuren is Villa Imagine in Benahavís. Wil je je woning verhuren of een woning kopen om te verhuren? Vraag ons om een raming of stuur ons een berichtje via WhatsApp. Je zit nergens aan vast.

Lees ook: belasting bij verkoop als niet-resident, huis kopen in Spanje y el mercado inmobiliario de Marbella.

Dit artikel hoort bij onze gids belasting en recht bij vastgoed in Spanje: alle regels voor kopen, bezitten, verhuren, verkopen en erven op één plek, elke maand gecontroleerd.

Preguntas frecuentes

Mag ik mijn woning in Spanje verhuren aan toeristen?

Ja, als je woning ingeschreven is in het Registro de Turismo de Andalucía en aan de technische eisen voldoet. In een appartementsgebouw heb je voor nieuwe vakantieverhuur sinds 3 april 2025 de toestemming van drie vijfde van de eigenaars nodig.

Heb ik nog een NRUA-nummer nodig?

Nee. Het Spaanse Hooggerechtshof vernietigde het nationale register op 19 mei 2026 (uitspraak 620/2026). Je Andalusische registratienummer blijft wel verplicht, ook in je advertenties.

Hoeveel belasting betaal ik op huurinkomsten als niet-resident?

Als je fiscaal in de EU of EER woont, 19% op je netto huur na aftrek van kosten. Woon je daarbuiten, zoals in het Verenigd Koninkrijk, dan 24% op de bruto huur zonder aftrek.

Moet ik belasting betalen als mijn woning leegstaat?

Ja. Voor de dagen dat je woning niet verhuurd is en geen hoofdverblijf is, betaal je belasting op een fictief inkomen van 2% van de kadastrale waarde, of 1,1% als die waarde herzien is.

Moet ik mijn gasten registreren?

Ja. Sinds 2 december 2024 meld je elke gast via SES.Hospedajes, binnen 24 uur na aankomst.

Hoe lang loopt een langetermijnhuurcontract?

Verhuur je als particulier, dan kan de huurder tot vijf jaar verlengen. Daarna volgt een stilzwijgende verlenging van drie jaar als niemand opzegt.

Geldt er een huurplafond in Marbella?

Volgens een overzicht van oktober 2026 heeft Andalusië geen gespannen woonzones aangewezen. Er geldt dus geen huurplafond zoals in Catalonië.

Is er een stop op nieuwe vakantieverhuur in Marbella?

Er is geen algemene stop. Marbella kondigde in 2025 een gemeentelijk register en een verbod op het ombouwen van handelspanden aan. Controleer de actuele situatie voor je begint.

Bronnen

• Tribunal Supremo, uitspraak 620/2026 van 19 mei 2026, besproken door KPMG Tendencias (mei 2026) en Chekin (2 juni 2026)
• Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía (BOJA 2 februari 2024), samengevat door Pérez de Vargas Abogados
• Sleepaways, Normativa VUT Marbella 2026 (Ley Orgánica 1/2025, SES.Hospedajes, belastingtarieven)
• BM Consulting, IRNR alquiler no residentes, modelo 210 2026 (bijgewerkt 22 oktober 2026) en Guiafiscal, Modelo 210 IRNR 2026 (11 oktober 2026)
• Agencia Tributaria, Nota sobre la modificación de los plazos de presentación del modelo 210 (Orden HAC/623/2026 van 12 juni 2026), geraadpleegd 23 oktober 2026
• Legal Today, Andalucía suprime el depósito obligatorio de fianzas (14 januari 2026), over Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, aanvullende bepaling 6
• idealista news, Marbella prohibirá convertir los bajos comerciales en viviendas turísticas (24 februari 2025)
• Rentuos, Zonas tensionadas del alquiler 2026 (13 oktober 2026) en Legia, LAU 2026
• La Moncloa, Medidas urgentes para el fomento y protección del derecho a la vivienda (6 oktober 2026), Real Decreto-ley 29/2026; Confilegal (7 oktober 2026); idealista news (13 oktober 2026); Winahost, IVA del 10% en pisos turísticos desde diciembre de 2026; Gestiona tu Alojamiento, Convalidación del decreto de vivienda (20 oktober 2026)

Geschreven door de redactie van Imagine Marbella. Bijgewerkt oktober 2026. Dit is algemene informatie en geen juridisch of fiscaal advies: laat je situatie altijd nakijken door een gestor of advocaat.