Je woning in Spanje verkopen als niet-resident: zo zit het met de belasting

Je hebt een woning aan de Costa del Sol, je woont zelf in België, Nederland, Frankrijk of het Verenigd Koninkrijk, en je denkt aan verkopen. Dan komt vanzelf de vraag: wat blijft er netto over? De spelregels zijn duidelijk, de termijnen zijn bekend en je kunt alles netjes voorbereiden. Hier krijg je het hele plaatje, zonder juridisch jargon.

Waarom houdt de koper 3% in?

Spanje wil zeker zijn dat het zijn belasting krijgt van verkopers die het land verlaten. Daarom houdt de koper bij de akte 3% van de overeengekomen verkoopprijs in en stort dat aan de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria). Dat gebeurt met modelo 211, binnen één maand na de verkoop. De koper bezorgt jou het bewijs van betaling, en dat bewijs heb je later nodig.

Belangrijk om te onthouden: die 3% wordt berekend op de prijs, niet op je winst. Het is dus een voorschot op je echte belasting, geen eindafrekening. Je ontvangt bij de notaris dus 97% van de prijs. De overige 3% krijgt de fiscus, en soms krijg jij een deel terug. Meer daarover verderop.

Hoeveel belasting betaal je echt?

Op je winst betaal je als niet-resident 19%. Dat tarief staat in de Spaanse wet op de belasting voor niet-residenten en geldt voor alle niet-residenten, dus ook voor verkopers uit het Verenigd Koninkrijk sinds de Brexit. Het hogere tarief van 24% geldt voor andere inkomsten, zoals huurinkomsten, niet voor de winst op een verkoop.

Je winst reken je zo uit:

Gewoon onderhoud (schilderen, kleine herstellingen) telt meestal niet mee. Structurele verbeteringen (een zwembad, een uitbouw, een nieuwe keuken met factuur) wel. De rente op je hypotheek is niet aftrekbaar. Bewaar dus je facturen en bankafschriften. Zonder bewijs mag de fiscus de aftrek weigeren.

Ejemplo práctico

Stel dat je een appartement kocht voor 300.000 euro, met 30.000 euro aan aankoopkosten en bewezen verbeteringen. Je verkoopt het voor 450.000 euro en betaalt 20.000 euro aan makelaar en plusvalía. (Het voorbeeld is verzonnen, om te laten zien hoe het werkt.)

En als je met verlies of zonder winst verkoopt? Dan vraag je de volledige ingehouden 3% terug via modelo 210. Verkoop je bijvoorbeeld voor 380.000 euro een woning die je kocht voor 400.000 euro, dan komt 11.400 euro terug naar jou. Let op: terugbetalingen kunnen maanden duren, dus reken daar in je budget mee.

Modelo 210: je aangifte, stap voor stap

Je geeft je winst aan met modelo 210, ook als er geen winst is. De termijn is drie maanden, te rekenen vanaf het einde van de maand die de koper had om modelo 211 te betalen. In de praktijk dien je dus in tussen ongeveer één en vier maanden na de verkoop. Zet die deadline meteen in je agenda.

1. Verzamel je papieren: aankoopakte, facturen van verbeteringen, de verkoopakte en het bewijs van modelo 211.
2. Reken je winst uit zoals in de tabel hierboven.
3. Dien modelo 210 in (de meeste mensen laten dat doen door een gestor of fiscaal adviseur) en betaal het verschil, of vraag je teruggave aan.
4. Bewaar alles minstens vier jaar. Daarna kan de fiscus niet meer terugkomen op een jaar.

Wat met vrijstellingen?

De bekende vrijstellingen, zoals die voor 65-plussers of voor wie een hoofdverblijf herinvesteert, gelden voor de verkoop van een woning die je hoofdverblijf in Spanje was. Voor een tweede verblijf van een niet-resident gelden ze niet. Twijfel je over jouw situatie, laat het dan nakijken door een fiscalist.

En in België, Nederland, Frankrijk of het VK?

Spanje mag de winst op een Spaanse woning belasten, zo staat het in de belastingverdragen. Wat er in jouw thuisland nog bij komt, hangt af van jouw situatie en van het land. Meestal zorgt het verdrag ervoor dat je niet twee keer betaalt. Woon je in het Verenigd Koninkrijk? Dan blijft het tarief op je winst 19%, ook na de Brexit. Het VK rekent de Spaanse belasting meestal aan op je Britse aanslag, tot het bedrag dat je in het VK zou betalen. Laat dit nakijken door een adviseur in je eigen land, zodat je geen verrassingen krijgt in je aangifte. Wij helpen je graag aan Nederlands-, Frans- en Engelstalige adviseurs aan de Costa del Sol.

Zo voorkom je de klassieke fouten

• Vraag het bewijs van modelo 211. Laat in de akte vastleggen dat de koper de 3% stort en je het bewijs bezorgt. Zonder bewijs kun je de inhouding niet verrekenen.
• Bewaar al je facturen van de aankoop en de verbeteringen. Dit is geld.
• Vergeet de plusvalía niet. Dat is een aparte gemeentelijke belasting: lees alles over de plusvalía municipal.
• Bekijk alle kosten vooraf. Een overzicht staat in de kosten bij verkoop.
• Geef de deadline van modelo 210 niet uit het oog.

Zo helpen wij

We begeleiden eigenaars uit België, Nederland, Frankrijk en het VK die vanop afstand verkopen. We rekenen vooraf je netto-opbrengst uit, houden de planning van notaris, koper en gestor in de gaten en praten met je in jouw taal. Sinds 2018 werken we vanuit Marbella en Benahavís. Wat is jouw woning waard, en wat blijft er netto over? Vraag een gratis waardebepaling aan of stuur ons een WhatsApp-bericht. Je zit nergens aan vast.

Lees ook: villa verkopen in Marbella, je woning verkopen aan de Costa del Sol y hypotheek in Spanje.

Preguntas frecuentes

Moet ik als niet-resident altijd 3% laten inhouden?

Ja, als je fiscaal geen inwoner van Spanje bent, houdt de koper 3% in. Het is een voorschot op je belasting, niet het eindbedrag.

Wie betaalt de 3% aan de fiscus?

De koper, met modelo 211 binnen één maand na de verkoop. Jij ontvangt de overige 97% bij de notaris.

Hoeveel winstbelasting betaal ik?

19% van je winst, met aftrek van je aankoopkosten, bewezen verbeteringen en verkoopkosten. Dat geldt ook voor verkopers uit het Verenigd Koninkrijk.

Wanneer geef ik mijn winst aan?

Met modelo 210, binnen drie maanden nadat de maand van de koper om modelo 211 te betalen is verstreken. Ook als je met verlies verkoopt.

Krijg ik de 3% terug?

Ja, voor zover die hoger is dan de belasting die je werkelijk verschuldigd bent. Bij een verlies krijg je alles terug. Reken op wat wachttijd.

Betaal ik ook plusvalía?

Ja. Dat is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond, los van de winstbelasting. Je betaalt die aan de gemeente waar de woning ligt.

Kan ik verkopen als ik niet in Spanje woon?

Ja. Met een volmacht bij een notaris kan iemand de akte voor je tekenen. We regelen dat samen met je advocaat.

Bronnen

• Real Decreto Legislativo 5/2004 (wet op de belasting voor niet-residenten), artikel 25: tarief van 19% op vermogenswinsten (boe.es)
• Agencia Tributaria, instructies modelo 210 (sede.agenciatributaria.gob.es)
• Notarios y Registradores, Tributación de ganancias inmobiliarias por no residentes
• DIG, Retención del 3 % y modelo 211 al vender siendo no residente
• Pellicer & Heredia, Impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España 2026
• idealista news, Los impuestos y gastos por vender una vivienda en 2026

Geschreven door de redactie van Imagine Marbella. Bijgewerkt oktober 2026. Dit is algemene informatie en geen fiscaal advies: laat je situatie altijd nakijken door een gestor of fiscalist.