Belasting en recht bij vastgoed in Spanje: de complete gids (2026)
Kopen, bezitten, verhuren, verkopen of erven in Andalusië: alle regels en belastingen op één plek, met wat er in 2026 verandert. Voor Belgen, Nederlanders, Britten en internationale kopers. Elke maand gecontroleerd.
In het kort
Wat je moet weten
Laatst gecontroleerd op 23 oktober 2026
Respuesta corta: wie in Andalusië een bestaande woning koopt, betaalt 7% overdrachtsbelasting (ITP). Bij nieuwbouw is dat 10% btw plus 1,2% zegelrecht. Als eigenaar die er niet woont, betaal je jaarlijks de gemeentelijke IBI en een belasting op een fictief inkomen (modelo 210). Verhuur je, dan betaal je als EU-inwoner 19% op je netto huurinkomsten, als inwoner van buiten de EU of de EER (ook het Verenigd Koninkrijk) 24% op de bruto huur. Bij verkoop houdt de koper 3% van de prijs in als voorschot op jouw meerwaardebelasting. Andalusië heeft de vermogensbelasting volledig kwijtgescholden en erfgenamen in rechte lijn genieten een vermindering van 1 miljoen euro.
Deze gids is het vertrekpunt van onze kennisbank. Per onderwerp leggen we de hoofdregels uit en verwijzen we naar een uitgebreid artikel. Wat nieuw is, staat bovenaan. We controleren alles elke maand aan officiële bronnen zoals de Spaanse belastingdienst (AEAT), het staatsblad (BOE) en het Andalusische staatsblad (BOJA).
Dit is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Je persoonlijke situatie bepaalt wat voor jou geldt. Wij brengen je graag in contact met een onafhankelijke advocaat of fiscalist.
Nieuw en actueel
Wat er in 2026 verandert
Laatst gecontroleerd op 23 oktober 2026
- 12 november 2026 (gepland)Stemming over het woningdecreet RDL 29/2026. Het decreet is sinds 8 oktober 2026 van kracht maar moet nog door het Congres worden bekrachtigd. Het voert onder meer 10% btw in op gemeubelde verhuur van 30 nachten of minder (voor verblijven vanaf 1 december 2026), beperkt huurverhogingen tot 2% tot eind 2027 en regelt seizoenshuur strenger. Wij werken deze gids bij na de stemming. Lees alle nieuwe regels.
- 23 juni 2026Nieuwe termijnen voor modelo 210. Door Orden HAC/623/2026 dien je de aangifte van huurinkomsten van het vierde kwartaal van 2026, of een gegroepeerde jaaraangifte voor heel 2026, in van 1 tot 20 april 2027. Het fictieve inkomen van 2026 geef je aan van 1 april tot 31 december 2027. Belasting op een tweede huis.
- 19 mei 2026Nationaal register voor korte verhuur vernietigd. Het Hooggerechtshof (Tribunal Supremo, arrest 620/2026) vernietigde het nationale registratienummer voor korte verhuur. De Andalusische inschrijving in het toeristisch register en de registratie van gasten blijven wel verplicht. Woning verhuren in Spanje.
- 24 januari 2026Andalusische woningwet (Ley 5/2025) in werking. Verhuurders hoeven de huurwaarborg niet meer bij de regionale overheid te deponeren. Vastgoedmakelaars moeten zich tegen 24 januari 2028 inschrijven in een Andalusisch register. Vraag je makelaar dus naar zijn inschrijving.
- 3 april 2025Einde van de golden visa en strengere regels voor vakantieverhuur in appartementsgebouwen. Een verblijfsvergunning via een vastgoedinvestering van 500.000 euro is niet meer mogelijk. Wie in een appartementsgebouw wil starten met vakantieverhuur, heeft de uitdrukkelijke toestemming nodig van drie vijfde van de eigenaars.
Comprar
Een woning kopen: belastingen en juridische stappen
Laatst gecontroleerd op 23 oktober 2026
De koper betaalt in Spanje de belasting op de aankoop. Welke belasting dat is, hangt af van de vraag of je een bestaande woning of nieuwbouw koopt. Reken in Andalusië in totaal op ongeveer 9 tot 10% kosten bovenop de prijs bij een bestaande woning, en 12 tot 13% bij nieuwbouw.
| Gasto | Vivienda de segunda mano | Nieuwbouw (eerste levering) |
|---|---|---|
| Belasting op de aankoop | 7% overdrachtsbelasting (ITP) | 10% btw (IVA) |
| Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Niet van toepassing | 1,2% |
| Notaris en eigendomsregister | Samen meestal 0,5 tot 1% | |
| Onafhankelijke advocaat | Meestal rond 1% van de prijs | |
De juridische stappen
- NIE-nummer: je fiscaal nummer, nodig voor de akte, de bank en de belastingen.
- Onafhankelijke advocaat: hij controleert de eigendom en schulden via de nota simple, de vergunningen, de gemeenschapskosten en de IBI.
- Reservatie en koopcontract met voorschot (arras contract), meestal 10% van de prijs.
- Akte bij de notaris (escritura) en inschrijving in het eigendomsregister.
Koop je op plan, dan moet de ontwikkelaar je stortingen laten waarborgen met een bankgarantie of verzekering (Ley 38/1999). Spaanse banken financieren niet-residenten doorgaans tot 60 à 70% van de waarde. Sinds de hypotheekwet van 2019 betaalt de bank de notaris, het register en het zegelrecht van de hypotheekakte. Jij betaalt de taxatie.
Wil je weten wat jouw aankoop in totaal kost? We maken een gratis kostenberekening op maat.
Haz tu consulta por WhatsAppFormulario de contactoBezitten
Belastingen als eigenaar van een tweede woning
Laatst gecontroleerd op 23 oktober 2026
Woon je niet in Spanje maar heb je er een woning, dan ben je niet-resident. Je betaalt dan jaarlijks:
- IBI: de gemeentelijke onroerendgoedbelasting, berekend op de kadastrale waarde. Het tarief verschilt per gemeente en staat op je aanslag.
- Afvalbelasting (basura), vaak via de gemeente of de provincie.
- Belasting op een fictief inkomen via modelo 210, ook als je de woning niet verhuurt: 1,1% of 2% van de kadastrale waarde, belast aan 19% (EU en EER) of 24% (andere landen, ook het VK).
- Vermogensbelasting: Andalusië geeft sinds het belastingjaar 2022 een korting van 100%, en als niet-resident mag je die regionale regeling toepassen voor je woning in Andalusië. Alleen bij een zeer groot vermogen (een belastbare basis boven 3 miljoen euro, na de vrijstelling van 700.000 euro) kan de nationale solidariteitsbelasting gelden.
Ook in je eigen land moet je de woning meestal aangeven. In België komt het kadastraal inkomen van de buitenlandse woning in je aangifte, in Nederland valt ze in box 3, telkens met regels om dubbele belasting te voorkomen.
Verhuren
Je woning verhuren: vergunning, registratie en belasting
Laatst gecontroleerd op 23 oktober 2026
Alquiler de vacaciones
- Inschrijving als vakantiewoning (vivienda de uso turístico) in het toeristisch register van Andalusië, en het registratienummer in elke advertentie.
- De statuten van je gebouw mogen het niet verbieden. Voor nieuwe vakantieverhuur in een appartementsgebouw is sinds april 2025 de toestemming van drie vijfde van de eigenaars nodig.
- Gasten registreren via SES.Hospedajes, binnen 24 uur.
- Btw: als het decreet RDL 29/2026 wordt bekrachtigd, geldt vanaf 1 december 2026 10% btw op gemeubelde verhuur van 30 nachten of minder.
Langetermijnverhuur
Verhuur als hoofdverblijf valt onder de huurwet (LAU). Een particuliere verhuurder geeft een looptijd tot 5 jaar, de waarborg is één maand huur. In Andalusië hoef je die waarborg sinds 24 januari 2026 niet meer bij de regionale overheid te deponeren.
Belasting op huurinkomsten
| Waar woon je? | Tarief | Kosten aftrekken? |
|---|---|---|
| EU, IJsland, Noorwegen, Liechtenstein | 19% | Ja, onder voorwaarden |
| Verenigd Koninkrijk en andere landen | 24% | Nee, je betaalt op de bruto huur |
Wil je verhuren? Vraag onze gratis Verhuurgids 2026 aan: tien pagina’s met alle stappen, kosten en regels.
Vraag de Verhuurgids aanFormulario de contactoVender
Je woning verkopen: inhouding, meerwaarde en plusvalía
Laatst gecontroleerd op 23 oktober 2026
- 3% inhouding: verkoop je als niet-resident, dan houdt de koper 3% van de prijs in en stort die binnen een maand na de akte aan de belastingdienst (modelo 211). Dat is een voorschot op je meerwaardebelasting. Met modelo 210 geef je de meerwaarde aan en vraag je terug wat te veel werd ingehouden. Laat de koper je een kopie van modelo 211 bezorgen.
- Impuesto sobre la ganancia patrimonial: als niet-resident betaal je 19% op het verschil tussen verkoopprijs en aankoopprijs, na aftrek van aankoop- en verkoopkosten en bepaalde verbouwingen.
- Plusvalía municipal: de gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond. De verkoper betaalt. Sinds eind 2021 kies je de gunstigste van twee berekeningen, en is er geen meerwaarde, dan betaal je niets.
- Documenten: een geldig energiecertificaat, de laatste IBI, een verklaring van de vereniging van eigenaren dat er geen schulden zijn, en de eigendomsakte.
Woon je in Spanje, dan valt de meerwaarde in je gewone Spaanse aangifte en is er geen 3% inhouding. Herinvesteer je in een nieuwe hoofdverblijfplaats, dan kan een vrijstelling gelden.
Denk je aan verkopen? We geven je een gratis waardebepaling en een overzicht van wat je netto overhoudt.
Haz tu consulta por WhatsAppFormulario de contactoWonen en emigreren
In Spanje gaan wonen of overwinteren
Laatst gecontroleerd op 23 oktober 2026
- EU-burgers mogen vrij in Spanje wonen. Blijf je langer dan drie maanden, dan laat je je inschrijven als EU-burger (groen certificaat) en bij de gemeente (padrón).
- Fiscaal inwoner word je als je meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje verblijft, of als het centrum van je economische belangen of je gezin er is. Dan betaal je in Spanje belasting op je wereldwijde inkomen.
- Buitenlands vermogen boven 50.000 euro per categorie meld je als inwoner met modelo 720, vóór 31 maart.
- Britten en andere niet-EU-burgers mogen zonder visum 90 dagen binnen elke periode van 180 dagen in het Schengengebied blijven. Langer blijven vraagt een visum of verblijfsvergunning.
Erven en schenken
Een woning in Spanje erven
Laatst gecontroleerd op 23 oktober 2026
Spaans vastgoed valt altijd onder de Spaanse erfbelasting, ook als de overledene en de erfgenamen elders wonen. Andalusië is daarbij een van de gunstigste regio’s:
- Kinderen, partners en ouders (groepen I en II) genieten een vermindering van 1 miljoen euro per erfgenaam en daarna een korting van 99% op de belasting.
- Erfgenamen uit de EU en, volgens de rechtspraak, ook van daarbuiten mogen de Andalusische regels toepassen.
- De aangifte gebeurt binnen 6 maanden na het overlijden. Een verlenging van 6 maanden vraag je aan binnen de eerste 5 maanden.
Ook je thuisland kan erfbelasting heffen, met regels om dubbele belasting te voorkomen. Een apart Spaans testament voor je Spaanse bezittingen versnelt de afhandeling.
Per klantprofiel
EU-inwoner, Brit of internationale koper: wat verschilt?
Laatst gecontroleerd op 23 oktober 2026
| EU-inwoner (BE, NL, FR, …) | Inwoner van het VK | Andere landen | |
|---|---|---|---|
| Belasting op huurinkomsten | 19% op netto | 24% op bruto | 24% op bruto |
| Fictief inkomen (geen verhuur) | 19% | 24% | 24% |
| Meerwaarde bij verkoop | 19% | 19% | 19% |
| Verblijf zonder visum | Onbeperkt (registratie na 3 maanden) | 90 dagen per 180 | Afhankelijk van nationaliteit |
| Hypotheek bij Spaanse bank | Meestal 60 tot 70% | Meestal lager, vaak 50 tot 60% | |
Een voorstel om aankopen door kopers van buiten de EU zwaar te belasten, werd in 2025 aangekondigd maar is niet in de nieuwe woningdecreten van oktober 2026 opgenomen. We volgen het op.
Woordenlijst
De Spaanse termen die je tegenkomt
Laatst gecontroleerd op 23 oktober 2026
- NIE
- Número de Identidad de Extranjero: je Spaans fiscaal nummer als buitenlander.
- TIE
- Verblijfskaart voor niet-EU-burgers. EU-burgers krijgen een groen registratiecertificaat.
- Nota simple
- Uittreksel uit het eigendomsregister met eigenaar, hypotheken en lasten.
- Contrato de arras
- Koopcontract met voorschot. Trekt de koper zich terug, dan verliest hij het voorschot. Trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij het dubbele terug.
- Escritura
- De notariële akte van eigendomsoverdracht.
- ITP, IVA, AJD
- Overdrachtsbelasting, btw en zegelrecht bij de aankoop.
- IBI
- Jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting.
- Plusvalía municipal
- Gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond bij verkoop of erfenis.
- Modelo 210, 211, 720
- Aangifte voor niet-residenten, aangifte van de 3% inhouding bij verkoop, en de melding van buitenlands vermogen.
- Padrón
- Inschrijving in het bevolkingsregister van de gemeente.
- Gestor
- Administratief dienstverlener die aangiftes en formaliteiten regelt.
- VUT
- Vivienda de uso turístico: een geregistreerde vakantiewoning.
Preguntas frecuentes
Vragen over belasting en recht
Laatst gecontroleerd op 23 oktober 2026
Hoeveel belasting betaal je bij de aankoop van een woning in Andalusië?
Bij een bestaande woning 7% overdrachtsbelasting (ITP). Bij nieuwbouw 10% btw plus 1,2% zegelrecht (AJD). Met notaris, register en advocaat kom je op ongeveer 9 tot 10% voor een bestaande woning en 12 tot 13% voor nieuwbouw.
Moet ik belasting betalen als ik mijn Spaanse woning niet verhuur?
Ja. Als niet-resident betaal je jaarlijks een belasting op een fictief inkomen van 1,1% of 2% van de kadastrale waarde, aan 19% voor EU-inwoners en 24% voor anderen, plus de gemeentelijke IBI.
Hoeveel belasting betaal je op huurinkomsten in Spanje?
EU- en EER-inwoners betalen 19% op de netto huur, na aftrek van kosten. Inwoners van het Verenigd Koninkrijk en andere landen betalen 24% op de bruto huur.
Wat is de 3% inhouding bij de verkoop?
Verkoopt een niet-resident, dan houdt de koper 3% van de prijs in en stort die via modelo 211 aan de Spaanse belastingdienst. Het is een voorschot op de meerwaardebelasting van 19%.
Moet ik vermogensbelasting betalen in Andalusië?
In de praktijk niet: Andalusië geeft sinds het belastingjaar 2022 een korting van 100%. Alleen bij een zeer groot vermogen, met een belastbare basis boven 3 miljoen euro na de vrijstelling van 700.000 euro, kan de nationale solidariteitsbelasting gelden.
Hoe vaak wordt deze gids bijgewerkt?
We controleren de gids elke maand aan officiële bronnen en werken hem meteen bij als een nieuwe wet of regel verschijnt. De datum bij elk onderwerp toont wanneer we het laatst nakeken.
Bronnen
Waar onze informatie vandaan komt
Laatst gecontroleerd op 23 oktober 2026
- Agencia Tributaria (AEAT): niet-residenten, modelo 210 en 211, nota over Orden HAC/623/2026
- Boletín Oficial del Estado (BOE): Real Decreto-ley 29/2026, Ley Orgánica 1/2025, Ley 5/2019, Ley 38/1999
- Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA): Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, Ley 5/2021 (belastingen)
- Junta de Andalucía, Consumo Responde: kosten van een hypotheek
- Tribunal Supremo, arrest 620/2026 van 19 mei 2026 (nationaal register korte verhuur)
Geschreven door de redactie van Imagine Marbella. Laatst gecontroleerd op 23 oktober 2026. Dit is algemene informatie en geen juridisch of fiscaal advies.
Siguiente paso
Een vraag over jouw situatie?
We antwoorden binnen 24 uur en brengen je zo nodig in contact met een onafhankelijke advocaat of fiscalist. Vrijblijvend en in jouw taal.
- Gratis kostenberekening bij aankoop of verkoop
- Verhuurgids 2026 en Kopersgids op aanvraag
- Begeleiding van zoektocht tot notaris