Respuesta corta: antes de comprar una vivienda en España, pide a un abogado independiente que compruebe que el vendedor es realmente el propietario y que no hay hipotecas ni embargos sobre ella (mediante la nota simple), que lo construido tiene licencia y coincide con el catastro, que no hay deudas con la comunidad, el IBI o las compañías de suministros, y que puedes usar la vivienda como quieres, por ejemplo para alquilarla. Si el vendedor es no residente, tú como comprador debes retener el 3 % del precio y pagar también la plusvalía en su lugar. Solo cuando todo está en orden firmas el contrato de arras.
En España el notario te protege en la escritura, pero no lo revisa todo. Lo que ocurre antes de la escritura es responsabilidad tuya. Por eso los compradores en la Costa del Sol encargan la revisión de los papeles a su propio abogado independiente. En este artículo verás qué revisa, qué documentos debes ver y dónde suelen surgir problemas.
El plan completo de una compra, paso a paso, está en comprar casa en España siendo belga o neerlandés. Todos los impuestos y normas están en nuestra guía fiscal y legal.
1. Titularidad y cargas: la nota simple
Un nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad). Je kunt ze online opvragen bij de registradores voor ongeveer 9 euro. Ze toont:
- wie de eigenaar is, en of die overeenkomt met de verkoper;
- la beschrijving van de woning en de oppervlakte;
- la lasten: hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden of andere beperkingen.
Staat er nog een hypotheek op, dan moet die bij de akte worden afgelost en doorgehaald. Laat de nota simple kort voor het voorschot en opnieuw vlak voor de akte opvragen. Op de dag van de akte vraagt de notaris de actuele stand bij het register op.
2. Kadaster en werkelijkheid
El catastro (Catastro) is een fiscaal register, los van het eigendomsregister. Je advocaat vergelijkt de kadastrale referentie en de oppervlakte in het kadaster, in het register en in de werkelijkheid. Verschillen komen vaak voor: een dichtgemaakt terras, een zwembad of een gastenverblijf dat nergens staat. Dat kan de prijs, de hypotheek en een latere verkoop beïnvloeden.
3. Vergunningen en stedenbouw
Wat gebouwd is, moet vergund zijn. In Andalusië geldt de stedenbouwwet LISTA (Ley 7/2021). De gemeente kan tegen een niet-vergunde constructie optreden tot zes jaar na de volledige voltooiing, met uitzonderingen die in de wet staan. Is die termijn verstreken, dan kan de woning vaak worden erkend als asimilado a fuera de ordenación (AFO). Ze blijft dan bestaan, maar grote verbouwingen zijn beperkt.
- Obra nueva: vraag de bouwvergunning en de licencia de primera ocupación (of de verklaring die ze vervangt) van de gemeente.
- Vivienda de segunda mano: in Andalusië is er bij een doorverkoop in de regel geen nieuw bewoonbaarheidsattest nodig. Je advocaat controleert wel of uitbreidingen vergund zijn.
- Landelijke grond: wees extra voorzichtig met woningen op niet-bebouwbare grond (suelo rústico).
- Dicht bij zee: bij woningen vlak aan het strand kan de kustwet (Ley de Costas) beperkingen opleggen.
4. Schulden die op de woning kunnen blijven rusten
| Qué | Welk document | Waarom |
|---|---|---|
| Vereniging van eigenaren | certificaat dat er geen schulden zijn, laatste notulen (actas) | de wet verplicht dit certificaat bij een verkoop; ook geplande extra bijdragen (derramas) zie je in de notulen |
| IBI | laatste betaalbewijs | achterstallige onroerendgoedbelasting kan op de woning blijven rusten |
| Nutsvoorzieningen | laatste facturen water en elektriciteit | om overdracht en eindafrekening te regelen |
| Hipoteca | nota simple en aflossingsattest van de bank | de hypotheek moet bij de akte worden afgelost |
5. Is de verkoper niet-resident? Dan heb jij twee plichten
- 3% inhouden: je houdt 3% van de prijs in en stort die binnen een maand aan de Spaanse belastingdienst met modelo 211. Doe je dat niet, dan blijft de woning zelf verbonden aan de betaling van dat bedrag.
- Plusvalía: bij een niet-residente verkoper ben jij wettelijk zijn plaatsvervanger (sustituto del contribuyente). Je houdt het bedrag in op de prijs en betaalt het aan de gemeente.
Je advocaat of de notaris rekent beide bedragen vooraf uit en legt ze vast in de akte. Lees ook los impuestos al vender como no residente y plusvalía municipal.
6. Mag je de woning gebruiken zoals jij wil?
- Alquilar: wil je verhuren aan toeristen, controleer dan de statuten, de toestemming van de eigenaars en de gemeentelijke regels. Lees vakantieverhuur vergunning in Andalusië.
- Verbouwen: plan je grote werken, vraag dan vooraf na wat de gemeente en de vereniging van eigenaren toelaten.
- Certificado energético: de verkoper moet het voorleggen. Het geeft je ook een idee van het verbruik.
7. Nieuwbouw op plan: je voorschotten beschermd
Koop je op plan, dan moet de ontwikkelaar elke storting laten waarborgen met een bankgarantie of verzekering per koper (Ley 38/1999). Je advocaat controleert de bouwvergunning, de garantie, het betaalschema en de opleveringsdatum. Lees ook comprar obra nueva en Marbella.
Het koopcontract met voorschot
Pas als de controles goed zijn, teken je het koopcontract met voorschot (arras contract), meestal 10% van de prijs. Bij de gebruikelijke vorm (arras penitenciales, artikel 1454 van het Spaanse burgerlijk wetboek) verlies je het voorschot als je zelf afhaakt, en betaalt de verkoper het dubbele terug als hij afhaakt. Laat er de voorwaarden in opnemen die jij nodig hebt, zoals het verkrijgen van een hypotheek.
Checklist voor kopers
- Neem een eigen advocaat, niet die van de verkoper of de ontwikkelaar.
- Laat de nota simple opvragen en vergelijken met het kadaster.
- Controleer vergunningen, zeker bij zwembaden en uitbouwen.
- Vraag het certificaat van de vereniging van eigenaren, de notulen en het IBI-bewijs.
- Is de verkoper niet-resident: laat de 3% en de plusvalía inhouden.
- Wil je verhuren: controleer statuten, eigenaars en gemeente.
- Bij nieuwbouw: eis de bankgarantie op je voorschotten.
- Teken het voorschotcontract pas als alles klopt.
Cómo te ayudamos
We werken met onafhankelijke advocaten die Nederlands, Frans of Engels spreken, en we verzamelen samen met de verkoper vooraf alle papieren. Zo weet je vóór je een bod doet waar je aan toe bent. Cuéntanos qué buscas, vraag naar een woning of stuur ons een berichtje via WhatsApp. Je zit nergens aan vast.
Twijfel je over een woning die je gezien hebt? We kijken samen met een onafhankelijke advocaat welke papieren je nodig hebt. Gratis en vrijblijvend.
Haz tu preguntaEscríbenos por WhatsAppLee también: comprar casa en España siendo belga o neerlandés, de kosten bij aankoop, een NIE-nummer aanvragen y nuestra guía fiscal y legal.
Este artículo forma parte de nuestra guía fiscal y legal del inmobiliario en España: todas las normas para comprar, tener, alquilar, vender y heredar en un solo lugar, revisadas cada mes.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una nota simple?
Un extracto del Registro de la Propiedad con el titular, la descripción de la vivienda y las cargas, como hipotecas y embargos. Se pide en línea por unos 9 euros.
¿Necesito un abogado propio para comprar casa en España?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. El notario no lo revisa todo y el abogado del vendedor o del promotor no trabaja para ti.
¿Y si hay una ampliación sin licencia?
Tu abogado comprueba si se puede legalizar y si ha prescrito el plazo del ayuntamiento para actuar. En Andalucía suele ser de seis años desde la terminación. Después suele ser posible el reconocimiento como AFO. Aclara esto antes de pagar la señal.
¿Tengo que retener algo como comprador si el vendedor no vive en España?
Sí. Retienes el 3 % del precio para Hacienda (modelo 211) y pagas la plusvalía al ayuntamiento en su lugar.
¿Necesito cédula de habitabilidad en una vivienda de segunda mano en Andalucía?
En una reventa en Andalucía, por lo general no hace falta un nuevo certificado. En obra nueva se pide la licencia de primera ocupación al ayuntamiento.
¿Pueden pasarme las deudas del anterior propietario?
Algunas sí, como cuotas impagadas de la comunidad y el IBI pendiente. Por eso pides los certificados y justificantes de pago antes de la escritura.
Fuentes
- Registradores de España, nota simple informativa (registradores.org)
- Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA) en Decreto 550/2022, artikel 355 (termijn van zes jaar)
- Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga, technische nota NT.65 over stedenbouwkundige handhaving (2026)
- gunnercooke, Habitation certificates across Spain (4 maart 2026)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, artikel 106 (koper als plaatsvervanger bij een niet-residente verkoper) en OCU, Comprar una casa a un no residente
- Real Decreto Legislativo 5/2004, artikel 25 (3% inhouding, modelo 211)
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, artikel 9 (certificaat van de vereniging van eigenaren)
- Código Civil, artikel 1454 (arras)
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, eerste aanvullende bepaling (waarborg op voorschotten)
Geschreven door de redactie van Imagine Marbella. Bijgewerkt oktober 2026. Dit is algemene informatie en geen juridisch advies: laat je situatie altijd nakijken door een onafhankelijke advocaat.
