En bref : avant d’acheter un bien en Espagne, faites vérifier par un avocat indépendant que le vendeur est bien propriétaire et qu’il n’existe pas d’ hypothèques ou saisies sur le bien (via la nota simple), que ce qui est construit est autorisé et correspond au cadastre, qu’il n’existe pas de dettes envers la copropriété, l’IBI ou les fournisseurs, et que vous pouvez utiliser le bien comme vous le souhaitez, par exemple pour le louer. Si le vendeur est non-résident, vous devez en tant qu’acheteur retenir 3 % du prix et payer aussi la plusvalía à sa place. Ce n’est que lorsque tout est en ordre que vous signez le contrat avec acompte.
En Espagne, le notaire vous protège lors de l’acte, mais il ne vérifie pas tout. Ce qui se passe avant l’acte relève de votre responsabilité. C’est pourquoi les acheteurs sur la Costa del Sol font vérifier les documents par leur propre avocat indépendant. Dans cet article, vous découvrez ce qu’il vérifie, quels documents vous devez voir et où cela coince en pratique.
Le plan complet d’un achat, étape par étape, se trouve dans acheter une maison en Espagne en tant que Belge ou Néerlandais. Tous les impôts et règles se trouvent dans notre guide fiscalité et droit.
1. Propriété et charges : la nota simple
Un nota simple est un extrait du registre foncier (Registre de la propriété). Je kunt ze online opvragen bij de registradores voor ongeveer 9 euro. Ze toont:
- wie de eigenaar is, en of die overeenkomt met de verkoper;
- la beschrijving van de woning en de oppervlakte;
- la lasten: hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden of andere beperkingen.
Staat er nog een hypotheek op, dan moet die bij de akte worden afgelost en doorgehaald. Laat de nota simple kort voor het voorschot en opnieuw vlak voor de akte opvragen. Op de dag van de akte vraagt de notaris de actuele stand bij het register op.
2. Kadaster en werkelijkheid
Le cadastre (Catastro) is een fiscaal register, los van het eigendomsregister. Je advocaat vergelijkt de kadastrale referentie en de oppervlakte in het kadaster, in het register en in de werkelijkheid. Verschillen komen vaak voor: een dichtgemaakt terras, een zwembad of een gastenverblijf dat nergens staat. Dat kan de prijs, de hypotheek en een latere verkoop beïnvloeden.
3. Vergunningen en stedenbouw
Wat gebouwd is, moet vergund zijn. In Andalusië geldt de stedenbouwwet LISTA (Ley 7/2021). De gemeente kan tegen een niet-vergunde constructie optreden tot zes jaar na de volledige voltooiing, met uitzonderingen die in de wet staan. Is die termijn verstreken, dan kan de woning vaak worden erkend als asimilado a fuera de ordenación (AFO). Ze blijft dan bestaan, maar grote verbouwingen zijn beperkt.
- Programmes neufs: vraag de bouwvergunning en de licencia de primera ocupación (of de verklaring die ze vervangt) van de gemeente.
- Bien ancien: in Andalusië is er bij een doorverkoop in de regel geen nieuw bewoonbaarheidsattest nodig. Je advocaat controleert wel of uitbreidingen vergund zijn.
- Landelijke grond: wees extra voorzichtig met woningen op niet-bebouwbare grond (suelo rústico).
- Dicht bij zee: bij woningen vlak aan het strand kan de kustwet (Ley de Costas) beperkingen opleggen.
4. Schulden die op de woning kunnen blijven rusten
| Quoi | Welk document | Waarom |
|---|---|---|
| Vereniging van eigenaren | certificaat dat er geen schulden zijn, laatste notulen (actas) | de wet verplicht dit certificaat bij een verkoop; ook geplande extra bijdragen (derramas) zie je in de notulen |
| IBI | laatste betaalbewijs | achterstallige onroerendgoedbelasting kan op de woning blijven rusten |
| Nutsvoorzieningen | laatste facturen water en elektriciteit | om overdracht en eindafrekening te regelen |
| Prêt hypothécaire | nota simple en aflossingsattest van de bank | de hypotheek moet bij de akte worden afgelost |
5. Is de verkoper niet-resident? Dan heb jij twee plichten
- 3% inhouden: je houdt 3% van de prijs in en stort die binnen een maand aan de Spaanse belastingdienst met modelo 211. Doe je dat niet, dan blijft de woning zelf verbonden aan de betaling van dat bedrag.
- Plusvalía: bij een niet-residente verkoper ben jij wettelijk zijn plaatsvervanger (sustituto del contribuyente). Je houdt het bedrag in op de prijs en betaalt het aan de gemeente.
Je advocaat of de notaris rekent beide bedragen vooraf uit en legt ze vast in de akte. Lees ook l’impôt sur la vente pour un non-résident et plusvalía municipal.
6. Mag je de woning gebruiken zoals jij wil?
- Louer: wil je verhuren aan toeristen, controleer dan de statuten, de toestemming van de eigenaars en de gemeentelijke regels. Lees vakantieverhuur vergunning in Andalusië.
- Verbouwen: plan je grote werken, vraag dan vooraf na wat de gemeente en de vereniging van eigenaren toelaten.
- Certificat énergétique: de verkoper moet het voorleggen. Het geeft je ook een idee van het verbruik.
7. Nieuwbouw op plan: je voorschotten beschermd
Koop je op plan, dan moet de ontwikkelaar elke storting laten waarborgen met een bankgarantie of verzekering per koper (Ley 38/1999). Je advocaat controleert de bouwvergunning, de garantie, het betaalschema en de opleveringsdatum. Lees ook l'achat d'un bien neuf à Marbella.
Het koopcontract met voorschot
Pas als de controles goed zijn, teken je het koopcontract met voorschot (contrato de arras), meestal 10% van de prijs. Bij de gebruikelijke vorm (arras penitenciales, artikel 1454 van het Spaanse burgerlijk wetboek) verlies je het voorschot als je zelf afhaakt, en betaalt de verkoper het dubbele terug als hij afhaakt. Laat er de voorwaarden in opnemen die jij nodig hebt, zoals het verkrijgen van een hypotheek.
Checklist voor kopers
- Neem een eigen advocaat, niet die van de verkoper of de ontwikkelaar.
- Laat de nota simple opvragen en vergelijken met het kadaster.
- Controleer vergunningen, zeker bij zwembaden en uitbouwen.
- Vraag het certificaat van de vereniging van eigenaren, de notulen en het IBI-bewijs.
- Is de verkoper niet-resident: laat de 3% en de plusvalía inhouden.
- Wil je verhuren: controleer statuten, eigenaars en gemeente.
- Bij nieuwbouw: eis de bankgarantie op je voorschotten.
- Teken het voorschotcontract pas als alles klopt.
Comment nous aidons
We werken met onafhankelijke advocaten die Nederlands, Frans of Engels spreken, en we verzamelen samen met de verkoper vooraf alle papieren. Zo weet je vóór je een bod doet waar je aan toe bent. Dites-nous ce que vous recherchez, vraag naar een woning of stuur ons een berichtje via WhatsApp. Je zit nergens aan vast.
Twijfel je over een woning die je gezien hebt? We kijken samen met een onafhankelijke advocaat welke papieren je nodig hebt. Gratis en vrijblijvend.
Posez votre questionEnvoyez-nous un WhatsAppÀ lire aussi : acheter une maison en Espagne en tant que Belge ou Néerlandais, de kosten bij aankoop, een NIE-nummer aanvragen et notre guide fiscalité et droit.
Cet article fait partie de notre guide fiscalité et droit de l’immobilier en Espagne: toutes les règles pour acheter, posséder, louer, vendre et hériter au même endroit, vérifiées chaque mois.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une nota simple ?
Un extrait du registre foncier espagnol indiquant le propriétaire, la description du bien et les charges, comme les hypothèques et saisies. Vous pouvez le demander en ligne pour environ 9 euros.
Ai-je besoin de mon propre avocat pour acheter une maison en Espagne ?
Ce n’est pas obligatoire, mais vivement conseillé. Le notaire ne vérifie pas tout et l’avocat du vendeur ou du promoteur ne travaille pas pour vous.
Et s’il existe une extension non autorisée ?
Votre avocat vérifie si une régularisation est possible et si le délai d’action de la commune a expiré. En Andalousie, il est en principe de six ans après l’achèvement. Une reconnaissance AFO est souvent possible ensuite. Faites clarifier ce point avant de verser l’acompte.
Dois-je retenir quelque chose en tant qu’acheteur si le vendeur n’habite pas en Espagne ?
Oui. Vous retenez 3 % du prix pour le fisc espagnol (modelo 211) et payez la plusvalía à la commune à sa place.
Faut-il un certificat d’habitabilité pour un bien de revente en Andalousie ?
Pour une revente en Andalousie, un nouveau certificat n’est en principe pas requis. Pour du neuf, vous demandez la licencia de primera ocupación à la commune.
Les dettes de l’ancien propriétaire peuvent-elles me revenir ?
Certaines oui, comme les arriérés de charges de copropriété et l’IBI impayé. C’est pourquoi vous demandez les certificats et justificatifs de paiement avant l’acte.
Sources
- Registradores de España, nota simple informativa (registradores.org)
- Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA) en Decreto 550/2022, artikel 355 (termijn van zes jaar)
- Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga, technische nota NT.65 over stedenbouwkundige handhaving (2026)
- gunnercooke, Habitation certificates across Spain (4 maart 2026)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, artikel 106 (koper als plaatsvervanger bij een niet-residente verkoper) en OCU, Comprar una casa a un no residente
- Real Decreto Legislativo 5/2004, artikel 25 (3% inhouding, modelo 211)
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, artikel 9 (certificaat van de vereniging van eigenaren)
- Código Civil, artikel 1454 (arras)
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, eerste aanvullende bepaling (waarborg op voorschotten)
Geschreven door de redactie van Imagine Marbella. Bijgewerkt oktober 2026. Dit is algemene informatie en geen juridisch advies: laat je situatie altijd nakijken door een onafhankelijke advocaat.
