Short answer: om je woning in Andalusië als vakantiewoning te verhuren, heb je een inschrijving nodig in het Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Je dient online een verklaring op eer (declaración responsable) in en krijgt een nummer zoals VUT/MA/00000, dat in elke advertentie moet staan. Vooraf moet je nagaan of de statuten en de eigenaars van je gebouw het toelaten (sinds 3 april 2025 is voor nieuwe vakantieverhuur in een appartementsgebouw de toestemming van drie vijfde van de eigenaars nodig), of de gemeente het toestaat, en of je woning voldoet aan de eisen, zoals airco in de zomer en verwarming in de winter. Verhuren zonder inschrijving is een ernstige overtreding, met boetes van 2.001 tot 18.000 euro.
Een woning aan de Costa del Sol verhuren aan vakantiegangers kan mooi rendement opleveren. Maar sinds 2024 en 2025 zijn de regels in Andalusië en Spanje flink aangescherpt. In dit artikel lees je stap voor stap hoe je je woning in orde brengt en inschrijft als vakantiewoning (vivienda de uso turístico, kortweg VUT), welke eisen gelden en waar het in de praktijk vaak misloopt.
Wil je eerst het grote plaatje van verhuren, met de belastingen en langetermijnverhuur? Lees dan je woning verhuren in Spanje. Alle regels rond belasting en recht vind je in onze gids belasting en recht.
Wat is een vakantiewoning (VUT) volgens de Andalusische regels?
De regels staan in het Andalusische decreet over vakantiewoningen (Decreto 28/2016), aangepast door het Decreto 31/2024 dat op 22 februari 2024 in werking trad. Een vakantiewoning is een ingerichte woning die je tegen betaling, regelmatig en voor toeristische doeleinden aanbiedt. Wie ze via toeristische kanalen zoals Airbnb of Booking aanbiedt, wordt verondersteld toeristisch te verhuren.
| Vorm | Maximum aantal plaatsen | Voorwaarde |
|---|---|---|
| Volledige woning | 15 plaatsen | maximaal 4 plaatsen per kamer |
| Per kamer | 6 plaatsen | de eigenaar woont er zelf en is er ingeschreven |
Geen vakantiewoning in de zin van het decreet: verhuur aan dezelfde huurder voor meer dan twee maanden aaneen, en het gratis ter beschikking stellen. Sociale woningen (VPO) en woningen in een gebouw waarvan de statuten toeristische verhuur uitdrukkelijk verbieden, kunnen geen vakantiewoning worden.
Stap 1: mag het in jouw gebouw?
Dit is de eerste en belangrijkste vraag, zeker bij een appartement.
- Statuten: verbieden de statuten van de vereniging van eigenaren toeristische verhuur, dan kan het niet.
- Toestemming van drie vijfde: sinds 3 april 2025 (Ley Orgánica 1/2025) heb je voor een nieuwe vakantieverhuur in een appartementsgebouw de uitdrukkelijke, voorafgaande toestemming nodig van drie vijfde van de eigenaars, die ook drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen. De vereniging mag de bijdrage voor vakantiewoningen met maximaal 20% verhogen. Woningen die al vóór die datum legaal verhuurd werden, vallen er niet onder.
- Bij aankoop: koop je een appartement om te verhuren, laat dan vóór je tekent nakijken of verhuur er mag en of er een geldige inschrijving is. Een woning met een geldige VUT-inschrijving is voor een investeerder meer waard.
Stap 2: mag het van de gemeente?
Gemeenten in Andalusië kunnen het aantal vakantiewoningen beperken per gebouw, wijk of zone, op basis van objectieve criteria. Met het Andalusische decreet-wet 1/2025 van 24 februari 2025 kunnen gemeenten met spanning op de woningmarkt nieuwe vakantiewoningen ook tijdelijk stopzetten. De stad Málaga voerde al een stop van drie jaar op nieuwe vakantiewoningen in.
In Marbella gold in het voorjaar van 2026 geen algemene stop. De gemeente kondigde wel aan dat ze de ombouw van handelspanden op de begane grond tot vakantiewoning wil verbieden. Controleer dus vóór je start de stedenbouwkundige regels van jouw gemeente, ook in Estepona of Benahavís. Je woning moet stedenbouwkundig in orde zijn. Staat ze geregistreerd als asimilado a fuera de ordenación (AFO), dan heb je eerst toestemming van de gemeente nodig.
Stap 3: breng je woning in orde
| Eis | Wat het betekent |
|---|---|
| Oppervlakte | 14 m² bebouwde oppervlakte per plaats, met een minimum van 25 m² |
| Bathrooms | twee vanaf 6 plaatsen, drie vanaf 9 plaatsen |
| Koeling | verplicht als je verhuurt in mei, juni, juli of augustus |
| Heating | verplicht als je verhuurt van december tot maart |
| Ventilatie en verduistering | rechtstreekse ventilatie in woonkamer en slaapkamers, verduistering aan de ramen |
| Kitchen | minstens twee kookplaten, oven of microgolf, koelkast en keukengerei |
| Bedden | minstens 80 x 190 cm (eenpersoons) of 135 x 190 cm (tweepersoons), matras van minstens 18 cm |
| Security | rookmelder, brandblusser en EHBO-kit |
| Informatie | huisregels, toeristische info, handleidingen, officiële klachtenformulieren van de Junta |
Daarnaast moet je gasten 24 uur per dag telefonisch bijstand kunnen bieden en de woning bij elke wissel schoonmaken.
Stap 4: dien je verklaring in bij de Junta
Je dient online een verklaring op eer in bij de toeristische dienst van de Junta de Andalucía. Je verklaart daarin dat je woning aan alle eisen voldoet. Vanaf dat moment mag je verhuren en adverteren, en word je ingeschreven in het Registro de Turismo de Andalucía. Je krijgt een nummer zoals VUT/MA/00000 (MA staat voor de provincie Málaga). Dat nummer moet in elke advertentie staan.
Let op: de Junta controleert achteraf. Kloppen essentiële gegevens niet of voldoe je niet langer aan de eisen, dan wordt de inschrijving geschrapt. Samen met de gemeenten schrapte de Junta al duizenden inschrijvingen na controles.
Stap 5: registreer je gasten
Elke gast moet je binnen 24 uur na aankomst melden via het platform SES.Hospedajes van het Spaanse ministerie van Binnenlandse Zaken. Dat geldt voor elke toeristische verhuur. Het nationale registratienummer voor korte verhuur (het zogenaamde NRUA) werd op 19 mei 2026 door het Spaanse Hooggerechtshof vernietigd. De Andalusische inschrijving blijft wel verplicht.
Stap 6: belastingen en btw
Als niet-resident geef je je huurinkomsten aan met modelo 210. Woon je in de EU of de EER, dan betaal je 19% op de netto huur, na aftrek van kosten. Woon je in het Verenigd Koninkrijk of een ander land, dan betaal je 24% op de bruto huur. In Andalusië bestond in 2026 nog geen toeristenbelasting.
Nieuw: het woningdecreet RDL 29/2026 voert vanaf 1 december 2026 10% btw in op gemeubelde verhuur van 30 nachten of minder. Het decreet moet nog door het Congres worden bekrachtigd (stemming gepland op 12 november 2026). Wij werken dit artikel bij na de stemming. Meer in de nieuwe regels van 2026.
Wat als je verhuurt zonder inschrijving?
Verhuren zonder verklaring en inschrijving geldt als clandestiene activiteit en is een ernstige overtreding van de Andalusische toerismewet (Ley 13/2011, artikel 71). De boete bedraagt 2.001 tot 18.000 euro, eventueel met een tijdelijke sluiting.
Zes fouten die we vaak zien
- Een appartement kopen om te verhuren zonder de statuten en de toestemming van de eigenaars te controleren.
- Een villa met een niet-vergunde uitbouw inschrijven.
- Verhuren in de zomer zonder airco in elke slaapkamer en de woonkamer.
- Het registratienummer vergeten in de advertentie.
- Gasten niet binnen 24 uur melden via SES.Hospedajes.
- De Spaanse aangifte van huurinkomsten vergeten, of als Brit kosten aftrekken die je niet mag aftrekken.
Zo helpen wij
Wij helpen eigenaars in Marbella, Benahavís en Estepona hun woning verhuurklaar te maken, en we bekijken bij een aankoop vooraf of vakantieverhuur er mag. Wil je je woning laten beheren? Vraag naar ons verhuurbeheer, of vraag onze gratis Verhuurgids 2026 aan. Stuur ons een berichtje via WhatsApp. Je zit nergens aan vast.
Wil je je woning in Marbella, Benahavís of Estepona als vakantiewoning verhuren? We zeggen eerlijk of het mag en wat het kan opbrengen. Gratis en vrijblijvend.
Vraag naar verhuurbeheerSend us a WhatsAppLees ook: je woning verhuren in Spanje, de nieuwe regels van 2026, appartement verkopen in Marbella and onze gids belasting en recht.
Dit artikel hoort bij onze gids belasting en recht bij vastgoed in Spanje: alle regels voor kopen, bezitten, verhuren, verkopen en erven op één plek, elke maand gecontroleerd.
Frequently asked questions
Heb ik een vergunning nodig om mijn woning in Andalusië aan toeristen te verhuren?
Ja. Je dient een verklaring op eer in bij de Junta de Andalucía en wordt ingeschreven in het Registro de Turismo de Andalucía. Het nummer dat je krijgt, moet in elke advertentie staan.
Hoe lang duurt het om een VUT-nummer te krijgen?
Je mag verhuren vanaf het moment dat je de verklaring correct hebt ingediend. De Junta controleert achteraf en kan de inschrijving schrappen als iets niet klopt.
Mag de vereniging van eigenaren vakantieverhuur verbieden?
Sinds 3 april 2025 heb je voor nieuwe vakantieverhuur in een appartementsgebouw de toestemming nodig van drie vijfde van de eigenaars. Woningen die al vóór die datum legaal verhuurd werden, vallen er niet onder.
Is airco verplicht voor een vakantiewoning in Andalusië?
Ja, als je verhuurt in mei, juni, juli of augustus. Verhuur je van december tot maart, dan is verwarming verplicht.
Hoeveel gasten mag ik ontvangen?
Maximaal 15 bij verhuur van de volledige woning, met maximaal 4 per kamer, en je hebt 14 m² bebouwde oppervlakte per plaats nodig.
Wat is de boete voor verhuren zonder inschrijving?
Van 2.001 tot 18.000 euro, eventueel met een tijdelijke sluiting.
Is er een stop op nieuwe vakantiewoningen in Marbella?
In het voorjaar van 2026 gold in Marbella geen algemene stop, in tegenstelling tot de stad Málaga. Gemeenten kunnen wel beperkingen invoeren, dus controleer de regels vóór je start.
Bronnen
- Junta de Andalucía, Decreto 28/2016 over vakantiewoningen, gewijzigd door Decreto 31/2024 (BOJA, in werking 22 februari 2024)
- Junta de Andalucía, veelgestelde vragen voor al ingeschreven vakantiewoningen (2024)
- Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga, technische nota NT.67 over vakantiewoningen in Andalusië
- Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía, artikel 71 (ernstige overtredingen)
- Osborne Clarke, Andalusisch decreet-wet 1/2025 over toerisme en wonen (28 maart 2025)
- Ley Orgánica 1/2025 (BOE), wijziging van de wet op de eigendom in appartementen, in werking 3 april 2025
- Sleepaways, Normativa VUT Marbella 2026
- idealista news, Marbella wil de ombouw van handelspanden tot vakantiewoning verbieden (24 februari 2025)
- Tribunal Supremo, arrest 620/2026 van 19 mei 2026 over het nationale register voor korte verhuur
Geschreven door de redactie van Imagine Marbella. Bijgewerkt oktober 2026. Dit is algemene informatie en geen juridisch advies: laat je situatie altijd nakijken door een gestor of advocaat.
