En bref : reken in totaal op ongeveer 5% tot 15% van de verkoopprijs aan kosten en belastingen, afhankelijk van je situatie. Het grootste bedrag is vaak de winstbelasting, gevolgd door de makelaar. Ook de gemeentelijke plusvalía, een energiecertificaat, het doorhalen van een hypotheek en de papieren van de eigenaarsgemeenschap tellen mee.
Je woning verkopen is mooi. Maar de vraag die iedereen stelt, is: wat blijft er netto over? Hier zie je alle posten op een rij, eerlijk en zonder verrassingen. Zo beslis je op basis van cijfers en niet op basis van onzekerheid.
De kosten, per fase
Voor de verkoop: je papieren in orde
| Poste | Richtbedrag | Opmerking |
|---|---|---|
| Energiecertificaat | ca. 60 tot 130 euro | verplicht bij verkoop, afhankelijk van de oppervlakte |
| Nota simple (registerinformatie) | ca. 9 euro online | toont eigendom en lasten van de woning |
| Hypotheek doorhalen | ca. 400 tot 1.000 euro of meer | alleen als er nog een hypotheek op staat; je bank en gestor regelen de afrekening |
| Certificaat van de eigenaarsgemeenschap (comunidad) | meestal een klein bedrag | bewijst dat je geen openstaande schulden hebt; de wet op de eigendom in appartementen verplicht het bij een verkoop |
Bij het sluiten van de verkoop
| Poste | Richtbedrag | Wie betaalt |
|---|---|---|
| Reservatie- of arrascontract | vaak gratis of een klein bedrag | volgens afspraak |
| Notaire et registre foncier | bedrag volgt de akte | volgens de wet betaalt de verkoper de originele akte en de koper de kopie; in de praktijk spreken partijen vaak af dat de koper alles betaalt |
| Commission d'agence | volgens de opdracht, plus 21% btw | de verkoper |
Een detail dat veel verkopers niet kennen: bij een arras penitencial (de gebruikelijke aanbetaling) verliest de koper zijn aanbetaling als hij afhaakt, en moet de verkoper de aanbetaling dubbel terugbetalen als hij zelf afspringt. Zo staat het in artikel 1454 van het Spaanse burgerlijk wetboek. Laat dit contract dus altijd nalezen.
Belastingen
| Impôt | Hoe werkt het |
|---|---|
| Plusvalía municipal | gemeentelijk, 30 werkdagen na de akte; nul bij verlies. Volledig uitgelegd |
| Winstbelasting (19% voor niet-residenten) | op je winst; de koper houdt 3% in. Volledig uitgelegd |
| IBI (jaarlijkse onroerendgoedbelasting) | verdeeld naar rato van de eigendomsperiode, volgens afspraak |
Wat is aftrekbaar?
Veel van deze kosten verlagen je winst, en dus je winstbelasting:
- de makelaarscommissie (met factuur),
- de betaalde plusvalía,
- de kosten van het doorhalen van de hypotheek,
- de kosten van de comunidad-certificaten.
Aan de aankoopzijde tellen je frais d'achat (belasting, notaris, register, advocaat) en bewezen verbeteringen mee. Rente op je hypotheek niet. Bewaar alle facturen.
Zo reken je je netto-opbrengst uit
- Start met de verkoopprijs.
- Trek de makelaarscommissie (met btw) af.
- Trek de hypotheek af die nog openstaat.
- Trek de plusvalía af.
- Trek de winstbelasting af (voor niet-residenten: modelo 210, met aftrek van de 3% die al is ingehouden).
- Trek de kleine kosten af (energiecertificaat, nota simple, comunidad-certificaat).
Wat overblijft, is wat bij jou terechtkomt. Wij maken dit vooraf op papier, op basis van jouw cijfers. Dan zie je meteen of dit een goed moment is om te verkopen.
Rekenvoorbeeld: wat blijft er netto over?
Een verzonnen voorbeeld, met dezelfde cijfers als in ons artikel over de belasting als niet-resident. Je verkoopt een appartement voor 450.000 euro. Er staat nog 100.000 euro hypotheek op. Makelaar en plusvalía kosten samen 20.000 euro, de kleine papieren 500 euro. Je winst voor de belasting is 100.000 euro (zie dat artikel).
| Poste | Bedrag in euro |
|---|---|
| Verkoopprijs | 450.000 |
| Hypotheek aflossen | min 100.000 |
| Makelaar en plusvalía | min 20.000 |
| Kleine papieren (certificaten, nota simple) | min 500 |
| Winstbelasting 19% van 100.000 | min 19.000 |
| Netto voor jou | 310.500 |
De 19.000 euro belasting betaal je in twee stukken: 13.500 euro (3%) houdt de koper bij de akte in, en de resterende 5.500 euro betaal je later met modelo 210. Het verschil tussen de verkoopprijs en wat je bij de notaris op je rekening ziet, is dus tijdelijk groter dan je uiteindelijke kost. Houd daar rekening mee in je planning.
Wat gebeurt er na de akte?
De akte is ondertekend, maar er zijn nog een paar deadlines. Zo houd je het overzicht:
| Wanneer | Wat | Wie |
|---|---|---|
| Bij de akte | Koper houdt 3% in (als je niet-resident bent) | koper |
| Binnen 30 werkdagen | Plusvalía betalen aan de gemeente | jij, met je gestor |
| Binnen 1 maand | Modelo 211 indienen en de 3% storten | koper |
| Binnen 3 maanden daarna | Modelo 210 indienen: winst aangeven en het verschil betalen of terugvragen | jij, met je gestor |
| Na de verkoop | Nutsvoorzieningen, comunidad en IBI laten overschrijven of afrekenen | jij en de koper |
Wij zetten die data voor je op een rij zodra de akte getekend is, zodat je niets mist.
Waar het in de praktijk vaak misloopt
- Een te late plusvalía. De termijn van 30 werkdagen is kort. Wie wacht, betaalt boetes en opslagen.
- Geen bewijs van de verbeteringen. Een nieuw zwembad zonder factuur telt voor de fiscus niet mee.
- Een te lage verwachte netto-opbrengst. Wie de belasting en de hypotheek vergeet, schrikt van het eindbedrag. Een berekening vooraf voorkomt dat.
- Papieren die niet kloppen. Een niet-geregistreerde uitbouw kan de verkoop vertragen of de prijs drukken. Los het op voor je verkoopt.
Drie manieren om kosten te drukken
- Bereid je dossier goed voor. Een volledig dossier voorkomt vertraging en onderhandelingen over de prijs.
- Laat beide methodes voor de plusvalía rekenen. De voordeligste telt.
- Bewaar al je facturen van verbeteringen. Elk bewezen bedrag verlaagt je winst.
Zo helpen wij
We begeleiden de hele verkoop, van waardebepaling tot notaris, en geven je vooraf een netto-berekening. Zonder verplichtingen, in jouw taal.
Wil je weten wat je woning waard is en wat er netto overblijft? We rekenen het gratis voor je uit. Je zit nergens aan vast.
Estimation gratuiteEnvoyez-nous un WhatsAppLees ook: belasting bij verkoop als niet-resident, plusvalía municipal, villa verkopen in Marbella et je woning verkopen aan de Costa del Sol.
Questions fréquentes
Hoeveel kost het om een woning in Spanje te verkopen?
Reken op ongeveer 5% tot 15% van de verkoopprijs aan kosten en belastingen. Het precieze bedrag hangt af van je winst, je hypotheek en de gemeente.
Wie betaalt de notaris bij een verkoop?
Volgens de wet betaalt de verkoper de originele akte en de koper de kopie, tenzij je iets anders afspreekt. In de praktijk neemt de koper vaak alle notariskosten op zich. Dat leggen we vooraf vast in het contract, zodat er geen discussie is.
Is een energiecertificaat verplicht?
Ja, bij de verkoop van een woning. De kosten liggen ruwweg tussen 60 en 130 euro. Het certificaat is in principe tien jaar geldig.
Moet ik mijn hypotheek eerst afbetalen?
De hypotheek wordt bij de akte afgelost met een deel van de verkoopprijs. Je bank en gestor regelen de afrekening, en de kosten zijn aftrekbaar bij je winst.
Wat is een comunidad-certificaat?
Een document van de eigenaarsgemeenschap waaruit blijkt dat je geen openstaande schulden hebt. De wet verplicht het bij een verkoop, en de notaris vraagt ernaar.
Kan ik de kosten van de verkoop aftrekken?
Ja. Makelaar, plusvalía, hypotheek doorhalen en de certificaten van de comunidad verlagen je winst voor de winstbelasting.
Bronnen
- idealista news, kosten en belastingen bij de verkoop van een woning 2026
- Notarios y Registradores, aftrekbare kosten bij vastgoedwinst
- Agencia Tributaria, modelo 210
Geschreven door de redactie van Imagine Marbella. Bijgewerkt oktober 2026. Dit is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies: laat je situatie altijd nakijken door een gestor of advocaat.
