Vous rêvez d'une maison ou d'une villa à Marbella? Vous n'êtes pas seul : plus de 60 % des acheteurs à Marbella viennent de l'étranger. Le processus d'achat espagnol diffère sur quelques points importants de ce que vous connaissez dans votre pays. Dans ce guide étape par étape, nous vous accompagnons de la première recherche à la remise des clés, avec les coûts, les pièges à éviter et nos conseils tirés de nombreuses années d'expérience.
Étape 1 : définissez votre objectif et votre budget
Achetez-vous pour votre propre usage, pour passer l'hiver, pour louer ou pour vous y installer définitivement plus tard ? Votre objectif détermine le quartier et le type de bien qui vous conviennent le mieux. Fixez ensuite votre budget total en prévoyant 10 à 12 % de frais d'achatsupplémentaires. Curieux de savoir ce que vous pouvez obtenir avec votre budget ? Lisez Marbella est-elle chère ?
Étape 2 : choisissez le bon quartier
Marbella est vaste et chaque quartier a son propre caractère. Le Golden Mile et Sierra Blanca pour le prestige et la proximité, Nueva Andalucía pour le golf et les écoles, Marbella Est pour les plages et le calme, Benahavís et La Zagaleta pour l'intimité et la nature. Notre guide Où vivent les riches à Marbella ? vous aidera à y voir plus clair.
Étape 3 : demandez votre numéro NIE
Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est votre numéro d'identification fiscale en Espagne. Sans NIE, impossible d'acheter un bien, d'ouvrir un compte bancaire ou de souscrire aux services d'eau et d'électricité. Vous pouvez le demander au consulat d'Espagne dans votre pays ou en Espagne même, éventuellement par procuration donnée à votre avocat. Faites-le suffisamment tôt.
Étape 4 : ouvrez un compte bancaire espagnol
Vous avez besoin d'un compte espagnol pour payer l'achat, les impôts et les charges courantes. Les banques demandent un justificatif de l'origine des fonds, alors préparez vos documents.
Étape 5 : recherchez et visitez des biens
Un bon agent prépare en amont une sélection selon vos critères, pour que vous ne perdiez pas de temps sur place. Dans le segment du luxe, une grande partie des biens se vend discrètement, sans jamais être publiée en ligne. Planifiez de préférence votre voyage de visites au printemps ou en automne, et visitez deux fois vos coups de cœur.
Étape 6 : faites appel à un avocat indépendant
En Espagne, avoir son propre avocat n'est pas obligatoire, mais c'est vivement recommandé. Il ou elle vérifie notamment :
- que le vendeur est bien le véritable propriétaire et que le bien n'est grevé d'aucune dette ni hypothèque ;
- que le bien correspond au cadastre et au registre de la propriété ;
- que toutes les constructions et extensions sont légales ;
- qu'il existe un certificat d'habitabilité valable (licencia de primera ocupación) ;
- que les taxes municipales et les charges de copropriété ont été payées.
Étape 7 : réservation et contrat préliminaire
Vous avez trouvé le bien idéal ? En général, une réservation intervient d'abord : vous versez un montant pour retirer le bien du marché pendant que votre avocat effectue les vérifications. Vous signez ensuite le contrat préliminaire, souvent un contrato de arras, en versant habituellement 10 % du prix d'achat. Attention : si vous renoncez ensuite à l'achat, vous perdez cet acompte. Si le vendeur se rétracte, il doit vous rembourser le double.
Étape 8 : financement
Vous achetez avec un prêt hypothécaire ? Les banques espagnoles prêtent généralement aux non-résidents 60 à 70 % de la valeur d'achat ou d'expertise. L'Euribor à douze mois se situait autour de 3,25 % en septembre 2026. Demandez à temps un accord de principe pour ne pas manquer de temps. De nombreux acheteurs du haut de gamme financent aussi leur achat via leur banque dans leur pays.
Étape 9 : l'acte chez le notaire
Le transfert de propriété a lieu chez le notaire espagnol, avec la signature de l'escritura. Vous payez alors le solde, généralement par chèque de banque ou virement, et recevez les clés. L'acte est ensuite inscrit au registre de la propriété. Si vous ne parlez pas espagnol, le notaire ou votre avocat prévoit une traduction.
Étape 10 : après l'achat
- Transfert de l'électricité, de l'eau, d'internet et des assurances à votre nom.
- Domiciliation des taxes locales (IBI et taxe sur les ordures ménagères).
- Déclaration annuelle de non-résident, même si vous ne louez pas.
- Le cas échéant, une licence de location touristique, si elle est autorisée.
- Un gestionnaire ou un concierge pour vos absences.
Combien coûte l'achat d'une maison à Marbella ?
| Frais | Bien ancien | Programmes neufs |
|---|---|---|
| Impôt | 7 % de droits de mutation (ITP) | 10 % de TVA (IVA) + 1,2 % de droit de timbre (AJD) |
| Notaire et registre foncier | env. 0,5 à 1 % | env. 0,5 à 1 % |
| Avocat | env. 1 % | env. 1 % |
| Total indicatif | env. 9 à 10 % | env. 12 à 13 % |
Le gouvernement andalou a annoncé une baisse des droits de mutation à 6,75 % pour 2027. Faites toujours calculer vos frais exacts par votre avocat.
Les cinq pièges les plus courants
- Signer avant que votre avocat ait tout vérifié.
- Acheter un bien comportant des extensions illégales.
- Sous-estimer les charges et impôts annuels.
- Partir du principe que la location touristique est autorisée partout.
- Acheter sur photos, sans visiter le quartier à différents moments.
Acheter avec Imagine Marbella
Nous sommes Geert et Martine, agents immobiliers belges installés à Marbella. Nous vous accompagnons à chaque étape dans votre langue, travaillons avec des avocats, notaires et banques de confiance qui parlent votre langue, et avons accès à des biens qui ne sont pas publiés en ligne. Découvrez notre Collection Prestige, programmes neufs et biens existants, ou planifiez un entretien sans engagement.
Acheter à distance
Tout le monde ne peut pas se rendre plusieurs fois à Marbella. Heureusement, une grande partie du processus peut se gérer à distance. Grâce à une procuration, votre avocat peut demander votre NIE, ouvrir un compte bancaire et signer chez le notaire en votre nom. Nous visitons les biens pour vous en visioconférence, vous envoyons des photos et des rapports détaillés, et sommes présents lors de l'inspection technique. Nous vous conseillons toutefois de visiter au moins une fois vous-même le bien que vous choisissez.
Questions fréquentes
Puis-je acheter une maison à Marbella en tant qu'étranger ?
Oui. Il n'existe aucune restriction pour les citoyens de l'UE. Il vous faut seulement un numéro NIE et un compte bancaire espagnol.
Combien de temps dure l'achat d'une maison en Espagne ?
De la réservation à la signature chez le notaire, comptez généralement quatre à huit semaines pour un bien existant, selon les vérifications et un éventuel financement.
Dois-je être en Espagne pour signer chez le notaire ?
Non. Vous pouvez donner procuration à votre avocat pour qu'il signe en votre nom.
Le Golden Visa existe-t-il encore en Espagne ?
Non, l'Espagne a supprimé le Golden Visa par investissement immobilier en avril 2025. Pour les citoyens de l'UE, cela ne change rien.
